Un momento de precios bajos por la crisis, de pescar en río revuelto o de aprovechar la necesidad de liquidez de los operadores tradicionales. El sector hotelero vive una fase de cambios de calado. No sólo en el modelo de negocio, por el impacto que están teniendo estos dos años de pandemia; también porque algunos inversores, no siempre vinculados a la actividad del hospedaje, se han convertido en propietarios.
Entre ellos, fondos de inversión que ven en los hoteles un modelo de ingresos recurrentes, aunque tengan que esperar a que pase la pandemia para percibirlos. También, entidades financieras o gestores de empresas que, en teoría, no tienen nada que ver con la actividad turística, como sucede, por ejemplo, con la familia Grifols.
Pero, sobre todo, son relevantes las operaciones protagonizadas por firmas de inversión internacionales, como Brookfield Asset Management, el fondo de Singapur GIC y el fondo de pensiones holandés APG (que cuentan con una sociedad conjunta, Archer Hotel Capital) o la firma Castlelake.
Tres grandes firmas de inversión
Estas firmas han cambiado el mapa de la propiedad de los hoteles españoles. Brookfield AM ha protagonizado una de las grandes operaciones del sector de los últimos meses con la compra de cuatro hoteles a Selenta Gloup: dos en la ciudad condal (Sofia Barcelona y Expo Barcelona), el Don Carlos Resort & Spa en Marbella; y Mare Nostrum Resort, en Tenerife. Esta gestora neoyorquina centra sus inversiones en infraestructuras o renovables, entre otros sectores donde tiene el foco, y suma activos por valor de 650.000 millones de dólares. También es una de las firmas a las que el presidente del Gobierno, Pedro Sanchez, presentó el Plan de Recuperación en su última visita a la 'gran manzana'.
En cuanto al singapurense GIC -considerado uno de los mayores fondos soberanos del mundo, controlado por el Estado asiático- y el holandés APG, han pagado más de 200 millones por un hotel que aún no está en marcha, el Madrid Edition. Situado en la céntrica Plaza de las Descalzas, aumentará este año la oferta de hoteles de lujo en la capital, en la línea del Four Seasons o el Mandarin Oriental Ritz. En este caso, la promotora del hotel ya era otra firma de inversión, KKH Property Investors. Con esta operación, la sociedad conjunta de GIC y APG, Archer Hotel Capital, se reforzará en el segmento de precios más elevados, ya que tiene en cartera hoteles como el madrileño Palace o el Arts de Barcelona.
En cuanto a Castlelake, es la misma firma de inversión que controla más del 70% del accionariado de la inmobiliaria Aedas Homes. Su salto en el sector hotelero español llegó en 2021 al convertirse en el primer inversor de la Socimi Millenium Hotels Real Estate. En esta última sociedad ya había nombres relevantes en el mundo empresarial español, con accionistas como el expresidente de ONO y ex consejero delegado de Inditex, José María Castellano.
Un interés que va a más
La presencia de firmas de inversión en el sector hotelero no es nueva pero es creciente. “Desde 2015 hemos observado una fuerte institucionalización de la inversión en el sector coincidente con la entrada de numerosos fondos en el segmento vacacional español, tradicionalmente reservado a operaciones entre hoteleros”, explica Laura Hernando, 'managing director' de Hoteles de la consultora Colliers.
“A pesar de que durante los últimos años las cadenas han mantenido un papel relevante desde el lado comprador, el deterioro de su situación financiera a raíz de la pandemia les ha forzado a vender activos. En este sentido, en 2021, se ha dado una creciente participación de inversores de perfil financiero representando cerca del 86% del capital invertido, frente al 70% de 2019”, ahonda Hernando.
En cuanto al porqué de esta inversión en hoteles por parte de inversores financieros, el motivo es que España es uno de los primeros destinos turísticos, lo que garantiza los clientes a futuro y retornos fiables; y hay propuestas comerciales para todos los bolsillos. Además, la pandemia ha elevado las necesidades de liquidez por parte de los gestores tradicionales. “La acuciante necesidad de caja de las cadenas ha forzado desinversiones que en otro tiempo pasado no se habrían considerado”, reconoce la responsable del sector hotelero de Colliers. De esta forma, en 2021, se alcanzó un volumen de inversión récord de 3.180 millones de euros.
Detrás de esa cifra está, por ejemplo, la compra de ocho hoteles de Meliá por la sociedad integrada por Bankinter Investment y la firma de inversión GMA. Juntas, ambas también gestionan la Socimi hotelera Atom.
Comprar y ceder la gestión
Este caso de Bankinter y GMA es un ejemplo de un modelo extendido en el sector: el de una firma de inversión que tiene la propiedad de un hotel, que en realidad es gestionado por una hotelera tradicional. Lo mismo ocurre con Lasalle Investment Management, que ha adquirido el barcelonés NH Collection Gran Calderón. Lasalle ha sido un operador especialmente activo, pero en otras áreas del inmobiliario, como la logística, con activos denominados de 'última milla' en Villaverde o el parque Las Mercedes, en Madrid.
Otros nombres son el de Starwood Capital, inversora centrada en el sector hotelero, que ha comprado el Iberostar Las Dalias; y Schroders, que ha hecho lo mismo con el Gran Hotel Central de Barcelona.
Pero hay más modelos de transacción al margen de la venta del inmueble manteniendo la actividad operativa. “Tradicionalmente, los inversores financieros han optado por ceder la gestión de sus establecimientos a operadores hoteleros 'clásicos', ya sea vía contratos de arrendamiento, gestión o franquicia”, indica Laura Hernando. “Sin embargo, durante los últimos años, hemos presenciado la entrada de operadores de 'marca blanca', que ofrecen modelos de explotación más flexibles. Algunos inversores internacionales han optado por adquirir operadores hoteleros locales para, con su 'know how', conformar una plataforma desde la que canalizar sus inversiones”.
Apellidos de renombre
En Madrid ha desembarcado el grupo mexicano RLH Properties. Compró y mantiene la gestión de dos hoteles de lujo, el Rosewood Villa Magna y el Bless. La empresa mexicana tiene como copresidentes a los hermanos Andrés y Felipe Chico Hernández, hijos de Fernando Chico Pardo, que atesora una de las grandes fortunas de México. Hasta 2020, entre sus accionistas también estaba Allen Sanginés-Krause, el empresario mexicano investigado por pagos opacos al rey emérito.
Los hoteles tienen gancho para apellidos que han ligado su trayectoria empresarial a actividades muy diferentes. El pasado verano, los Grifols, la familia accionista del fabricante de plasma que cotiza en el Ibex, pagó 125 millones por la propiedad del Hesperia Presidente de Barcelona. Un año antes, Ricardo Portabella compró el hotel Alexandra, también en la capital catalana, a través de su sociedad Anpora Investments. Portabella forma parte de una de las familias accionistas históricas de Danone.
También han cambiado de sector los exdirectivos de OHL Francisco Meliá y Enrique Benjumea que, junto al ex socio de Colliers España Antonio Pan de Soraluce, están tras Blasson Property. Esta firma ha adquirido el mallorquín H10 Punta Negra, que seguirá operando la misma cadena.
Y el apetito inversor no parece haber cambiado en 2022, dado que ya se prevén operaciones que, en este inicio de año, alcanzarían los 1.500 millones de euros. La situación de los hoteles es, en cierta medida, similar a la que ocurre con los supermercados, donde hay muchos inversores con ganas de comprar inmuebles. Eso sí, en el caso del turismo, las dudas sobre cómo puede evolucionar la pandemia pueden hacer variar precios y acelerar operaciones.