Un juez reconoce el incumplimiento de una promotora de VPO pero no resarce a los vecinos por no cifrar el perjuicio

El asunto de las 583 VPO de la CEA en Sevilla Este es el paradigma de cómo la crisis económica o el estallido de la burbuja inmobiliaria lo han pagado o lo están pagando gente que nada tiene que ver con todo eso. En este caso, de una promoción de viviendas, personas jóvenes que pusieron ilusionados hace diez años la entrada para un piso de protección oficial que, tras un tortuoso camino administrativo y judicial, ven cómo sus esperanzas de recuperar el dinero perdido se han desvanecido definitivamente al desestimarse su demanda por daños y perjuicios. Los vecinos habían formado una asociación para la defensa de los derechos e intereses de los compradores de pisos que habían visto frustradas sus expectativas como consecuencia del retraso en la entrega de las viviendas.

Dice ahora un juzgado de Primera Instancia de Sevilla que la asociación de vecinos afectados “no ha practicado ni una sola prueba destinada a determinar el efectivo perjuicio que pudo suponer para cada adquirente el retraso en la entrega”, argumentando la sentencia que “la indemnización de daños y perjuicios comprende no sólo el valor de la pérdida que se haya sufrido sino también el de las ganancias que haya dejado de obtener el acreedor”, por lo que desestima la demanda.

Los que se armaron de paciencia y consiguieron la vivienda, no fue sin un retraso de varios años. Otros reclamaron sin éxito la devolución de las partidas económicas entregadas por anticipado. También han perdido mucho tiempo y, pese a todo, les ha quedado ánimo para tener el detalle de destinar el saldo restante de lo que pusieron para asociarse a una buena causa como la lucha contra el cáncer. Las útimas viviendas se entregaron seis años después de lo previsto, en 2016. La mayoría no aguantó y renunció a lo que iba a ser su hogar pese al dinero invertido, a cuya recuperación los juzgados han cerrado la puerta pese a darles la razón de fondo.

Lo dijo la jueza que llevó el caso al achivarlo en marzo de 2015. “Se trató de uno más de esos negocios inmobiliarios en lo que la ausencia de previsión y los desaciertos de los gestores empresariales se conjugan con los recortes del crédito vinculados al inicio de la crisis económica y bancaria y que afecta, en especial, a la hoy desaparecida Caja Madrid”. Los denunciados, en su casa; los que aspiraban a la suya, sin ella y sin dinero. La entonces ministra de la Vivienda, Beatriz Corredor, puso la primera piedra de la promoción el 28 de octubre de 2008. Cada vecino puso unos 20.000 euros.

“Un caso evidente de incumplimiento contractual”

La Asociación Isbylia celebró su última asamblea extraordinaria el pasado 10 de febrero. Por unanimidad, la asociación ha quedado disuelta. En ella se informó de la reciente sentencia de la demanda de daños y perjuicios que se tenía interpuesta a la promotora de las viviendas, Fundación para el Desarrollo del Sur de Europa, fundada por la Confederación de Empresarios de Andalucía (CEA). El fallo les ha dado la razón en cuanto a legitimidad de interponer la demanda e incumplimiento de contrato por parte de la promotora pero se habría de pedir “daño emergente” en lugar del “lucro cesante”.

Ese lucro cesante “debe de ser probado con una razonable verosimilitud, requiriéndose un juicio de probabilidad objetivable, particularmente en aquellos supuestos en que se proyecten sobre ganancias futuras o expectativas de las mismas”. El reconocimiento de un lucro cesante general y absoluto, dice la sentencia apoyándose en doctrina del Tribunal Supremo, “conllevaría situaciones de enriquecimiento injusto en aquellos casos en que el uso de las viviendas adquiridas no se presentara como una necesidad inmediata frente a aquellos que si lo fuera”, argumenta el fallo.

Una cuestión técnica que, leyendo la sentencia, no les quita la razón a los vecinos. “Es obvio que la entidad demandada no cumplió con los plazos de entrega inicialmente pactados y posteriormente prorrogados considerándose tal retraso un caso evidente de incumplimiento contractual”, dice el fallo. Los demandados justificaron el retraso en la imposibilidad de hecho de continuar las obras como consecuencia de la situación de concurso en que fueron declaradas las constructoras contratadas para la ejecución del proyecto, Gestión y Servicios CYR y DOSEVI.

“Sin especificar las circunstancias de cada uno”

“No cabe considerar el concurso de las entidades a que la propia promotora ha elegido para la ejecución de la promoción como un caso de fuerza mayor pues en modo alguno es ajeno al ámbito de lo probable incumbiendo a la entidad promotora la adopción de las medidas necesarias para responder ante tales contingencias”, dice la sentencia al respecto.

La sentencia señala que “ha resultado acreditado que las viviendas debieron ser entregadas en primer trimestre de 2011 y a fecha de interposición de la demanda aún no se había producido la misma sin que quepa justificar tal dilación, tal como antes se indicaba, por la situación empresarial de las entidades Gestión y Servicios CYR y DOSEVI”.

Los vecinos pidieron en julio de 2013 que se condenara a la demandada a satisfacer las cantidades que se devenguen a partir del 2 de enero de 2013 hasta la efectiva entrega de las llaves a los propietarios conforme a la forma de cuantificación propuesta en la demanda. Pero, según el fallo, los afectados solicitaron una cantidad por pérdida del valor de uso de las viviendas “de forma general sin especificar las circunstancias de cada uno de los compradores y la singular afectación que la demora en la entrega les produjo”.

Los vecinos han decidido ahora no apelar la sentencia desestimatoria porque la Fundación para el Desarrollo del Sur de Europa hubiera desistido del pago al no tener fondos con los que atender la cantidad solicitada y la asociación tendría que abrir otro nuevo pleito judicial para pedir a los patronos que respondan con su propio patrimonio. “La probabilidad de que los patronos respondan de sus actos es tan baja como la posibilidad de que la Audiencia imponga las costas a la asociación. Pero los asociados no hemos querido asumir este riesgo”, señalan desde la asociación, cuya última decisión ha sido donar el saldo restante de la asociación a la Asociación Española contra el Cáncer (AECC), unos 2.000 euros.

Una historia sin fin

Los vecinos consideraban que el retraso en el cumplimiento del contrato había supuesto unos daños y perjuicios a los compradores que cuantificaban teniendo en cuenta los precios de renta por metro cuadrado en viviendas similares, los metros cuadrados de las viviendas adquiridas y el plazo de retraso.

La promoción de viviendas Isbylia, compuesta por 583 VPO de régimen especial, fue promovida por la patronal andaluza a través de su fundación. Según el contrato firmado entre las partes (compradores y promotor), la promoción debía haberse finalizado y entregado, en el tercer trimestre de 2010. El 7 de noviembre de 2011 se agotó el plazo máximo, que concede la legislación en materia de vivienda protegida, para que el promotor finalizara los pisos.

Hasta febrero de 2016 no se concedió la Calificación Definitiva a la última de las fases afectadas. Ese año se entregaron las viviendas a los pocos “agraciados de aquel sorteo de 2008” que seguían estando interesados en ellas, aun habiendo perdido las ayudas estatales y las autonómicas. La Fiscalía de Sevilla archivó en febrero de 2014 la denuncia presentada por la Sareb contra la Fundación para el Desarrollo del Sur de Europa por un supuesto desvío de fondos dirigidos en principio a la promoción de las citadas viviendas. En agosto, la Sareb llevaba vendidas el 50% de VPO de esta promoción.