Por qué no se atreven a bajar el precio de la vivienda

Todos los partidos están de acuerdo en que la vivienda es el primer problema del país, reafirmando lo que los españoles señalan en las encuestas. Por eso llama la atención el poco entusiasmo que se pone para resolverlo. Si todos reconocen el diagnóstico, ¿por qué resulta tan difícil aplicar políticas capaces de abaratar de forma significativa el precio de la vivienda? La respuesta tiene menos que ver con la falta de propuestas que con los intereses materiales que se han construido durante décadas alrededor del mercado inmobiliario. Y para entenderlo hay que retroceder varias décadas.

En el año 1957, el régimen franquista creó el Ministerio de Vivienda y puso al frente a José Luis Arrese, un filonazi que durante la Segunda Guerra Mundial había llegado a entrevistarse con Hitler. Como ministro, Arrese impulsó un giro hacia un modelo basado en la promoción privada y la extensión de la propiedad. Adelantándose varias décadas a Margaret Thatcher, en una conferencia de 1959, Arrese resumió su política afirmando que «no queremos una España de proletarios sino de propietarios».

En los años ochenta, Thatcher popularizó la idea del “capitalismo popular”, según la cual toda la sociedad podía convertirse en capitalista, es decir, en propietaria de activos financieros tales como acciones, fondos de inversión y otros títulos que representaban derechos —por lo general de magnitud insignificante— sobre la propiedad de las empresas. El asalariado de toda la vida asumía así también las funciones de un inversor capitalista. Todo el programa neoliberal giraba en torno a este proyecto de reorganización social, y aunque hubo una transferencia de riqueza muy notable y clara —un reparto del botín de lo público entre los agentes privados, como sucedió durante las privatizaciones— también y principalmente era una cuestión ideológica: bajo el “capitalismo popular” se alineaban los intereses de ciertos segmentos de la clase trabajadora con los de la elite capitalista, ya que, si las empresas obtenían más beneficio, también los inversores recibirían una parte. El asalariado común no dejaba de ser un trabajador por cuenta ajena, pero ahora disponía de complementos económicos en forma de dividendos, intereses y otros réditos financieros que, por lo común, monitorizaba como si fuera George Soros.

Este modelo de “capitalismo popular” nunca fue generalizado ni siquiera en el Reino Unido, pero fragmentó aún más a la clase trabajadora —que sufría entonces los duros golpes de la globalización: el retroceso en derechos laborales y salarios, la desindustrialización y la pérdida de horizontes de futuro, es decir, mayor precariedad y vulnerabilidad—. Lo sorprendente es que aquel “triunfo” del neoliberalismo de Thatcher nunca sería puesto en cuestión por sus sucesores, mucho menos por Tony Blair, pero tampoco por los demás partidos socialdemócratas europeos: se normalizó la idea de que los trabajadores podían e incluso debían complementar sus magros salarios con fuentes de inversión financiera.

Puede decirse que el proyecto de Thatcher era “primo hermano” del de Arrese, ya que también consistía en ampliar la propiedad inmobiliaria. La venta masiva de vivienda pública a sus inquilinos —que puso en marcha la “dama de hierro” en los ochenta— respondía exactamente a la misma lógica, es decir, a convertir a millones de trabajadores en propietarios para vincular sus intereses materiales a la evolución del valor de sus activos.

La diferencia con España es que aquí solo arraigó plenamente una de esas dos dimensiones. Aunque hubo procesos de privatización que ampliaron parcialmente el accionariado popular, nunca alcanzaron la relevancia económica, política y cultural que tuvieron en el Reino Unido. De hecho, en España sucede que la inversión inmobiliaria es tan atractiva que incluso los ricos poseen la mayor parte de su riqueza en forma de viviendas y no tanto de activos financieros; lo que ya nos alerta del extraordinario atractivo de la vivienda como inversión en nuestro país.

La crisis de la España de propietarios

Se calcula que en la década de 1950 menos de la mitad de los hogares eran propietarios de una vivienda, porcentaje que se reducía por debajo del 10% en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona. La política franquista posterior consiguió elevar esas cifras, creando una clase de pequeños propietarios que veían cómo su riqueza (el valor de sus viviendas) dependía del ciclo económico —en particular, del inmobiliario—. Con el tiempo, aquellos propietarios que conseguían acumular otras viviendas podían usarlas también como activos de inversión —como cualquier otro activo financiero—, vendiéndolas más caras o poniéndolas en alquiler para recibir complementos a sus ingresos. Fueron muy pocos los que cuestionaron este sistema, y el acceso a la vivienda vía propiedad y la posibilidad de que cualquiera pudiera convertirse en casero de una o más viviendas fue interpretado como signo de prosperidad.

