El Gobierno puede expropiar para la rehabilitación de hoteles
La Ley de Renovación y Cualificación Turística de Canarias aprobada este jueves por el Consejo de Gobierno estipula una serie de deberes y obligaciones para los propietarios de establecimientos turísticos en las Islas y da potestad a la Comunidad Autónoma para exigir la rehabilitación total o parcial de hoteles y apartamentos, cuando estos no cumplan con los requisitos fijados en la norma, incluso mediante la expropiación.
La denominada Ley Turística dedica un Título completo al deber de conservación y rehabilitación, y en su propia exposición de motivos avanza que la ley parte del deber que tienen los titulares de establecimientos y actividades turísticas de “mantener, conservar, mejorar y rehabilitar” los inmuebles e instalaciones en las “condiciones requeridas” para el uso efectivo establecido por la normativa y el planeamiento.
Al respecto, el anteproyecto pendiente de remisión al Parlamento proporciona “técnicas administrativas efectivas” para que la Administración pueda imponer las actuaciones de conservación, mejora y rehabilitación, e instituye un mecanismo de control indirecto “y a cargo de los titulares”, basado en la obligación de presentar periódicamente ante la Administración un informe, a emitir por entidades acreditadas, relativo al estado de conservación y uso efectivo de los establecimientos.
En teoría, será por medio de inspecciones técnicas como “mecanismo eficaz de colaboración con la Inspección Turística” como pretende la Comunidad Autónoma hacer efectivos los cumplimientos de la norma, entre cuyos desafíos incluye la “reconducción de la residencialización de los establecimientos turísticos”, eje del cumplimiento del uso efectivo turístico y no para viviendas.
Potestad para expropiar en caso de incumplimiento reiterado
El deber de renovación edificatoria incluye en el Título III de la Ley la potestad de la Administración de expropiar el establecimiento por una serie de incumplimientos de renovación y rehabilitación. El artículo 20 desarrolla que “la declaración de incumplimiento lleva implícita la de utilidad pública y necesidad de urgente ocupación de los terrenos, construcciones, edificaciones o instalaciones sujetos al deber de conservación, mejora o rehabilitación”.
Este debe correr a cargo de los propietarios, según el artículo 20, con el límite máximo del 75% del coste de reposición de la construcción, edificación o instalación correspondiente. Son los propietarios de los inmuebles los que deben asegurar las condiciones de habitabilidad, seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y funcionalidad requeridas para el uso efectivo turístico, y las actuaciones de mejora podrán imponerse por la Administración.
La Comunidad se dota en este articulo con el mecanismo legal para emitir el correspondiente informe contradictorio, previa audiencia del obligado a ejecutarlas, donde indique expresamente las condiciones de mejora a llevar a cabo por el propietario y el plazo de ejecución de la misma. En caso de incumplimiento del plazo, la Administración autorizará al ayuntamiento u organismo correspondiente (Consorcios) a ejecutar las obras -no requieren de licencia municipal- y pasar la factura al propietario, cuyo impago provocaría la expropiación final.
En el mismo artículo 20 del anteproyecto de ley del que ha venido informando CANARIAS AHORA se detallan las obligaciones del propietario y el derecho de la Administración, “por vulnerar la función social de la propiedad”, a requerir el cumplimiento del deber de conservación, mejora y rehabilitación cuando se produzca un deterioro en los elementos estructurales de la edificación, sin llegar al estado de ruina; o cuando sean inadecuados para la funcionalidad de la edificación, por el paso del tiempo o por el desarrollo de nuevas tecnologías que propicien mayor seguridad, más eficiencia energética o menos contaminación ambiental.
Incluye también este artículo que cuando la baja calidad de los servicios y el nivel de insatisfacción de los usuarios, apreciados de oficio por la Inspección de forma motivada o en virtud de reiteradas reclamaciones o denuncias perjudiquen la imagen y competitividad turística de Canarias, el Gobierno podrá exigir la rehabilitación mediante los mecanismos ya señalados.
Además, para evitar la conversión fraudulenta de apartamentos en viviendas, dentro del mismo Título III, los artículos 21 y 22 desarrollan el deber de atenerse al uso turístico y la declaración de incumplimiento del uso efectivo, que también da pie a exigir la rehabilitación.
Según los procedimientos reglados al efecto, cuando se haya producido un cambio no autorizado y haya cesado de hecho la actividad turística al menos en un 25% de las unidades de alojamiento del establecimiento, o cuando el cese total de la actividad se prolongue durante más de un año con el consiguiente deterioro y abandono del inmueble sin que se hayan activado los trámites de rehabilitación, el Gobierno puede actuar de oficio y llegar, en último término, a la expropiación.
