Luz verde al pelotazo con pisos de lujo junto a La Romareda: el Gobierno del PP mejora las condiciones al promotor

El Ayuntamiento de Zaragoza ha aprobado este lunes de forma definitiva la modificación del Plan General de Ordenación Urbana que permite al Grupo Bancalé transformar el antiguo convento de Jerusalén, anexo al estadio de La Romareda, en un complejo residencial y asistencial de 220 viviendas y dos residencias. Una operación, bautizada como 'Living Romareda', que consolida uno de los mayores pelotazos urbanísticos de la ciudad en los últimos años: una parcela adquirida en 2018 por unos 8,8 millones de euros se convierte en un proyecto cuya edificabilidad más que se triplica y cuyas viviendas, con una superficie media superior a los 120 metros cuadrados en una de las zonas más cotizadas de Zaragoza, pueden superar el millón de euros por unidad.

El consejero de Urbanismo, Víctor Serrano, ha presentado el plan como un ejemplo de regeneración urbana. “Zaragoza avanza con determinación en la resolución de cicatrices urbanas que llevaban décadas lastrando la escena urbana de nuestros barrios”, ha declarado este lunes, y ha valorado que su impulso responde “directamente al interés público”.

En junio, cuando se aprobó inicialmente el proyecto, los ingresos para el Ayuntamiento se situaron en 22 millones de euros, la cifra que el promotor había propuesto como tope máximo en diciembre de 2025. El convenio urbanístico aprobado este lunes fija esa compensación en apenas 400.000 euros más. Lo que en ese momento era una estimación del propio interesado sin justificación técnica acreditada –así lo señaló el informe de la arquitecta jefa del Servicio Técnico de Planeamiento, que advirtió de que la propuesta económica no iba acompañada “de valoración técnica que justifique la cantidad señalada”– se ha convertido diez meses después en la cifra definitiva del convenio, incrementada en un 1,8%.

A cambio, la edificabilidad total del proyecto ha crecido. El convenio definitivo recoge 17.120 metros cuadrados de techo para usos terciarios y 25.255 para uso residencial, un total de 42.375 metros cuadrados, frente a los 39.445 metros cuadrados de la propuesta inicial. Así, el promotor obtiene casi 3.000 metros cuadrados adicionales de edificabilidad por 400.000 euros más de compensación. Cuestionadas al respecto, fuentes municipales se limitan a señalar que “la estimación de todo, atada y bien analizada por los técnicos municipales, da el resultado del importe total que se indica”.

El trasfondo judicial

La operación tiene además un trasfondo judicial que el Ayuntamiento no ha mencionado en ninguna de sus comunicaciones públicas sobre el proyecto desde mayo. Entonces, el Tribunal Superior de Justicia de Aragón resolvió en una sentencia que la edificabilidad terciaria que consolida el convenio –17.120 metros cuadrados– supera en casi 5.000 metros la que el tribunal reconoció como correcta bajo el planeamiento vigente, e incluso supera los 15.595 metros cuadrados que el propio promotor había reclamado en su solicitud inicial.

El fallo del TSJ resolvió además que la cesión de 1.135 metros cuadrados para la apertura de un nuevo vial entre el paseo de Isabel la Católica y la calle de Álvaro de Bazán debía realizarse de forma gratuita y sin contraprestación. El promotor había litigado durante años para que fuera considerada onerosa y, por lo tanto, generadora de edificabilidad adicional. El convenio hecho público este lunes recoge esa cesión gratuita, que Serrano ha presentado como una aportación del promotor al barrio. “Hemos escuchado a los vecinos y a los grupos políticos para mejorar sustancialmente el proyecto”, ha declarado el consejero, que ha destacado que la cesión “transformará un recinto amurallado en un espacio permeable y con mejores dotaciones de movilidad para todo el barrio.”

La tramitación del expediente ha durado diez meses desde que Enta Properties, la sociedad del Grupo Bancalé propietaria del solar, presentó la solicitud en diciembre de 2025. El proceso ha pasado por el Consejo de Gerencia de Urbanismo, la Comisión de Urbanismo y el período de información pública, en el que solo se presentaron tres alegaciones de vecinos particulares. “Durante el periodo, durante lo que ha sido el expediente y de cara a esta aprobación definitiva solamente ha habido tres alegaciones de tres vecinos”, ha confirmado el propio Serrano. La aprobación definitiva ha contado con el respaldo de PP, Vox y la concejal no adscrita, y con el rechazo de PSOE y Zaragoza en Común.

Más plazas de aparcamiento

Como novedad respecto a la aprobación inicial de junio, el convenio definitivo incorpora la obligación de construir un 20% adicional de plazas de aparcamiento privado por encima del mínimo legal, condición que Vox exigió para apoyar el proyecto. “Esos aprovechamientos vienen a suponer en número aproximadamente unas 100 plazas de aparcamiento más de las que había previsto”, ha explicado Serrano. Las viviendas destinadas a alquiler –entre 68 y 70 de las 220 previstas– deberán mantenerse en ese régimen durante un plazo mínimo de diez años.

El Grupo Bancalé, fundado por el empresario aragonés Juan Ramón Fabre Marqués, adquirió la parcela del antiguo convento en septiembre de 2018. La sociedad compradora, Enta Properties SL, es una filial del grupo cuya administración única corresponde a Bancalé Servicios Integrales SL. La parcela estuvo bloqueada durante años por un procedimiento judicial sobre licencias de demolición y apertura que concluyó con la sentencia del TSJ de mayo de 2026. El Ayuntamiento fue condenado en costas en primera instancia por inactividad administrativa prolongada ante las solicitudes de licencia presentadas por el promotor en 2019.