Las viviendas que nos faltan ya están construidas (pero necesitan más impuestos)

Hay un consenso cada vez más amplio entre economistas: el problema de la vivienda en España es un problema de oferta. Se forman hogares mucho más rápido de lo que se construyen viviendas. Llega población nueva, hay más divorcios, los jóvenes se independizan cuando pueden. La conclusión parece evidente: hay que construir más.

Tienen razón, en parte. Pero construir lleva años: desde que se recalifica un solar hasta que alguien recoge las llaves pasa mucho tiempo. Y cien pisos nuevos en una ciudad con cientos de miles no mueven el precio a corto plazo. La nueva construcción es la solución de fondo, no la solución de ahora.

Mientras tanto, debemos asegurarnos de que las viviendas que ya existen se usen para lo que más falta hace: que alguien viva en ellas. En Madrid o Barcelona, solo alrededor del 80% de las viviendas son residencia principal. El resto están vacías, son segundas residencias o se destinan al alquiler de temporada o turístico. Devolver al mercado residencial aunque solo fuera una parte tendría más efecto que cualquier plan de construcción realista a corto plazo.

La herramienta más sencilla es fiscal: un IBI diferenciado. Este impuesto lo pagan todos los propietarios y lo gestionan los ayuntamientos. Propongo que los municipios puedan aplicar un tipo a las viviendas que son residencia principal (porque el propietario vive en ellas o las alquila a alguien que vive allí de forma habitual) y otro, varias veces más elevado, a todas las demás.

¿Cuántas veces más? Las que hagan falta para que el uso alternativo deje de ser rentable. Hoy muchos propietarios prefieren el alquiler de temporada porque escapa a la regulación de precios. Si eso les reporta un 30% más al mes, el recargo debería ser un 30% más elevado. El mensaje es sencillo: si tienes un piso en una gran ciudad, lo único que te sale a cuenta es convertirlo en el hogar de alguien.

Algunas de las propuestas de estos días ya contemplan modificar el IBI, por ejemplo en Barcelona para los pisos turísticos. Pero el recargo parece insuficiente para desincentivar la actividad y, al afectar solo a los pisos con licencia, empuja a los demás a la ilegalidad. La clave es meter en el mismo saco todo uso distinto de la residencia principal: una sola herramienta para tres problemas, los pisos vacíos, las segundas residencias y los alquileres turísticos y de temporada. No hace falta definir, medir e identificar cada uso por separado; basta con comprobar si alguien vive allí de forma habitual. Así, quien destina un bien escaso a un uso no residencial asume parte del coste que impone al resto de la ciudad.

La normativa ya permite recargar el IBI de las viviendas desocupadas de forma permanente, pero deja fuera las segundas residencias y los alquileres de temporada, y los recargos son demasiado modestos para cambiar comportamientos. Se trata de ampliar y reforzar una herramienta que ya existe.

Tiene además otras ventajas. Los pisos nuevos tendrán el mismo incentivo a destinarse a vivienda habitual. Es fácil de administrar: basta cruzar el catastro con el padrón y los contratos de alquiler. Y genera ingresos que los ayuntamientos pueden destinar a vivienda pública.

Construir más es imprescindible. Pero no podemos pedir a quien hoy busca piso que espere una década. Mientras llegan las grúas, empecemos por lo que ya tenemos.

Mariona Segú es profesora de Economía en la Universidad París 1 Panthéon-Sorbonne.