No obstante, este orden de las cosas está deshaciéndose. Como se puede ver en el siguiente gráfico, a principios de siglo el porcentaje de propietarios superaba el 80%, mientras que actualmente está en el entorno del 70%. Ese dato oculta, sin embargo, que el impacto es muy desigual. Los hogares más ricos apenas han visto cambiar el régimen de tenencia del hogar, pero entre los hogares más pobres se ha desplomado veinte puntos. Hace veinte años casi el 74% de los hogares más pobres eran propietarios de una vivienda, mientras que ahora apenas superan el 50%.

Es decir, hay una parte creciente de la sociedad —la más pobre— que se queda fuera del mercado de la vivienda en propiedad. Actualmente, hablamos de un 30% de las familias, siendo aproximadamente dos tercios los hogares que están viviendo en alquiler y otro tercio hogares que viven bajo otros regímenes tales como viviendas en cesión gratuita por familiares, por la empresa, etc. Para estos no propietarios el acceso a la vivienda se ha convertido en un reto casi imposible. Según el Banco de España, el 32,5% de los hogares viviendo en alquiler tienen que dedicar más del 30% de sus ingresos como pago; en algunas ciudades como Málaga o Sevilla este porcentaje supera el 46,5%. Estos hogares, que son un 20% del total, están viviendo en la cuerda floja y son los más desasistidos por las políticas de vivienda.

No obstante, el foco habitual del debate está puesto en el otro lado del trazo: en cómo se reparten las viviendas entre quienes sí tienen propiedades. Según el Banco de España, el 45,3% de los hogares españoles posee algún inmueble además de la casa en la que vive, y un 33,7% posee específicamente otra vivienda. Eso significa que uno de cada tres hogares del país tiene una casa que no habita, y que puede poner en alquiler, lo que quiere decir que la multipropiedad es un fenómeno con considerable fuerza política.

La gran transferencia

El punto central es entender lo que el reportaje de Ainhoa Díez y Raúl Sánchez llama “la gran transferencia”. Cada mes millones de hogares que viven de alquiler transfieren una parte de sus ingresos a los hogares propietarios que arriendan viviendas. En conjunto, ese flujo asciende a unos 28.000 millones de euros anuales. De esa cantidad, el 10% más rico de los caseros concentra el 44,7% de los ingresos, más de 12.400 millones de euros. No es sorprendente: quienes acumulan más patrimonio inmobiliario son también quienes capturan una mayor parte de las rentas del alquiler.

Pero, ¿por qué iban los hogares más ricos a acumular más viviendas en propiedad? Pues sencillamente porque la rentabilidad total de la vivienda es superior a la mayoría de las alternativas financieras de inversión, como expliqué en este artículo. Para estos agentes con “capital sobrante”, la vivienda no está concebida como un lugar donde vivir, sino como una fuente adicional de riqueza y renta. Al igual que ocurre con las rentas financieras, las rentas inmobiliarias se han naturalizado hasta el punto de que no resulta problemático aceptar que hay quien gana dinero por el mero hecho de ser propietario, es decir, que su cuenta crece “mientras el propietario duerme”: el rentismo ha sido completamente normalizado.

Como ocurrió con el “capitalismo popular” de Thatcher, parte de la explicación de su naturalización tiene que ver con el hecho de que estas rentas inmobiliarias son para mucha gente verdaderos complementos a sus modestos ingresos regulares. La imagen de una familia jubilada que cobra una pensión y que la complementa con la remuneración por alquiler de su segunda vivienda no es irreal. El rentismo se ha convertido para mucha gente en un mecanismo sustitutivo de salarios dignos y que funciona como garantía de que, a pesar de los bajos salarios, sus condiciones de vida no se deterioran. Por eso la izquierda encuentra tanta dificultad al hablar de los rentistas: porque dentro de esa categoría no sólo hay fondos de inversión dirigidos por multinacionales de dudosa moralidad, sino también una gran cantidad de “gente normal”.

