Comillas, el 'refugio' cántabro del IBEX que pide ser zona tensionada por la presión de segundas residencias y pisos turísticos
Comillas es uno de esos lugares que representa el esplendor vacacional del norte de España. Una villa monumental donde la arquitectura modernista de Gaudí y Domenech i Montaner coexiste con palacetes señoriales, prados abiertos al Cantábrico y una nómina de veraneantes ilustres que abarca desde la aristocracia madrileña hasta nuevos ejecutivos del IBEX 35, expresidentes y grandes fortunas.
Sin embargo, tras la postal turística que impera en verano, a la que no le falta siquiera su propio club social, el Real Estrada —con campeonatos de canasta y fiestas benéficas y exclusivas para “señores socios”—, el municipio afronta una alarmante crisis habitacional. Cuando la persiana de la temporada alta se baja, la realidad para los vecinos empadronados es que encontrar un hogar en alquiler o compra a precio asequible es una misión imposible, incluso extensible a localidades vecinas como Ruiloba.
La paradoja demográfica queda retratada en las cifras. Comillas cuenta con apenas 2.145 habitantes censados. Sin embargo, a mediados de agosto de 2026, la población ha llegado a rozar los 26.000 visitantes diarios, según mediciones de telefonía móvil del Ayuntamiento procedentes de la red de Los Pueblos Más Bonitos de España, de la que forma parte Comillas.
Esta desproporción es la principal causa de la tensión que refleja su mercado inmobiliario: el 70% del parque residencial son segundas residencias vacías casi todo el año, según el último Censo de Población y Viviendas del Instituto Nacional de Estadística.
Un “parque de atracciones” que expulsa a los vecinos
Otro aspecto que evidencia el impacto de la demanda externa es el de las licencias urbanísticas. Un análisis municipal sobre las licencias de obra mayor tramitadas en 2025 constata que el 40% fueron solicitadas por sociedades limitadas, mientras que el 45% correspondió a personas físicas con domicilio fuera de Cantabria. Tan solo un 15% de los promotores poseían residencia en el municipio.
“El mercado libre, con las reglas actuales, está expulsando a los comillanos de su propio territorio”, advierte Julián Rozas, primer teniente de alcalde y concejal del PSOE. La imposibilidad de emancipación afecta a la estructura social. “Yo soy concejal pero soy también padre de una niña que ha tenido cambios de amigos en el colegio porque sus padres se han tenido que ir a vivir a otros municipios”, lamenta, “o dos parejas de amigos que han estado pidiendo durante meses en redes sociales que les avisaran si había posibilidad de un piso en alquiler en Comillas y otros que no cuentan este problema porque simplemente se han ido de aquí”, concluye.
El concejal explica que la escasez residencial está afectando incluso a las empresas locales. Así, dice que los propios hosteleros del municipio se han visto obligados a comprar casas en su mayoría antiguas, para rehabilitar y poder alojar a sus empleados de temporada, ya que la falta de vivienda impide captar mano de obra. En opinión del teniente de alcalde, Comillas corre el riesgo de convertirse en “un parque de atracciones con decenas de eventos en primavera y verano, pero donde los comillanos, al cerrar la persiana, tienen que irse a otro municipio a dormir hasta el día siguiente”.
La batalla por la 'zona tensionada' tras dos años de silencio
Ante esta coyuntura, el Ayuntamiento ha tomado la iniciativa. En el Pleno de octubre de 2026, la corporación ha aprobado encargar una auditoría técnica e independiente para elaborar la memoria que exige la Ley por el Derecho a la Vivienda. El objetivo es determinar con datos objetivos si el municipio cumple los criterios para ser declarado “zona de mercado residencial tensionado”.
La decisión llega tras dos años de inacción del Ejecutivo autonómico del PP. En noviembre de 2024, el Pleno aprobó solicitar al Gobierno que preside María José Sáenz de Buruaga los estudios de mercado. Sin embargo, tras dos años de “callada por respuesta” de la Administración autonómica, el Consistorio ha decidido financiar su propio informe.
La auditoría evaluará si el coste del alquiler o la hipoteca supera el 30% de los ingresos medios de los hogares, analizando también la evolución del precio de la vivienda frente al IPC. De cumplir los requisitos, la declaración permitirá limitar las subidas en nuevos contratos y ofrecer incentivos fiscales de hasta el 90% en el IRPF para pequeños propietarios que alquilen a precios asequibles.
Freno municipal a los pisos turísticos y la trampa del suelo
Mientras avanza el estudio, la alcaldesa, Teresa Noceda (PRC), defiende las medidas aplicadas desde el Consistorio. Comillas ha mantenido una “estricta aplicación de su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)”, que solo autoriza Viviendas de Uso Turístico (VUT) en plantas bajas. “Se han denegado más de la mitad de las solicitudes”, asegura la dirigente regionalista. Así, de las 243 VUT de la web regional, el Consistorio solo ha concedido licencia a 120 que cumplían la normativa local.
No obstante, la regidora recalca que restringir el uso turístico es solo una parte de la solución. “Necesitamos saber cuántos pisos hay para incentivar que se alquilen a los jóvenes”, afirma Noceda, quien al mismo tiempo resalta la urgencia de generar suelo público para edificación protegida.
El Ayuntamiento tramita la modificación número 10 de su PGOU, a la espera del aval de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo (CROTU), para disponer de parcelas municipales y cedérselas al Gobierno con el objetivo de “construir vivienda pública”, asegura la regidora.
A este respecto, el concejal socialista expresa sus reticencias. Rozas recuerda que los precios oficiales fijan el metro cuadrado protegido por encima de 2.000 euros en Comillas, lo que situaría el precio de un piso de unos 80 metros cuadrados en 200.000 euros, un importe en muchos casos inaccesible para los salarios locales. Además, Rozas recuerda que “estas viviendas estarán en el mercado libre después de 20 años”, por lo que se muestra partidario de priorizar el alquiler público asequible frente a la venta.
Diferencia entre Cantabria y Euskadi
La auditoría que va a encargar el Consistorio busca aportar los datos que fuercen una intervención pública antes de que el municipio pierda más población residente. Tras la aprobación de la moción en el Pleno, el Ayuntamiento de Comillas debe ahora definir la figura legal de contratación adecuada, ya sea un contrato menor o una licitación abierta, detalla Julián Rozas, con “el objetivo es garantizar la máxima transparencia”.
Desde el ámbito técnico, Rozas considera que no se trata de un informe complejo. “Aunque requiere el trabajo de geógrafos y sociólogos, gran parte de la información procede de bases de datos públicas ya disponibles en el INE y en el ICANE”, lo que agilizará la confección de la memoria tras su adjudicación.
Preguntado por el plazo aproximado en el que puede estar listo el informe, el teniente de alcalde no se atreve a concretar y menciona la “diferencia fundamental” entre Cantabria y Euskadi. “Allí es la propia Administración autonómica la que impulsa y elabora de oficio los estudios para facilitar la declaración de zonas tensionadas a los municipios”. Aquí, la falta de respuesta del Ejecutivo del PP ha obligado al propio Ayuntamiento de Comillas a promover la iniciativa y asumir el coste, lamenta.