Quan el comprador estranger expulsa el resident: “En aquestes illes és més rendible llogar habitatges que fer feina”

Tomeu Torres Riera i Roger Vila Martínez traurien tema de conversa de seguida si un dia es coneguessin. Comparteixen estatus: són ciutadans de les Illes Balears sense habitatge en propietat i tampoc no guanyen prou diners per hipotecar-se. Tot i estar separats per dos illes i gairebé una dècada –el primer, eivissenc, és de la quinta del 89; el segon, menorquí, de la del 99–, tots dos han estat arrossegats pel tsunami financer que ha doblat els preus del mercat immobiliari en tot just una dècada. Una escletxa que afecta tot l’arxipèlag, amb diferents intensitats. El problema es va fer visible a Formentera, es va trasplantar a Eivissa, va arrasar barris de Palma i, des de fa un temps, colpeja Menorca. I no s’atura: la demanda és sostinguda; l’oferta, limitada.

En Tomeu calcula que la seva nòvia –infermera– i ell –recepcionista de temporada, estudiant oposicions per a policia local per treballar els dotze mesos de l’any– han de mester “uns sis anys” –confiant que no pugi el metre quadrat– per reunir els 50.000 euros que –avui– els demanaria el banc per concedir-los un crèdit a l’interior de Mallorca, que és on busquen. Mai no han llogat.

En Roger –que és mestre cerveser i empresari: gestiona un obrador artesà i familiar, reconegut dins i fora de les illes, Grahame Pearce– i la seua parella –restauradora i arqueòloga, també autònoma– allarga el període d’estalvi per poder afrontar una entrada “a deu anys”. Ells ja no viuen amb els pares.

–Influeix que hi hagi tants estrangers comprant cases a les Illes Balears en el fet que la vostra generació hagi d’afrontar preus inassumibles?

–És un dels principals motius que l’habitatge estigui tan car –respon en Tomeu—, i a Mallorca es veu perfectament. On volen comprar els estrangers? Palma, la Tramuntana i els pobles amb costa. Aquests són els llocs més cars. Si busques alguna cosa amb dos habitacions i dos banys, tot està per sobre dels 300.000 euros.

–Des de la pandèmia, els francesos estan comprant a sac a l’illa –contesta Roger–, i això es nota: l’augment de preus és exponencial.

Més de 4.000 euros el metre quadrat

Les operacions immobiliàries generen al voltant de 6.000 milions d’euros anuals a les Illes Balears i el 30% les protagonitzen estrangers. Comunitaris –principalment alemanys– i també no comunitaris. Hi resideixin o no a l’arxipèlag: tot i que el teletreball hagi convertit en líquid un concepte que abans era sòlid, aquest perfil de comprador –i venedor– és clau per entendre l’especulació que pateix el sòl. El metre quadrat ja se situa –de mitjana– per sobre dels 4.000 euros a l’arxipèlag: més de tres nòmines del salari mínim interprofessional. Nivells de Madrid o Barcelona amb un PIB per càpita molt inferior.

Aquestes xifres –tan reveladores– les va publicar el Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de les Illes Balears el novembre passat i connecten amb la recerca que –des de diferents perspectives– duen a terme dos professors de la Universitat de les Illes Balears. Des del Dret Internacional i la Geografia Urbana, el catedràtic Joan David Janer Torrens i la doctora Sònia Vives Miró intenten aportar llum –aprofundir en les causes, mesurar conseqüències, proposar alternatives– sobre un problema que deixa cada vegada més població balear sense un sostre. Propi i segur.

“Som en una economia d’actius: hem arribat a un punt”, comença Vives, “en què és més rendible llogar habitatges que treballar: la riquesa immobiliària és el valor que ara mateix ens posiciona socialment. Si no heretes, o te’n vas d’aquestes illes o t’empobreixes, perquè qui lloga sol destinar més d’un terç dels seus ingressos a pagar el lloguer”. “És un tema d’especial gravetat”, continua Janer, “perquè les illes són territoris limitats: tenim la superfície que tenim i la demanda està disparada”. “Està constatat, fins i tot per part de les patronals i de les associacions immobiliàries, que la demanda d’estrangers està tensionant el preu dels immobles”, comenta.

