El alquiler de temporada se dispara y acorrala a los inquilinos: “Si pudiesen nos harían contratos por días”
Cuando entró en vigor la regulación de los alquileres en Catalunya, el pasado 16 de marzo, la escritora Blanca Llum Vidal llamó al administrador de fincas del piso en el que vive con su hijo en Barcelona. Su contrato, por el que paga 810 euros al mes, vence en 2025. Pero quería anticiparse y asegurarse de que no podrían subirle la mensualidad. La norma así lo establece. Pero la respuesta que obtuvo no fue la que esperaba.
– Si la regulación nos obliga a bajar el precio, lo alquilaremos por temporadas. Si no, lo subiremos un poco, unos 200 o 300 euros al mes.
Ese fue el mensaje del administrador. Y, desde ese día, Llum Vidal busca piso. Pero no es la única que se ha visto amenazada o directamente desplazada por el alquiler de temporada. Esta modalidad de contrato, que queda fuera de la regulación de los alquileres, se ha disparado en los últimos meses en la capital catalana, hasta el punto de copar entre un 20% y un 40% de la oferta en portales inmobiliarios como Idealista, según los datos disponibles.
Su auge, según las distintas fuentes consultadas, se viene detectando desde hace años, en paralelo a la aprobación de distintas regulaciones que favorecen al inquilino, como la extensión de los contratos de tres a cinco años o el tope de precios. El alquiler temporal permite al propietario hacer contratos anuales y, por lo tanto, tener más libertad para encarecerlos o extinguirlos.
Pero en el caso barcelonés influyen, además, la llegada creciente de trabajadores extranjeros –la mayoría nómadas digitales– que recalan en la ciudad por su buen clima. Así como la celebración de eventos como la Copa América de vela, que supone el desembarco de 2.500 personas –solo contando los equipos y la organización– desde primavera hasta finales de año. “Es una tormenta perfecta que se suma a la crisis de vivienda que sufre la ciudad desde hace años”, resume Carme Arcarazo, portavoz del Sindicato de Inquilinas.
Radiografiar el boom del alquiler de temporada no es sencillo debido a la falta de datos oficiales. Un informe de Idealista para el tercer trimestre de 2023 hablaba de subidas “meteóricas” hasta alcanzar el 28% del mercado de arrendamientos en la capital catalana, solo superada en España por San Sebastián. Otro estudio del Observatori de l’Habitatge de Barcelona (OH-B), con anuncios de la misma empresa y del mismo período, dejaba el porcentaje en 19%, pero con algunos barrios, como Barceloneta, rozando el 50%.
Desde entonces no se han publicado más estudios. Pero un análisis más reciente de elDiario.es confirma la tendencia al alza. Desde octubre de 2023 a marzo de 2024, este diario ha contabilizado todos los anuncios disponibles en Idealista cada día 15. El resultado es que, de media, los usuarios se encuentran con un 46% de anuncios de rentas temporales. Y en algunos barrios del centro rondan el 60% (en Barceloneta, Hostafrancs, Esquerra de l’Eixample o Sant Antoni).
A pesar de las diferencias entre informes, lo que señalan los expertos es que no hay duda de su crecimiento. “Hay un desplazamiento claro de viviendas que se ofrecían como alquiler residencial y que ahora son de temporada o turísticos”, constata Helena Cruz, geógrafa y autora del estudio del OH-B. En él comparaban también la evolución de la oferta convencional y la temporal y turística entre 2022 y 2023. Mientras la primera baja en 895 pisos, la segunda sube 830. Su conclusión es que se trata de vasos comunicantes.
A ello hay que añadir unos precios más elevados. Según el cálculo de elDiario.es, los alquileres temporales son un 17% más caros que los residenciales. El OH-B, por su parte, comprobó que los pisos de menos de 1.000 euros al mes correspondían solo al 6% de los anuncios de rentas largas, mientras que entre las temporales eran el 1% del total. Superiores a 1.600 euros, en cambio, eran el 46% y el 65,4%, respectivamente.
Sin cambios a la vista, puede que el piso actual de Blanca Llum Vidal acabe engrosando esa bolsa de contratos temporales. “Parece que los grandes propietarios siempre encuentran la manera de asfixiar a la gente”, lamenta esta escritora de 38 años. Su casera es una gran tenedora que posee varias fincas, entre ellas la suya de más de 15 pisos. “No necesita 300 más al mes, mientras que para mí significan poder pagar o no el piso”, añade.
Una vía de agua… y ¿un fraude de ley?
