LLEGIR EN CASTELLÀ
L'encariment constant de la vida a Balears, que afecta sobretot el mercat immobiliari, però també a la cistella de la compra o la resta de serveis bàsics, ha fet que convisquin a les illes dues generacions atrapades en diferents angles de la mateixa situació: l'especulació, el constant augment dels preus i una marginació del resident que sembla no tenir fi. Els joves, ofegats pels preus dels lloguers i sense possibilitat d'hipotecar-se, encaren un escenari sense alternatives reals d'accés a un habitatge. Els majors, després d'una llarga vida laboral, reben ara pensions insuficients, que, de vegades, els aboquen a vendre les seves propietats –les que amb tant d'esforç van adquirir– per a obtenir liquiditat.
L'escenari residencial ha impulsat noves fórmules de venda, com la nua propietat, que lluny de representar una possible solució social, s'ha convertit en un producte més d'inversió amb operacions fins i tot milionàries darrere i que només en alguns casos deixa opció a compra assequible. Els destinataris són, gairebé sempre, inversors disposats a esperar anys per a prendre possessió dels immobles, que es rebaixen perquè la disponibilitat per al comprador no és immediata, sinó que el propietari conserva per a si mateix l'usdefruit fins a la seva data de defunció o fins a la seva renúncia a aquest dret. “És una manera de capitalitzar els últims anys de vida, sense perdre l'ús de l'habitatge”, apunta Zenó Helguera, delegat dels Agents de la Propietat Immobiliària (API) a les Pitiüses.
L'oferta de nua propietat a les illes, lluny de poder ser una alternativa –encara que nímia– a adquirir un habitatge, es dirigeix principalment a empreses interessades a invertir, assolint fins i tot el sector del luxe. Una trentena d'immobles estan a la venda sota aquesta modalitat a l'arxipèlag i almenys cinc d'ells superen el milió d'euros, segons els anuncis publicats a Idealista.
L'habitatge més car és una finca rústica a Ses Salines (Mallorca), valorada en 3,25 milions d'euros, amb més de 600 metres quadrats construïts sobre una parcel·la de 15.000 metres envoltada d'oliveres i amb vistes al Mediterrani. La mansió (edificada en 2021), amb cinc habitacions i quatre banys, presumeix d'integrar tradició i confort modern, amb espais amplis, un gran porxo orientat al sud-oest, piscina privada i equipaments com a gimnàs, jacuzzi o garatge doble. Funciona, així, com a aparador d'un mercat que ofereix luxe rural, sota el format de nua propietat, dirigit a compradors amb alta capacitat adquisitiva. “Aquesta vila ofereix una experiència de vida única a un entorn d'absoluta privacitat”, descriu l'anunciant.
La segona oferta més cara és un xalet independent a la localitat de Sant Agustí (Eivissa) i valorat en 2,5 milions. Sobre una parcel·la de 14.000 metres quadrats, la casa, construïda en 1970 i reformada parcialment, compta amb piscina, jardí i quatre habitacions. La propietat manté un alt preu –8.333 euros– per metre quadrat malgrat tractar-se d'un habitatge amb més de cinc dècades d'antiguitat i la seva condició de nua propietat.
A aquestes dues propietats els segueixen altres dos immobles d'alt valor. El primer és un xalet amb llicència turística per a onze places a Santa Ponça (Calvià), en venda per 1,75 milions d'euros. “L'immoble es transmet amb usdefruit vitalici a favor d'un home nascut en 1942, qui mantindrà l'ús i gaudi de la propietat fins a la seva defunció”, es detalla.