Som en una economia d’actius: hem arribat a un punt en què és més rendible llogar habitatges que treballar: la riquesa immobiliària és el valor que ara mateix ens posiciona socialment. Si no heretes, o te’n vas d’aquestes illes o t’empobreixes, perquè qui lloga sol destinar més d’un terç dels seus ingressos a pagar el lloguer

Amb Luxemburg hem topat

El catedràtic es va trobar fa uns dies a la premsa nacional una notícia que feia referència directa al seu treball. Espanya proposa a la Unió Europea limitar a Canàries la compra d’habitatges que no siguin per viure-hi. El 2024, Janer va publicar a la Revista de Derecho Comunitario Europeo un article on analitzava –ja des del títol de l’assaig acadèmic– la “possible justificació per raons legítimes d’interès públic i la compatibilitat amb el dret” que tenen els vint-i-set estats membres d’aplicar “restriccions a l’adquisició d’immobles per part de residents no espanyols” a les Illes Balears.

El text del catedràtic pivota sobre l’article 47 de la Constitució espanyola: “Tots els espanyols tenen dret a gaudir d’un habitatge digne i adequat. Els poders públics promouran les condicions necessàries i establiran les normes pertinents per fer efectiu aquest dret, regulant la utilització del sòl d’acord amb l’interès general per impedir l’especulació”. Aquestes línies es van escriure entre 1977 i 1978. Un any després d’aprovar-se la Carta Magna, la Unió de Centre Democràtic d’Adolfo Suárez –que ja havia sol·licitat, com a president del Govern, l’entrada d’Espanya a la Comunitat Econòmica Europea– va intentar limitar a “dos xalets, bungalous o apartaments unifamiliars” el patrimoni dels “súbdits forans” a les illes. Les elits balears –i els nous rics d’una economia extractiva; molts d’ells, pagesos reconvertits en constructors– van frenar la coalició democristiana. 

La Unió de Centre Democràtic d’Adolfo Suárez va intentar limitar a “dos xalets, bungalous o apartaments unifamiliars” el patrimoni de “súbdits forans” a les illes

Van passar sis anys. La UCD ja era història i a la Moncloa hi havia entrat –amb una majoria aclaparadora– un govern socialista, que s’incorporava amb entusiasme al Mercat Únic. Felipe González i Fernando Morán, el seu ministre d’Afers Exteriors, signaven un Tractat d’Adhesió que no exigia mesures proteccionistes en qüestions territorials. Àustria –pensant en les valls del Tirol–, Finlàndia –en l’arxipèlag de les Åland–, Croàcia –a la costa escarpada de Dalmàcia– o Malta –dos illes encara més petites que les Pitiüses i, malgrat això, amb molta més població, però– sí que van aconseguir alguns avantatges quan, durant les dècades següents, van hissar als seus edificis oficials la bandera de fons blau amb dotze estrelles daurades. Per això avui poden imposar –en alguns casos– condicions a la lliure circulació de persones, béns i capitals sense topar amb Luxemburg, seu del Tribunal de Justícia de la Unió Europea. A diferència de les Illes Balears.

L’assumpte continua sent tabú en la política insular. L’actitud del Govern balear durant més d’una dècada –quan es va accelerar l’escalada de preus– ho demostra. La via que ara explora Canàries no la va explorar el pacte de centreesquerra que va controlar el Consolat de Mar, seu del Govern balear, entre 2015 i 2023. “Només es va estudiar el tema, a proposta de Més per Mallorca i Més per Menorca, quan estava a punt de complir-se el segon mandat, però no va tirar endavant cap iniciativa real”, recorda Janer.

–Què va fallar?

–Crec que al PSOE li va costar molt assumir els plantejaments dels seus socis, fins que amb la dinàmica del moment no els va quedar més remei que crear una comissió que començàs a estudiar el tema. No n’estaven gaire convençuts, però veient el drama actual crec que la lògica, per al Govern de l’Estat, és una altra. Que transmetin a Brussel·les la preocupació d’un govern regional –com el canari– és un canvi d’actitud. No hi ha cap altre Estat, a més d’Espanya, que ho hagi plantejat a la Comissió Europea.

