Goldman Sachs continúa su ofensiva contra la Comunidad de Madrid. La anulación de la venta de 2.935 viviendas sociales por parte de la Justicia mantiene el enfrentamiento abierto entre el Gobierno que preside Isabel Díaz Ayuso y el banco de inversión al que el Ejecutivo de Ignacio González (PP) colocó en 2013 los inmuebles protegidos por 201 millones de euros. Encasa Cibeles, una sociedad creada para gestionar la compra de estos pisos y participada al 97% por el fondo Goldman Sachs, ha dirigido una reclamación administrativa a la Agencia de la Vivienda Social (AVS) de la Comunidad de Madrid en la que pide 198 millones para ser compensada por la nulidad de la venta y a cambio se compromete a la devolución de 1.721 viviendas, las que a día de hoy siguen a nombre de la compañía.
En ese escrito de más de 100 páginas, al que ha accedido elDiario.es, el fondo plantea dos escenarios. En el primero requiere al departamento autonómico que declare “incumplido” el contrato firmado en 2013 y se “reconozca que la AVS tiene la obligación de pagar” a Encasa Cibeles 198,3 millones de euros “o cualquier otra [suma] que resulte acreditada a lo largo del procedimiento administrativo o judicial que se tramite a raíz de esta reclamación”, recoge el documento emitido el 2 de marzo.
“Subsidiariamente”, es decir, como segunda opción, plantean otro escenario si finalmente no se determina el incumplimiento del acuerdo, sino su “anulación”. En este caso piden 174,5 millones, divididos en dos conceptos. El primero, 123 millones, “o cualquier otra [suma] que resulte acreditada”, “en concepto de restitución de las prestaciones realizadas en el marco del contrato” . Y el segundo se reclama por “indemnización por los daños y perjuicios causados” al fondo “por la nulidad del contrato”, por el que exigen 51,5 millones de euros “o cualquier otra [cantidad] que resulte acreditada a lo largo del procedimiento administrativo o judicial”.
Operación anulada en 2018
Los abogados del fondo explican que han llegado a esta decisión “en cumplimiento” de la sentencia emitida por el juzgado contencioso-administrativo número 29, que anuló en 2018 la operación porque la Comunidad no justificó convenientemente por qué se deshacía de 3.000 viviendas públicas. “Una cosa es la existencia de una motivación escueta y, otra distinta, que la misma sea inexistente en relación con lo que ha de justificarse”, recordaban posteriormente los magistrados del Supremo. “A todo lo anterior no resulta ajeno el carácter social de las viviendas –fines del IVIMA– sobre el que tienen incidencia la enajenación proyectada”, apuntaban los magistrados.
“El obligado cumplimiento de los referidos pronunciamientos judiciales firmes conllevará, por un lado, la inevitable restitución a la AVS de todos los inmuebles que, a día de hoy, siguen bajo la gestión de mi representada [1.721] y, por otro lado, el abono de una compensación por la AVS a Encasa”, continúa el escrito. Asimismo, los letrados del fondo argumentan que como la Comunidad “ha incumplido su obligación de transmitir correctamente” la venta de las viviendas, “el plan de negocio en base al cual” el fondo “accedió a la adquisición de los inmuebles se ha visto interrumpido y alterado, dado que ya no se va a cumplir”. Ante esta situación, la compañía ha recurrido a un peritaje para “cuantificar y acreditar” los “daños causados”.
Cálculo de indemnización por incumplimiento de contrato
El peritaje, elaborado el 30 de abril de 2020, “determina que los daños y perjuicios sufridos por Encasa a consecuencia del incumplimiento contractual del IVIMA ascienden a 198.334.577 euros”. Para llegar a esa cifra los peritos han tenido en cuenta los cobros que realiza el fondo, entre los que incluyen las rentas por alquileres y los ingresos por ventas; costes e inversiones; “el lucro cesante”, un concepto que “viene determinado por los flujos de caja futuros” que el fondo “habría generado en el curso normal del negocio en el periodo mayo 2020-2028” y “los flujos de caja”, que se obtienen “considerando la diferencia entre los cobros y los pagos que se habrían producido en cada ejercicio en función de determinadas hipótesis”.
Fuentes oficiales del fondo confirman a elDiario.es que la petición de 198 millones de euros “es la cifra máxima que reclama Encasa Cibeles”. “Encasa ha gestionado las 2.935 viviendas desde 2013 y hay numerosos factores que se han tenido en cuenta a la hora de calcular la compensación, por ejemplo, los más de 35 millones invertidos a lo largo de estos 8 años en reacondicionar las promociones para hacerlas más seguras y más habitables”, indican estas fuentes, que añaden que la Comunidad no ha respondido “de momento” a este documento.
Por su parte desde el Gobierno autonómico aseguran que han “suspendido el plazo para responder a su reclamación patrimonial”. “El fondo pretende un enriquecimiento injusto porque pagó 201 millones por 2.935 viviendas y ahora pretende que le paguen 198 por menos de 1.800, y el resto las vendió”, indican fuentes de la Consejería de Vivienda, que insisten en que cumplen “escrupulosamente” lo que les “señala el juzgado”.
