¿Exigir o construir? El papel de los sindicatos en la solución de la crisis de la vivienda

Debajo del debate de la vivienda, como causa innegable de la subida de los precios, se encuentra un fenómeno que no hemos terminado de entender: en el año 2007 culminó un ciclo en el que se construyeron millones de casas, unas 700.000 al año antes del estallido. Pero en 2008 la promoción se desplomó y durante mucho tiempo apenas se construyó nada. Cuando quisimos volver a construir, pareció que ya no era posible. En 2024, con los precios disparados, solo se terminaron 100.980 viviendas, y ese era el dato más alto en doce años. En 2025, inexplicablemente, la cifra volvió a bajar hasta unas 80.000, menos de una séptima parte del máximo de 2007. 

¿Por qué no se construye vivienda en España? En el PP y en Vox se han empeñado en los últimos años en hacer valer una explicación: las trabas administrativas y la falta de suelo dilatan los plazos de la construcción hasta ahogar al sector, que no puede trabajar, así que la solución es liberalizar y desregular. La izquierda, tímidamente, se ha atrevido a apuntar que hay problemas de escasez de mano de obra en la construcción que imposibilitan que se lleven a cabo más desarrollos.

¿Es una cosa o la otra? Yo diría que ninguna. Y es muy fácil demostrarlo. Porque el parón de la construcción de viviendas no es exclusivo de España, al contrario: se produce en casi todos los países de nuestro entorno al mismo tiempo.

En la UE-27, cada década entre 1946 y 2010 aportó de media el 11,6% del parque de viviendas actual. De 2011 a 2020, solo el 6,5%: la mitad. Nueve de los diez grandes países analizados construyeron en esos años menos que la media de posguerra; solo Polonia la superó, por su desarrollo particular. En el sur el frenazo fue aún más brusco: España, Italia, Portugal y Grecia levantaron en la última década menos de una cuarta parte de lo que construían en una década típica de la segunda mitad del siglo XX.

Si el frenazo se repite en casi toda Europa, difícilmente puede explicarse por causas locales, como las que suelen atribuirse al gobierno de turno. Salvo que alguien demuestre de qué manera el malvado Pedro Sánchez ha conseguido modificar la legislación belga, habrá que buscar la explicación a este problema en otra parte.

Y el caso es que en el puzle de la construcción de vivienda falta una pieza que tiene más que ver con la huelga general de este miércoles de lo que podría parecer. Los sindicatos que salieron a la calle conocen bien esta historia, aunque rara vez la cuenten: hubo un tiempo en que no (solo) pedían que hubiera vivienda para todo el mundo, sino que eran ellos mismos los que la construían.

Durante el siglo XX, las organizaciones de trabajadores fueron en España constructoras de vivienda. Antes de la Guerra Civil, varias organizaciones sindicales impulsaron promociones de vivienda como parte de su acción social. La Cooperativa de Casas Baratas Pablo Iglesias, de órbita socialista y fundada en 1926 en Pueblonuevo del Terrible (Córdoba), llegó a tener 70.000 afiliados en todo el país. El franquismo se apropió de este modelo y delegó en la Obra Sindical del Hogar (1939-1977) gran parte de su impulso inmobiliario, con la construcción de varios centenares de miles de unidades. Más allá de la OSH, una parte importante de la vivienda de la segunda mitad del siglo XX la levantaron actores que no buscaban beneficio: patronatos municipales, sociedades benéficas, las universidades, las obras sociales de las cajas de ahorro, cooperativas locales y asociaciones vinculadas a la Iglesia. También las propias empresas, como RENFE y después las cooperativas de ferroviarios, construyeron unas 20.000 viviendas entre 1945 y 1975, y compañías públicas como ENASA levantaron poblados enteros para sus trabajadores.

Esto no fue una excepción española. En buena parte de Europa, una porción enorme de la vivienda de posguerra la levantaron organizaciones sociales: cooperativas, asociaciones sin ánimo de lucro y sindicatos. En Alemania, la central sindical DGB recuperó tras la guerra las inmobiliarias obreras que el nazismo había expropiado y formó con ellas la Neue Heimat, que entre 1950 y 1982 construyó unas 460.000 viviendas, más del 90% con precio regulado. En Suecia, el movimiento de inquilinos fundó en 1923 la cooperativa HSB y los sindicatos de la construcción crearon en 1940 Riksbyggen para combatir a la vez la crisis de vivienda y el paro del sector. Llegaron a levantar una quinta parte de todas las viviendas del país. En los Países Bajos, las woningcorporaties, muchas fundadas por grupos religiosos, cooperativas y sindicatos, vivieron su época dorada entre 1950 y 1990 y aún hoy poseen el 29% del parque. En Austria, las asociaciones de vivienda sin ánimo de lucro siguen construyendo una de cada cuatro viviendas nuevas y en torno al 40% de los pisos en bloque.