Encara menys entusiasme pareix mostrar el Partit Popular, que des de fa dos anys i mig ostenta el poder a les principals institucions de l’arxipèlag balear. El carrer mana. El 20 d’abril de 2024, 200.000 persones van protestar contra el model turístic de Canàries. Un mes més tard, i mirant-se en aquelles mobilitzacions, amb prou feines 25.000 vesins van clamar a Palma contra la massificació balear. Llavors, el gabinet del –nacionalista conservador– Fernando Clavijo ja havia encarregat un informe jurídic a l’Advocacia autonòmica que trobàs una fórmula per contenir una realitat: el 22% de les compravendes immobiliàries a la província de Tenerife i el 16% a la província de Gran Canària les protagonitzen estrangers.

Vint mesos després d’aquelles manifestacions, l’executiu que presideix Marga Prohens –aquesta setmana, promocionant a Fitur unes illes que el 2025 van fregar els 19 milions de turistes– continua sense moure fitxa. Almenys, de manera explícita. S’estimen la “contenció” davant el “decreixement”. Des de la Conselleria d’Habitatge esmenten “els 7.000 habitatges” públics o concertats promesos per a aquesta legislatura –gairebé el triple dels que actualment gestiona l’Institut Balear de l’Habitatge– i al fet que “el Pla d’Habitatge assequible de la UE tengui una especial sensibilitat i un tracte diferencial per a aquells territoris limitats, com les illes, i per les seves connotacions geogràfiques i ambientals, i que a més tenguin un grau important d’incidència turística sobre l’ús residencial”. En la presentació d’aquest projecte –anunciat al desembre per la Comissió Europea– no s’hi llegeixen mesures específiques que intervinguin o condicionin el lliure mercat més enllà d’incentivar la construcció d’habitatges socials.

L’inconvenient de no ser ultraperifèrics

“És cert que aquell arxipèlag és considerat territori ultraperifèric de la Unió Europea i el nostre no, i això els dóna certes esperances de poder regular la compra d’habitatge per part d’estrangers”, concedeix Janer, “però és evident que el Govern canari sembla tenir una certa sensibilitat amb aquesta qüestió. Aquí no passa el mateix: les limitacions i anar contra la llibertat d’empresa van en contra de l’ADN del PP balear. Coalició Canària, per tant, no ho veu de la mateixa manera i sembla que hi ha sintonia amb el Ministeri d’Habitatge. Dubt que aquest Govern vagi de la mà de la Moncloa”.

A Canàries se les considera un territori ultraperifèric de la Unió Europea i al nostre arxipèlag no, i això els dóna certes esperances de poder regular la compra d’habitatge per part d’estrangers, però és evident que el Govern canari sembla tenir una certa sensibilitat amb aquesta qüestió. Aquí no passa el mateix

Podria fer-ho sense risc que les peticions a Brussel·les siguin un envit sense recorregut legal? Segons el catedràtic, hi ha una escletxa per on podria entrar la llum: “És veritat: quan dius a un comunitari que no pot comprar una casa aquí vas en contra de les llibertats que configuren el Mercat Interior. Si no es modifiquen els tractats –i això és ciència-ficció–, cal anar a la jurisprudència. Què passa? El Tribunal de Justícia de la Unió Europea ha dit que per motius d’interès general –sempre que siguin proporcionals i clarament justificats– és possible restringir aquestes llibertats. Perquè s’accepti no es pot prendre a la lleugera; ha de formar part d’una estratègia global entre les administracions públiques en matèria d’habitatge. Demostrar que apujant l’IBI, les escombraries o aplicant una taxa extra als habitatges que comprin els estrangers… no es resol el problema”.

Quan li dius a un comunitari que no pot comprar una casa aquí vas en contra de les llibertats que configuren el Mercat Interior. Si no es modifiquen els tractats —i això és ciència-ficció—, cal anar a la jurisprudència. Què passa? El Tribunal de Justícia de la Unió Europea ha dit que per motius d’interès general —sempre que siguin proporcionals i clarament justificats— és possible restringir aquestes llibertats

Quan la doctora Vives estudiava la carrera –i tot i ser mileurista–, llogar a Palma amb dos companys més “no sortia per més de 500 euros… el pis sencer”. Ara, la geògrafa descriu una societat en què “amb una feina no tens habitatge”, però amb una bona herència “pots convertir-te en rendista”. És la part més crua de la “cinquena onada de la gentrificació” i un dels eixos del projecte –amb finançament europeu– que la geògrafa dirigirà fins al 2027. Un horitzó que ja apuntava la seva tesi: L’espai urbà del capitalisme: la construcció del projecte neoliberal de Palma.

