Una magistrada del Supremo reconoce dudas sobre la validez de la prórroga extraordinaria a los alquileres

La magistrada de la sala primera del Tribunal Supremo Raquel Blázquez Martín reconoció ayer públicamente que existen dudas sobre la validez de las prórrogas extraordinarias a los contratos de alquiler solicitadas mientras estuvo en vigor el decreto extraordinario el pasado mes de abril, hasta que decayó en el Congreso. Mientras exponía los motivos en un acto organizado por la federación de patronales inmobiliarias Fadei, el Gobierno anunciaba un nuevo paquete de medidas en vivienda que incluirá nuevas prórrogas a inquilinos. Estas podrían ser clave para proteger a todos aquellos que pidieron la prórroga y no saben qué pasará con sus contratos o a quienes no la pidieron pero tienen contratos que vencen en los próximos meses. 

La prórroga aprobada en el marco de medidas extraordinarias por la guerra estableció que se podían renovar automáticamente todos los contratos que vencieran antes de diciembre de 2027. Se estima que un millón de personas podían estar en esa situación, por lo que miles de personas se encuentran ante un interrogante sobre el futuro de sus contratos de alquiler. Pero un mes después de la aprobación en el consejo de ministros, el Congreso tumbó este decreto y se enfrentaron dos visiones. 

La primera visión, favorable a los inquilinos, defendía que estaban protegidos todos los que habían comunicado a sus caseros la voluntad de acogerse a la prórroga mientras el decreto estaba en vigor. Y la segunda, favorable a los arrendadores, aseguraba que los únicos que estaban realmente protegidos eran aquellos a quienes el contrato les finalizaba durante la vigencia del decreto, o sea antes del 30 de abril.

La magistrada aseguró que “existen más juristas” favorables a esta segunda opinión que a la primera y expuso los argumentos, legales y sociales, que defienden ambas visiones. Con todo y con eso, “serán las audiencias” quienes irán decidiendo caso por caso y, en última instancia, “existe la sospecha de que este asunto llegue al Constitucional” y que sea quien tenga la última palabra. “En ese caso, tardará mucho en resolver”, afirmó. 

Blázquez expuso los obstáculos que hacen que sea difícil determinar quién tiene la razón. El primero es que “no existe una norma reguladora de qué sucede cuando un decreto ley no es convalidado”. El segundo, que aún no hay resoluciones judiciales, “la conflictividad acaba de empezar”. 

El antecedente más parecido, ha resaltado Blázquez, es el decreto ley 2/2026 para prorrogar la suspensión de lanzamientos de desahucios con razón de vulnerabilidad de ley, que tampoco fue convalidado. “Las peticiones que se recibieron después, ya se denegaron”, observó. 

Entre los argumentos que defienden aquellos que creen que la prórroga no es válida para todos aquellos a quienes les venza el contrato después del 30 de abril, destaca aquel que defiende que “la prórroga como cualquier secuencia temporal en un contrato solo se puede ver afectada cuando finaliza el contrato”. O sea, que una prórroga a dos años vista no tiene por qué tener validez. 

En segundo lugar, hay voces que apuntan a una “discriminación temporal” con respecto a quienes tienen contratos que vencen a partir del 1 de enero de 2028 que demuestran que se trata de una “medida puramente coyuntural” y que, por tanto, debía ser provisional. 

Estas voces defienden que “cuando un real-decreto ley no se convalida, volvemos a la situación de partida” y, en consecuencia, no se puede defender que un decreto derogado tenga eficacia futura. 

Los juristas que aseguran que la prórroga sí que protege a todos los inquilinos con contrato hasta finales de 2027 aseguran que “el derecho se activa en el momento que el arrendatario comunica al arrendador su voluntad de acogerse a la prórroga”. “Y no se le puede privar con carácter retroactivo”, explicó la magistrada. 

Esta visión además se acoge a la doctrina en el Constitucional con casos anteriores. Y se defiende también un argumento que “no es legal”, que es la gran cantidad de personas que comunicaron la prórroga, de forma que una negativa “puede generar un problema social cuando llegue el momento de negarles la prórroga”. 

Cuatro niveles de seguridad ante la prórroga

Los argumentos favorables y en contra de la protección de la prórroga generan a su vez cuatro niveles de protección para los inquilinos, según la magistrada. Los más protegidos son aquellos cuyos contratos vencieron entre la aprobación del decreto y el 30 de abril, siempre y cuando el casero no haya manifestado que necesita la vivienda como residencia habitual. 

En segundo lugar, están aquellos “con contratos vencidos después del 30, pero que el arrendador ha contestado de forma expresa que acepta la prórroga”. “Se podría alegar error y defender que desde las administraciones se fomentó”, dijo la magistrada, pero están más protegidos que el resto ante la ley. 

En tercer lugar, están aquellos con contratos vencidos entre el 20 de abril y el 30 de diciembre que no han tenido respuesta positiva de sus caseros. Estos casos, de “seguridad intermedia” son los que tienen mayor incertidumbre ante la prórroga. 

Por último, en “inseguridad máxima” están las personas con contratos que vencen entre el 30 de abril y el 30 de diciembre, pero que no han comunicado nada a sus caseros. Estos dos últimos grupos son los que, en caso de que finalmente el Gobierno consiga aprobar el nuevo paquete de medidas en vivienda, podrán ver reforzada su protección y alargar su contrato los años que determine el nuevo decreto. 

Además, el ejecutivo regulará el alquiler de temporada y el de habitaciones, subirá el IVA a los pisos turísticos y bonificará el IRPF a los caseros que pongan alquileres a precios asequibles.