Los sindicatos democráticos lo intentaron de nuevo a finales de los ochenta. Vitra, impulsada por CCOO desde 1988, desarrolló cerca de 33.000 unidades. La cooperativa PSV, de UGT, llegó a acumular la mayor cartera de suelo del país. Si el ejemplo no ha llegado hasta la actualidad, es porque los sindicatos salieron escaldados de aquella experiencia: PSV suspendió pagos en 1993, llevándose por delante a unos 10.000 cooperativistas. Su gerente acabó condenado, aunque finalmente se entregaron más de 15.000 VPO. Vitra no quebró, pero su gestora acabó reconociendo graves problemas financieros. 

Más o menos en aquellos años, el viento inmobiliario cambió. Agotado el motor de crecimiento de la posguerra, gobiernos de distinto signo quisieron convertir la construcción y la venta de vivienda en un nuevo motor económico. Margaret Thatcher vendió a sus inquilinos cientos de miles de viviendas municipales; en España, el decreto Boyer de 1985 liberalizó los alquileres y la Ley del Suelo de Aznar de 1998 quiso hacer urbanizable casi todo el territorio. La propiedad, que el franquismo ya había convertido en ideología, pasó a ser además un activo financiero. 

Solo entonces el precio de las viviendas comenzó a dispararse. No por error, sino por impulso de un modelo político. En esa transformación, las antiguas entidades sin ánimo de lucro que hacían viviendas que no se podían convertir en un activo (al menos en un primer momento) dejaron de tener sentido y fueron reemplazadas por un nuevo tipo de promotor privado que asumía el riesgo de construir, pero a cambio de un precio mucho más alto que el que habían pedido estas entidades.

En la crisis de 2008 quebró casi todo el sistema que construía vivienda en España, con y sin ánimo de lucro. Martinsa-Fadesa protagonizó en julio de 2008 el mayor concurso de acreedores de la historia del país, con una deuda de 7.000 millones de euros. Le siguieron Habitat, Nozar y, ya en 2013, Reyal Urbis, con más de 4.000 millones. Las cajas de ahorros, que durante décadas habían financiado la construcción, prácticamente desaparecieron. Quienes sobrevivieron para convertirse en los actuales promotores fueron, casi en exclusiva, empresas con ánimo de lucro.

La razón por la que no se construye ni en España ni en Europa es esta: en 2008 —si no antes— las entidades que durante décadas hicieron posible que existiera un parque de vivienda sin ánimo de lucro desaparecieron. Y no las hemos vuelto a poner en pie.

Por eso hoy se levanta poca vivienda. Y casi toda es carísima. Construir es muy barato si se piensa en lo que dura una casa: un edificio sale a unos 1.500 euros/m² y puede durar sin ningún problema 100 años. Lo caro es el riesgo de construir. Durante años, quien promueve tiene que comprar suelo, adelantar la obra y esperar a vender sin saber a qué precio lo hará. Cuando las viviendas se venden, ese riesgo se reparte entre miles de compradores y deja de ser un problema; pero mientras tanto, alguien tiene que estar dispuesto a cargar con él. Para una empresa que busca beneficio, la decisión racional es arriesgar lo menos posible: quedarse con los solares más rentables, sacar a la venta poco a poco y no empezar una promoción hasta haber colocado la anterior al mejor precio. Maximizar la oferta nunca será el objetivo de las promotoras privadas, porque más oferta significa precios más bajos. Por eso, allí donde Europa construyó vivienda asequible a gran escala, ese riesgo no lo asumieron los promotores privados: lo compartieron el Estado, los ayuntamientos y entidades sociales cercanas a los ciudadanos, como las cooperativas y, entre ellas, las de los sindicatos.

Con la quiebra de PSV y, años después, con el hundimiento de las cajas, cometimos el error, como se dice en inglés, de tirar al niño con el agua sucia. La mala gestión no fue exclusiva de los actores sin ánimo de lucro (Martinsa-Fadesa o Reyal Urbis lo demostraron por todo lo alto), pero solo a ellos les retiramos la confianza. Concluimos que las organizaciones sociales no debían construir. Lo que estamos descubriendo ahora es que, sin ellas, no podemos construir lo suficiente.

Sería perfectamente posible y deseable que los sindicatos lideraran el impulso de volver a construir, con una gestión profesional y transparente, igual que volvieron los promotores privados después de 2008 con una actitud renovada. Que la huelga de este miércoles no sea el final de la movilización sindical por la vivienda, sino el principio de su regreso a las obras. 

La huelga general demostró que los sindicatos, como han hecho en los últimos 100 años, no quieren mirar para otro lado, sino hacerse cargo del problema de la vivienda. La pregunta es si volverán también a ser capaces de levantarla.