Derecho a la vivienda y alquiler, retos del nuevo Gobierno

Hace menos de un mes que conocemos el contenido del acuerdo de Gobierno entre PSOE y Unidas Podemos y en este son destacables dos medidas en materia de Vivienda: “Impulsaremos la política de Vivienda con un incremento en la dotación de recursos” y “Frenaremos las subidas abusivas del alquiler”.

El objetivo de frenar y moderar la subida de los alquileres que se ha dado en las principales ciudades y áreas metropolitanas, que dificulta enormemente el acceso a la vivienda de la población con ingresos medios y bajos, no es una preocupación exclusiva del Gobierno de España. Ciudades como Berlín y Nueva York y países como Alemania, Francia, Holanda, Austria, Suecia, Portugal, Dinamarca, Canadá o Estados Unidos, recientemente han sido noticia porque han actualizado o ampliado las medidas existentes de regulación de rentas de alquiler y de protección de inquilinos.

Así, el Gobierno de España quiere impulsar nuevas medidas que habiliten a las comunidades autónomas y a los ayuntamientos para establecer índices de referencia de las rentas de alquiler, y facultar a los ayuntamientos a delimitar y declarar temporalmente áreas de mercado tensionado, donde puedan aplicar límites en las rentas de los nuevos contratos de alquiler basándose en los índices de referencia.

Es urgente la aprobación de estas herramientas y poder cambiar la tendencia de las rentas de alquiler pero puede ser un error si la limitación se basa en exclusiva en la aplicación de índices de referencia calculados con los datos de un mercado inflacionario y sobrevalorado. Hacerlo legitima unas rentas abusivas e inadecuadas para la ciudadanía, además de que perjudicará a la mayoría de inquilinos en el momento de renovación del contrato, ya que se les actualizará sus rentas incrementándolas notablemente.

Por ello la aplicación en áreas tensionadas de estos índices de mercado deberían ponderarse con elementos sociales como los ingresos de los hogares, la tasa de desempleo o la de pensionistas. Y siempre partiendo de un dato fundamental que debería de ser la renta acordada por el anterior arrendamiento vigente de una vivienda, cuando este fuera el caso.

Ya en 2016 España se situaba como el país de la OCDE en el que los hogares deben destinar un mayor porcentaje de ingresos familiares al alquiler, el 35% de los hogares dedicaban más de un 40% de sus ingresos al pago de las rentas. Este porcentaje en los últimos 4 años seguramente se ha ampliado ya que los alquileres han subido por encima de los ingresos familiares. Por ello, el Gobierno no debe trabajar con el objetivo de que los alquileres dejen de subir, su apuesta tendría que ser la de mejorar la accesibilidad a la vivienda favoreciendo unas rentas que la ciudadanía pueda asumir.

Para conseguirlo se deberán disponer de las herramientas que permitan actuar de forma excepcional en las áreas más tensionadas con el objetivo de moderar las rentas, y además de forma general crear una fiscalidad del alquiler que impida nuevos incrementos especulativos en el conjunto del mercado. Complementariamente deben ampliarse las garantías de la propiedad que arrienda su vivienda a un precio moderado o que esté afectado por la limitación de rentas, además de beneficios fiscales y subvenciones específicas.

El Estado no solo debe acordar entre las diferentes administraciones este nuevo modelo del alquiler, se requiere un pacto ciudadano con la participación y negociación periódica de los diferentes agentes sociales de la vivienda; colegios profesionales, cámaras de la propiedad, sindicatos de inquilinos, asociaciones vecinales y plataformas o movimientos sociales.

Enmarcando estas medidas y muchas otras necesarias que favorezcan y amplíen el parque de vivienda asequible, es necesario que el Gobierno impulse una Ley de Vivienda que sin sustraer las competencias que en exclusiva tienen comunidades autónomas y municipios obligue a estas administraciones precisamente a su desarrollo. Evolucionando así el principio rector enunciado en el artículo 47 de la Constitución “derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” a un derecho subjetivo y real como el aprobado por Euskadi en 2015, pero que también desarrolle los principios constitucionales del mismo artículo 47 en relación con la regulación y especulación urbanística, o los del artículo 33 sobre la función social de la propiedad, en resumen las obligaciones de la propiedad privada. Un nuevo marco jurídico que determine el alcance mínimo del servicio público de vivienda que las administraciones competentes deben ofrecer, y que sobre todo establezca unas obligaciones presupuestarias y sus fuentes de financiación.

Y este será un elemento clave para desarrollar o no un nuevo paradigma de la política pública de vivienda en España, ¿seguiremos aprobando planes de vivienda con una financiación exigua o nos acercaremos a las tasas de inversión pública de otros estados de la Unión Europea?