“La vaig escriure –diu Vives– perquè, ja d’estudiant, vaig començar a veure els efectes que provocava la turistificació a Mallorca. Ara, l’entrada del capitalisme internacional en aquestes illes ha provocat que un percentatge similar als habitatges que compren estrangers siguin operacions sense hipoteca. Qui pot comprar un habitatge de 400 o 500.000 euros, o d’un o dos milions, sense hipoteca? És un canvi social: qui esdevé propietari en aquestes illes no és la mateixa gent que abans”.

Anuncis milionaris que no parlen català ni castellà

Tomeu entra de tant en tant en un portal immobiliari i, sobre un mapa de Mallorca, dibuixa un quadrat que exclou tres zones de l’illa. Molt concretes. Les mateixes que havia mencionat abans: serra, capital, municipis costaners. N’hi ha prou amb donar una ullada als aparadors de moltes immobiliàries –on el castellà i, encara menys, el català brillen per la seva absència– per adonar-se que qui compra a Santa Catalina, Andratx o Santanyí sol parlar suec, rus o alemany. Una situació calcada a la que es dona a –gairebé tota– Eivissa. En anglès està escrit, per exemple, un gran cartell clavat en un dels pocs solars que queden per construir a Marina Botafoch, un dels barris més cars –i inundables– de Vila, la capital de l’illa. Anuncia exclusius penthouses i adverteix que volen de les mans de la promotora. Tot i que l’obra encara no ha posat els fonaments de l’edifici, segons s’hi llegeix, ja s’ha venut més de la meitat dels habitatges.

“Cap dels meus amics eivissencs ha pogut entrar en una hipoteca, i qui viu pel seu compte és perquè ha rebut alguna herència o han dividit una casa més gran per crear un apartament, l’alternativa a la qual ens hauríem d’agafar naltros si ens quedàssim aquí”, explica Tomeu, en un català que sona eivissenc tot i que s’hi escolen girs mallorquins. La família de la seva mare hi viu. Talment per mor d’això, a més de per la diferència de preus i perquè la seva nòvia podria aconseguir un contracte a la sanitat pública sense canviar de borsa laboral, dibuixa quadrats al mapa de l’illa més gran de l’arxipèlag. Hi ha un arrelament. En perill d’extinció.

Cap dels meus amics eivissencs ha pogut entrar en una hipoteca, i qui viu pel seu compte és perquè ha rebut alguna herència o han dividit una casa més gran per crear un apartament, l’alternativa a la qual ens hauríem d’agafar naltros si ens quedàssim aquí

Roger creua els dits perquè el seu lloguer no pugi. Viu amb la seva parella, paguen 1.250 euros per una casa al camp i creu que els arrendadors pràcticament els fan un favor mantenint aquest preu: “Abans compartíem amb més gent i pagàvem 1.000 euros al mes. Després se’n van anar i ens vam quedar la meva parella i jo: si a la casa hi visqués més gent la podrien llogar per 1.650. Tranquil·lament. A Menorca ja seria preu de mercat: no trobes pisos a Maó per menys de 1.200 o 1.300 euros”.

“Entre 2013 i 2017 pagava 500 euros per una casa de més de cent metres quadrats a Sant Climent”, diu Roger, en un català que barreja fonemes menorquins amb valencians, “però després de la pandèmia tot es va degradar”. “La meva família n’és un exemple: jo vaig néixer a Carcaixent, i els meus pares, que van arribar a l’illa el 96, quan jo era petit, van poder comprar un habitatge perquè hi cresquéssim la meva germana i jo. Sense problemes. Ara que ja hauria de tenir les coses clares, a quin projecte de vida puc aspirar? A partir de certa edat ja no et donen una hipoteca així com així”, afegeix.

–¿I no te’n mudaries a València, Roger? Tomeu i la seua nòvia s’ho han plantejat perquè han vist habitatges a la meitat de preu dels que veuen a Mallorca. Però, clar, ella hauria de començar de zero a la sanitat valenciana. Sense tots els punts que ja té acumulats.

–Què va. La meva germana i jo hem crescut a Menorca i no coneixem cap altra cosa. I als meus pares els passa el típic de tothom que se’n va. Ara, després de tants anys, ja no tenen res allà… més que records. Encara que en certa manera no acabin d’encaixar aquí, allà, actualment, encara hi encaixarien menys.