La segona és un palauet senyorial en ple centre històric d'Alaró, de 700 metres quadrats i catalogat pel seu valor patrimonial, la nua propietat del qual s'ofereix per 1,65 milions. Aquest últim cas està dirigit expressament a inversors: el comprador adquireix l'immoble per sota de la seva valoració –2,2 milions– a canvi de respectar un usdefruit vitalici, adquirint un “alt valor patrimonial”, assenyala l'oferta. El requisit per a fer-se amb ell és efectuar religiosament tres pagaments de 550.000 euros fins a abonar el preu total. Segons descriu el venedor, una oportunitat “única” d'adquirir una propietat amb múltiples possibilitats de transformació o reposicionament futur a un dels destins “més cotitzats del Mediterrani”.
La resta d'habitatges sense disponibilitat immediata van des dels 87.000 euros per un pis a Son Oliva, a Mallorca, que s'ha d'abonar en un pagament únic, fins als 950.000 euros que costa un baix interior sense ascensor construït en 2003 en el municipi de Calvià. Això sí, amb jardí, piscina i aire condicionat. Els fons d'inversió veuen en aquestes opcions una oportunitat immobiliària molt “rendible”, assenyala Eduard Vila, advocat expert en temes d'habitatge i mercat immobiliari. Al baix preu actual se li suma que probablement en el futur el valor dels immobles sigui major.
Descens de compres
Les operacions de compravenda de nua propietat van frenar el seu ritme en 2024 després de dos exercicis consecutius d'inflats augments: un 11,3% en 2023 i un 23,7% en 2022. L'últim Anuari dels Registradors de la Propietat va comptabilitzar l'any passat 1.817 transaccions en tot el país, un 1,5% menys que l'any anterior. Malgrat el descens, el volum continua lluny dels mínims, marcats en 2020, quan a penes es van registrar 1.093 operacions, com reflecteixen les dades de l'informe, publicat a Idealista.
L'aturada ha sorprès fins i tot els registradors, que donaven per fet que el mercat mantindria la seva tendència a l'alça. A Balears en concret, les compres s'han desplomat un 37,9%. Els motius, explica Zenó, són l'escassa oferta al parc d'habitatge i l'elevat preu per se, que s'incrementa encara més amb l'escassetat en l'oferta. Això ha moderat l'apetit dels inversors en aquest segment de mercat.
Una altra forta pujada de preu s'ha donat en el segment dels habitatges okupats. La compravenda d'aquests immobles, que fins fa poc era residual, sí ha irromput en els últims anys amb força en el mercat immobiliari balear, convertint-se en un potent nínxol. Els portals sumen desenes d'anuncis amb preus que s'han duplicat en tot just un any i que, de fet, no disten massa del [desorbitat] cost d'un immoble de segona mà. A Mallorca, aquestes operacions es concentren en barris obrers de la perifèria de Palma -a la capital, el metre quadrat ascendeix a 4.000 euros-, com Son Gotleu o Son Oliva, encara que també en municipis de l'interior com Llucmajor o Manacor. En aquestes zones rurals, s'ofereixen xalets que, fins i tot ocupats il·legalment, arriben al milió d'euros.
Existeixen més fórmules per a jugar en el delicat mercat de l'habitatge. Un dels camps on més s'especula és el del càlcul de taxació –marcat per la Llei de Taxació–, assegura Vila. Hi ha diferents maneres de taxar: la primera és sumant tots els costos de producció (mà d'obra, aparellador, arquitecte…), la segona és fer una mitjana segons la rendibilitat en ‘x’ anys i la tercera és fixant-se en el que han demanat de lloguer els veïns en els darrers sis mesos. “En totes, surt un preu de l'habitatge molt més alt que si es mirés realment el que val i no el que es demana”, detalla l'advocat especialista.
Durant la pandèmia, –explica– s'havien estabilitzat els preus, però poc després es van tornar a disparar. Una altra de les fórmules per a l'especulació és la promoció de zones específiques revaloritzades amb la construcció de noves infraestructures o ‘depurades’ a través de batudes antidroga. És el cas del barri xinès, a Palma, o de sa Penya, a la ciutat d'Eivissa: “És molt típic agafar zones deprimides i eliminar el problema, sempre, quan abans hi ha hagut una compra del terreny; una inversió”.