Para las asociaciones de inquilinos, la existencia del alquiler temporal se ha convertido en una auténtica vía de agua en la Ley de Vivienda que está tensionando –todavía más– el mercado del alquiler y que la Administración debería taponar. Pero no hay regulación a la vista para ello. El Ministerio de Vivienda creó en diciembre una comisión para estudiarlo y por ahora se ha reunido una sola vez, mientras que la Generalitat asegura que estaba redactando una nueva normativa, pero que no se podrá aprobar por las elecciones anticipadas del 12 de mayo.
Actualmente, en los 140 municipios catalanes en los que rige el tope de los alquileres, las subidas de precio están limitadas. De ahí que algunos propietarios hayan visto el alquiler de temporada como un atajo para subir precios. Pero los juristas especializados en vivienda advierten de que si se hace con inquilinos que usan la vivienda como domicilio, los caseros estarían incumpliendo la ley. “Hay propietarios que anuncian alquileres de temporada, y que así lo estipulan en los contratos, pero realmente alquilan a personas que usan esa vivienda como residencia habitual, y eso es hacer un uso fraudulento de esa figura”, advierte Elga Molina, asesora jurídica en materia de vivienda.
Ese es el caso de Paula Fernández, una joven de 28 años que comparte piso con otras tres chicas en Cerdanyola del Vallès, en el área metropolitana de Barcelona. A pesar de que viven en esa casa desde hace cuatro años y que están empadronadas en ella, tienen un contrato de temporada. Antes de la nueva Ley de Vivienda tenían un alquiler residencial, pero cuando tocó renovarlo el propietario les dijo que o firmaban por un año o nada.
“Nos pilló desprevenidas y acatamos por miedo a quedarnos sin casa”, explica Paula. Era septiembre de 2022. Un año después, el contrato caducó y les tocó volver a firmar. Su casero proponía de nuevo doce meses de vigencia, pero después de la insistencia de Paula acordaron uno de dos años, a condición de que constaran como estudiantes (aunque no lo son).
La figura del alquiler de temporada está muy poco desarrollada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero la norma al menos deja bien claro que está pensada para usos distintos al de vivienda. Por ejemplo, estudiantes y doctorandos de paso, profesionales con alta movilidad o nómadas digitales, gente que tiene su casa en obras… “El motivo, y no la duración de la estancia, es lo que determina si un contrato es de temporada y así debe acreditarse, incluso aportando el contrato laboral”, añade Molina.
Pero nadie pidió a Fernández que demostrara que era estudiante. No lo hubiera podido hacer. “Es un contrato cuyo único objetivo es saltarse la ley y cobrar más”, se lamenta. Desde que firmaron el alquiler de temporada, pagan 120 euros más al mes, hasta llegar a los 1.120, cuando su piso, según el tope marcado por el Índice del Gobierno, debería valer entre 600 y 700 euros.
“Es horrible, todo el rato pendiente de los movimientos que hacemos. Cada vez que nos quejamos, la inmobiliaria nos asedia con llamadas y mails amenazando con rescindir el contrato”, se lamenta Fernández.
Arcarazo, del Sindicato de Inquilinas, asegura que cada vez les llegan más casos de arrendatarios como estas jóvenes con lo que describe como “contratos basura”.
Casa Orsola, baluarte de la resistencia
Si hay una finca que simbolice la resistencia vecinal contra la especulación con la vivienda y la gentrificación, esta es la Casa Orsola, un edificio modernista en el barrio del Eixample cuya propiedad quiere desalojar. En su historia también juega un papel el alquiler de temporada.
El inmueble lo adquirió un fondo inmobiliario catalán cuando ya se conocía la intención del gobierno de Ada Colau de peatonalizar su calle, Consell de Cent. Hoy esa vía está entre las diez mejores del mundo, según la guía del ocio Time Out, y los 19 vecinos que quedan se resisten a aceptar que deben irse.
Algunos de ellos tienen contratos indefinidos, a otros les vence en unos pocos años y otros ya están fuera de contrato, pero siguen viviendo en sus casas (pagando sus alquileres en los juzgados). Elisenda Paños, que habita ese inmueble desde hace 35 años con su pareja y su hijo adolescente, y Josep Torrent, son dos de ellos. Y ambos tienen fecha de juicio para su desahucio.
Desde la terraza de la finca, Paños y Torrent lamentan que la propiedad se haya “cerrado en banda” ante su propuesta de negociación. Los cinco pisos que ya han quedado vacíos están reformados y se alquilan con contratos de temporada. Si Josep o Elisenda pagan entre 600 y 800 euros al mes por su casa, los nuevos temporales oscilan entre los 2.000 y los 2.400 euros. Más los honorarios, que son unos 1.000 euros, y la fianza, que va de los 4.000 a los 5.000. “Claro que nosotros no les interesamos”, comenta con sorna Paños. “Si pudieran hacernos alquileres por días, lo harían”, apunta Torrent.
