El informe técnico del último pelotazo en Zaragoza desmiente a Urbanismo: no hay “valoración que justifique” los 22 millones

El informe técnico de Planeamiento municipal sobre la recalificación a la carta que proyecta el Gobierno del PP en Zaragoza en el antiguo Convento de Jerusalén, a propuesta de un inversor privado, desmiente al consejero de Urbanismo: no hay “valoración técnica que justifique” los 22 millones de euros propuestos por el promotor como compensación ante el pelotazo urbanístico. Además, el documento deja claro que la edificabilidad del sector es menor a la apuntada por la entidad privada.

El estudio, de ocho páginas –y que incluye un inusual nivel de detalle para este nivel de la tramitación, cuando hay solo una propuesta inicial–, esta fechado en enero, un mes después del escrito presentado por Enta Properties. Propiedad del grupo Bancalé, esta firma aspira a que el Ayuntamiento recalifique parte de la parcela, actualmente calificada como dotación local de equipamiento privado o religioso, para levantar en una de las zonas más caras de la ciudad 220 viviendas de lujo, una residencia de mayores y otro desarrollo terciario, ya sean oficinas, un hotel o un centro docente. Como contraprestación para el denominado 'Proyecto Living Romareda', Enta Properties aportaría un máximo de 22 millones de euros, “el límite máximo de viabilidad económica del proyecto”.

Y, pese a que el martes el consejero de Urbanismo, Víctor Serrano, afirmó que para sustentar esta propuesta había ya “un borrador”, lo cierto es que el Servicio Técnico de Planeamiento Municipal –el informe lo suscribe la jefa de la oficina– apunta que la propuesta económica de 22 millones de euros “no se acompaña de valoración técnica que justifique la cantidad señalada”.

Lo único que hay, que conste hasta el momento, es la valoración llevada a cabo por el propio inversor para determinar ese importe de 22 millones, que abarcaría todos los conceptos, incluido el 10% de aprovechamiento y las cesiones obligatorias para las dotaciones.

La edificabilidad

En cuanto a la edificabilidad –cuántos metros cuadrados se pueden construir a partir de la superficie de un suelo–, la propuesta del promotor sitúa este índice en 1,6676, una cifra que enmarca en el “área homogénea” de la Gran Vía; es decir, en línea con el entorno del barrio. Sin embargo, la jefa de Planeamiento es clara: “Debe dejarse constancia expresa de que la edificabilidad del sector es el 1,5, con lo que la superficie edificable es de 12.241 metros cuadrados, y no 15.595 como apunta el inversor privado.

Esto puede tener implicaciones ya que los desarrollos propuestos para el sector deberían reducirse en más de un 10% respecto a lo previsto. La propuesta de Enta Properties era de 204 viviendas de lujo, de las cuales 70 se reservarían para alquiler, pero el Ayuntamiento aumentó el número de pisos hasta 220 –sin justificar el porqué de esta subida–.

El mencionado porcentaje no se aleja mucho de los 1.135 metros cuadrados de superficie que ocupará el vial que debe atravesar el sector y que el promotor deberá asumir finalmente con carácter gratuito, tal y como ha determinado recientemente el Tribunal Superior de Justicia de Aragón. La sentencia en primera instancia dio la razón a Enta Properties al considerar que la cesión era onerosa y que generaba edificabilidad.

El informe de Planeamiento y Rehabilitación también hace un recorrido por dos propuestas anteriores del grupo Bancalé en el mismo Convento de Jerusalén, de 2018 y 2019, que no fructificaron. La diferencia con la actual, recuerda la arquitecta municipal, es que entonces se dirimía un “trasvase de aprovechamiento urbanístico municipal previamente reconocido” y ahora se trate de la “atribución de nuevos usos”.