La información fiscal arroja algo de luz acerca de cómo se distribuyen las viviendas en alquiler y quiénes se benefician de ello. Según estos datos, el 76% de las personas que declaran ingresos por alquiler solo tiene una vivienda en esa circunstancia, lo que permite al Banco de España concluir que el mercado de alquiler está muy atomizado y poco concentrado. Pero si hablamos de viviendas alquiladas, el 50% pertenece a caseros con más de una vivienda, lo que lleva al informe del CSIC para el Ministerio de Derechos Sociales a concluir que el mercado de alquiler está muy concentrado y dominado por multiarrendadores. Los datos son los mismos, pero las interpretaciones difieren y son ciertas al mismo tiempo: la mayoría de los arrendadores solo alquilan una vivienda, pero los multiarrendadores tienen tantas viviendas como para cubrir casi la mitad del mercado. Hay rentistas profesionales que se enriquecen a manos llenas con el mercado del alquiler, pero también hay rentistas tradicionales que “sólo” obtienen pequeñas aportaciones extra.

El capitalismo popular inmobiliario

Estas reglas del juego han terminado configurando cuatro posiciones sociales —aunque las fronteras entre ellas a veces son difusas— y cada una responde de manera distinta a una pregunta muy sencilla: ¿a quién le conviene que baje el precio de la vivienda?

Desde luego les interesa a los no propietarios, que como he dicho hoy suponen el 30% de los hogares y no tienen nada que perder. Un desplome de los precios sencillamente facilitaría mucho su capacidad de acceso a una vivienda. A los propietarios de una sola vivienda, en cambio, no les conviene. Cuando los precios suben, sus casas se revalorizan, aunque sea una riqueza que no pueden tocar: no van a vender —tienen que vivir en algún sitio— ni pueden permitirse comprar otra. No son rentistas sino rehenes.

Esto último es especialmente cierto para los hogares más pobres, donde la vivienda llega a suponer hasta el 85,3% de toda su riqueza. Es algo esperable en una distribución de este tipo, ya que los hogares más ricos diversifican su “cartera” con otro tipo de activos (empresariales, financieros, etc.) de modo que su riqueza no es tan vulnerable al ciclo inmobiliario como en el caso de los hogares más pobres.

En tercer lugar de nuestras posiciones sociales están los multipropietarios modestos, aquellos que complementan una pensión o salario escaso con los ingresos por alquiler procedentes de una segunda vivienda heredada o comprada con hipoteca; aquí tenemos a ese “capitalismo popular” hecho carne, y es mucha gente que se reconoce a sí misma como clase trabajadora. Y por supuesto, menos aún interesa a los multipropietarios que ya han superado la barrera de entrada y pueden comprar incluso sin financiación bancaria. Para ellos, la vivienda es un activo de inversión más, probablemente el mejor. Recordemos que, en el año 2025, el 30% de las compraventas se compraron al contado.

De estas cuatro posiciones, tres tienen razones materiales para oponerse a que la vivienda baje de precio, y solo una —la más joven, la peor organizada, la que menos vota— tiene razones para desearlo. Ahí está una parte importante de la respuesta a la pregunta con la que abríamos este análisis.

Por eso el dilema de los gobiernos tiene un aspecto estructural. Abaratar la vivienda facilita el acceso de los que están fuera, pero ataca el patrimonio de los que están dentro, que son mayoría y votan más. Además, en una parte importante tienen razón al defenderlo: mientras la vivienda sea la garantía para sostener una vida decente, proteger su precio es una forma de prudencia. En este sentido, la resistencia del pequeño propietario es una lectura correcta de sus incentivos en un país en el que se decidió que la seguridad material se compra con vivienda en propiedad.

En definitiva, la verdadera pregunta que tenemos que hacernos es por qué hemos construido una sociedad en la que millones de personas sienten que no pueden permitirse que baje el precio de la vivienda. Mientras la casa siga siendo (casi) lo único que la gente tiene, la gente la defenderá, y con ella defenderá también el negocio que se enriquece a su costa.

Esto nos lleva a la conclusión más incómoda, sobre todo para la izquierda: no se puede desmontar el rentismo sin reconstruir antes aquello que el rentismo moderno vino a sustituir. No hay política de vivienda viable sin pensiones suficientes, sin salarios que permitan ahorrar y sin un parque público que dé seguridad sin necesidad de propiedad. Thatcher entendió que para transformar la economía había que transformar antes los intereses materiales de la gente corriente: dijo una vez que la economía era el método, y el objetivo era el alma. Quien quiera revertir aquel proyecto tendrá que empezar entendiendo por qué actuó así.