La Casa Orsola, según los propios vecinos, es también un mirador que permite observar cómo el barrio se ha ido vaciando de conocidos para acoger a jóvenes extranjeros con elevado poder adquisitivo y con los que apenas se saludan. Ana, la única inquilina de renta antigua de la finca, se ve en pocos años “sola y rodeada de turistas”. Ha subido a la terraza a charlar con sus vecinos y gozar de una de las primeras tardes calurosas de la primavera. “Lo único bueno de esta situación es que los vecinos nos hemos unido”, explica Elisenda Paños, hecho que contrasta con el poco contacto que tienen con sus vecinos temporales, que ni siquiera conocen sus reivindicaciones. “No quieren saberlo. Para ellos, la ciudad es un decorado. Solo les interesa que haga buen tiempo y que no les roben, pero no se dan cuenta de que el robo es que les cobren 2.400 euros de alquiler”, remacha Josep Torrent.
Mientras esperan ganar el pulso a la propiedad, algunos en Casa Orsola van buscando piso. Pero en la Nova Esquerra del Eixample, la zona más barata del distrito, el alquiler cuesta de media 1.200 euros. “El barrio está muy bonito, pero piensas ¿para quién?”, se pregunta Paños, mientras sale del portal y echa una mirada su alrededor, donde las lavanderías y las cafeterías han sustituido el comercio local.
La demanda “extraordinaria” de la Copa América
Desde el sector inmobiliario barcelonés, por su parte, descartan que el trasvase masivo hacia los alquileres de temporada se deba a que los caseros quieran eludir la nueva regulación. “Hay que evitar que haya fraude, pero Barcelona es una ciudad universitaria con estudiantes, profesores, nómadas digitales, trabajadores desplazados temporalmente… Y el alquiler de temporada es una necesidad”, argumenta Carles Sala, portavoz de Colegios y Asociaciones de Agentes Inmobiliarios (API) de Catalunya.
Una de las inmobiliarias especializadas en vivienda de alto standing para extranjeros, Engel & Volkers, defiende también que no se entendería el aumento de este alquiler de corta duración sin el crecimiento de una demanda que aseguran que es real. “El cliente extracomunitario ha aumentado de forma exponencial; los norteamericanos son ahora mismo el número uno y antes de 2022 eran residuales”, detalla Albert Gonzalez, director de la división de alquileres de Barcelona de la firma, que lo atribuye también a la aprobación de la llamada Ley de Startups, de diciembre de 2023, que facilitó la llegada a España de nómadas digitales.
“Son perfiles que no alquilan para siete años, sino por once meses o un año”, prosigue González. “Testean la ciudad y si les gusta deciden si se acaban quedando, incluso comprando”, añade. Son inquilinos que superan en poder adquisitivo a los barceloneses, con ingresos por hogar que con facilidad pueden ser de más de 6.000 euros al mes, precisa.
Ante esto, la decisión de quien quiere sacar rentabilidad a sus activos inmobiliarios acaba decantándose por los contratos temporales. González hace números para que quede más claro si cabe: “Si un propietario con cinco o seis viviendas las alquilaba 1.500 euros y la regulación le obliga ahora a rebajarlo a 1.000, pues se pasa al temporal y puede cobrar 2.500 al mes, ¿me explico?”.
A todo ello se le añade además la Copa América, el macroevento deportivo que se celebra desde el 22 de agosto al 20 de octubre y atraerá a miles de personas a la ciudad. “La demanda es extraordinaria”, cita González. Una de las empresas que participa en la competición les ha solicitado ya 250 pisos de alquiler, a poder ser en zonas como la céntrica Ciutat Vella. Por ahora han cerrado 150.
Si en los próximos meses la Administración no pone coto al alquiler temporal, todos los actores preguntados coinciden en que seguirá creciendo. Este diario ha preguntado a la Generalitat si ha realizado inspecciones específicas para controlar que no se recurra a esta figura de forma fraudulenta, pero en el Departamento de Territorio no han respondido.
Desde su piso en el barrio de Sarrià, de apenas 70 m2 y sin luz natural, Blanca Llum Vidal explica que, además de dar voces para buscar un alquiler asequible, se acaba de apuntar a una cooperativa de vivienda, un modelo de copropiedad de inmuebles que ha crecido en los últimos años en la capital catalana al abrigo del gobierno de Colau. Quiere escapar, dice, de la “espiral de la especulación inmobiliaria”. “Las grandes ciudades te expulsan hacia afuera y a la vez te atraen, porque es donde hay más posibilidades laborales”, reflexiona. “Estamos atrapados en una contradicción”.
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