Reclamación subsidiaria por nulidad del acuerdo
En el segundo escenario planteado por el fondo, reducen a 174 millones de euros la reclamación. Este cálculo se realiza en concepto de “reclamación subsidiaria”, siempre que la administración “entendiese que la nulidad de la resolución de adjudicación determina, necesariamente, la nulidad de todas las cláusulas del contrato” y se proceda a una “liquidación de los efectos del” acuerdo.
En este caso el cálculo realizado se basa en una liquidación, por la que el fondo “entregará a la AVS las 1.721 viviendas que todavía se encuentren en su patrimonio y el precio que obtuvo por la venta de aquellas que han sido enajenadas, con sus intereses”. Según los cálculos elaborados por los peritos, el fondo asumiría 151 millones de euros “procedentes de la venta de activos”, 54 millones de euros de los “alquileres” cobrados y 327.245 euros de fianzas y depósitos: 205 millones en total.
Por su parte, la CAM tendría que hacer frente a 295 millones. En esa cantidad incluyen “el precio obtenido por los inmuebles” en 2013 “más los intereses devengados desde la compraventa”, que estiman en 204,3 millones de euros; 72 millones de euros por las “operaciones ordinarias de gestión” asumidas por el fondo [como los pagos a proveedores de servicios] o 2 millones en concepto de costes “pendientes de pago”. Aún así, la liquidación saldría a favor de la sociedad participada por Goldman Sachs, que obtendría 89 millones de euros. A esa cantidad suman 33 millones por intereses y 51 millones por “daños y perjuicios” —debido a las “irregularidades cometidas por el IVIMA”— para alcanzar los 174 millones que reivindican en este segundo escenario.
Archivada la demandada presentada por el fondo
Las relaciones entre Comunidad y la sociedad participada por Goldman Sachs no son muy fluidas. La semana pasada Encasa Cibeles envió un comunicado en el que emplaza al Ejecutivo de Isabel Díaz Ayuso a recibir ante notario los 1.700 inmuebles que aún gestionan. Los abogados llegan a calificar como “obstruccionista” y poco colaboradora la actuación del Gobierno autonómico. El caso ha llegado a los tribunales, ya que el fondo recurrió en octubre a la justicia. La demanda civil fue archivada en enero en primera instancia y actualmente se encuentra recurrida ante la Audiencia Provincial, según confirman fuentes del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM). La magistrada defendió que la vía civil no era la encargada de “interpretar los efectos de una resolución administrativa que decreta la nulidad y efectos de la sentencia dictada en vía contencioso-administrativa”.
Encasa Cibeles optó por la vía judicial ante la decisión de la Comunidad de Madrid de “intentar limitar el alcance de la sentencia” únicamente a la vivienda del denunciante, según figura en el documento fechado en marzo. En febrero el juzgado número 29 de lo contencioso-administrativo desmontó la argumentación del Ejecutivo de Díaz Ayuso, recordó que el fallo afecta a “la totalidad de los inmuebles que integran” las 32 promociones y no solo al denunciante.
Según el escrito elaborado por los letrados del fondo, el único procedimiento administrativo iniciado por la AVS se ha realizado sobre la vivienda del denunciante, que impulsó la anulación de la operación. En este caso, los funcionarios propusieron “cuantificar” la tasación del inmueble en “49.453,35 euros”. “Es a todas luces un valor inadecuado y que ENCASA rechazó de plano con este escrito”, apuntan los abogados, que lamentan que en ese momento la comunidad intentase “limitar el alcance de la ejecución” de la sentencia al demandante.
La venta de las 3.000 viviendas sociales que llevó a cabo la Comunidad de Madrid en 2013 durante el Gobierno de Ignacio González (PP) quedó anulada de forma definitiva el año pasado, después de que el Gobierno regional que ahora preside Isabel Díaz Ayuso se negase a llevar el asunto al Tribunal Constitucional. El proceso judicial fue iniciado en 2013 por uno de los inquilinos de estos inmuebles, Rachid Bouikou, al único al que la Comunidad de Madrid pretendía indemnizar, hasta que en febrero la justicia determinó que la nulidad de la operación afecta a todos los inmuebles que se enajenaron en la operación.
La Comunidad de Madrid ha ido encadenando varapalos judiciales en esta causa desde primera instancia hasta el Supremo. Ningún juzgado ni tribunal ha estimado la argumentación del Gobierno autonómico para hacer caja con la venta de cerca de 3.000 viviendas sociales en lo más duro de la crisis económica anterior.
El Tribunal Supremo desestimó en marzo de 2020 el incidente de nulidad promovido por el letrado de la administración autonómica. En febrero el juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 29 rechazó un recurso del Gobierno de la Comunidad de Madrid, alegando que el fallo afecta a “la totalidad de los inmuebles que integran” las 32 promociones. Un mes después el mismo magistrado volvió a responder a un segundo recurso de los abogados del Ejecutivo de Díaz Ayuso: “No ha lugar a la suspensión”.
En uno de los últimos autos, emitido en febrero, el magistrado de lo contencioso-administrativo requirió al fondo que se abstuviese y cesase “de cualquier actuación tendente a la enajenación de cualquiera de dichos inmuebles” y se requirió a la Comunidad a “solicitar la anotación de la anulación de la venta en la inscripción de todas y cada una de las fincas registrales”.