La propuesta estrella del Gobierno del PP en Teruel en materia de vivienda se viene abajo por errores en la tramitación

El convenio urbanístico con el que el Gobierno del PP en el Ayuntamiento de Teruel preveía levantar cerca de un millar de pisos en el sector de Las Viñas ha sufrido un duro revés por un error en la tramitación, con lo que se viene abajo el proyecto estrella en materia de vivienda de la alcaldesa, Emma Buj. El problema radica en que las alegaciones que un grupo de ciudadanos presentó en octubre de 2024 acabaron por equivocación en otra oficina municipal y nunca fueron contestadas. El pleno aprobó este lunes por unanimidad declarar la nulidad del acuerdo que dio luz verde al convenio y archivar el expediente, once meses después de que los mismos grupos lo respaldaran también por unanimidad.

La decisión llega tras un dictamen del Consejo Consultivo de Aragón, fechado el 23 de julio, en el que cataloga de nulo de pleno derecho el acuerdo. El órgano consultivo no se limita a constatar que el Ayuntamiento aprobó el convenio sin responder a las alegaciones, sino que añade un segundo motivo: la junta de compensación que lo firmó solo tendría capacidad para suscribir dos de sus cláusulas.

El Ayuntamiento presentó el convenio el 3 de noviembre de 2025 como el acuerdo que “marcará el desarrollo futuro de la ciudad en los próximos 10 años”. El Gobierno del PP informó entonces de que el nuevo sector ocuparía 184.350 metros cuadrados, con una densidad de 60 viviendas por hectárea y un 40% de vivienda protegida. En total, 970 pisos previstos.

Un registro aceptado por error

El proyecto de convenio salió a información pública el 10 de septiembre de 2024, con la publicación del edicto en el Boletín Oficial de la Provincia. El 10 de octubre, un grupo de ciudadanos registró un escrito de alegaciones en el que pedía dejar sin efecto el proyecto: lo consideraban “ilegal, por 'huir' del marco normativo adecuado, que no es otro que el procedimiento de revisión del PGOU”, entonces en fase de aprobación inicial. Reclamaban además que se declarase la caducidad del expediente de expropiación abierto en 2017 a los propietarios no adheridos a la junta de compensación.

Sin embargo, su escrito nunca llegó al expediente del convenio. Fue enviado por error, como ha reconocido el propio Consistorio, a la Oficina de la Revisión del PGOU, que debía rechazarlo para que pasara a la Unidad de Planeamiento y Gestión. Según reconoció esa oficina el 29 de enero de 2026, “en vez de rechazarlo se aceptó, con el convencimiento de que estaba siendo rechazado correctamente”. Y no era así. Seis días después de presentadas las alegaciones, el 16 de octubre de 2024, el secretario general del Ayuntamiento certificó que no se había presentado ninguna.

El error afloró cuando uno de los alegantes pidió el 10 de diciembre de 2025 que se le notificara el acuerdo y cuando el grupo reclamó semanas más tarde la respuesta a su escrito. El pasado 2 de marzo el propio pleno inició la revisión de oficio al apreciar la omisión de un trámite esencial. Para entonces, el Ayuntamiento ya había advertido a la junta de compensación de que “no todas las unifamiliares existentes podrán respetarse” en la nueva ordenación.

Las conclusiones del Consejo Consultivo

El Consejo Consultivo da la razón al Ayuntamiento en la causa que este invocaba, un artículo de la Ley del Procedimiento Administrativo Común (LPAC) que declara nulos los actos dictados prescindiendo del procedimiento legalmente establecido. El dictamen recuerda que el derecho de información pública “implica no solo tener la oportunidad de alegar sino el derecho a que las alegaciones formuladas sean leídas, atendidas y aceptadas o rechazadas motivadamente”. Y concluye que la causa de nulidad concurría “al haberse aprobado el convenio sin la previa resolución motivada de las alegaciones presentadas”.

Pero el órgano consultivo va más allá de lo que el Ayuntamiento planteaba. Tras examinar el contenido del convenio, sostiene que este “habría sido tramitado y suscrito por/con quien no tiene capacidad (artículo 3 LPAC) para aprobar alguna de sus estipulaciones”. La junta de compensación, afirma el escrito, “solo tendría capacidad jurídica para la suscripción” de las cláusulas relativas a la renuncia al programa de compensación y al desistimiento del proyecto de reparcelación y de la expropiación. Para el resto, “tendrían que haber concurrido a la suscripción del convenio los propietarios de los terrenos afectados”: tanto los integrados en la junta como los no adheridos y el titular de la parcela que amplía el ámbito por el norte.

El Consejo formula estas consideraciones sin haber recibido los estatutos y las bases de actuación de la junta. Los pidió al Ayuntamiento el 3 de julio y, según deja constancia en el dictamen, es “documentación que no ha sido remitida”.

La junta de compensación se reserva reclamar daños

La junta de compensación presentó alegaciones el 24 de marzo de 2026. En ellas sostiene que cualquier causa de nulidad es imputable “exclusiva y únicamente al funcionamiento de los servicios municipales”, invoca el principio de confianza legítima y se reserva el ejercicio de acciones de responsabilidad patrimonial contra el Ayuntamiento. Anuncia que reclamará “el resarcimiento íntegro de todos los daños y perjuicios”, incluidos “honorarios de profesionales, proyectos, avales e intereses”.

El dictamen no se pronuncia sobre esas indemnizaciones. El informe jurídico municipal de 19 de junio tomó conocimiento del escrito “sin aceptar ni rechazar lo dicho” en él y preveía que, una vez declarada la nulidad, el procedimiento se retrotrajera para contestar las alegaciones de 2024. El acuerdo aprobado este lunes ordena, en cambio, el archivo de las actuaciones.

El debate de este lunes en el pleno se abrió a petición del PSOE. Su portavoz, José Antonio Guillén, subrayó que el Consejo Consultivo “no solo ratificó que el procedimiento administrativo no era el adecuado, al no haberse contestado a parte de las alegaciones que se presentaron, sino que añadió que el convenio no se ajustaba a derecho ya desde el origen”. “Hasta por dos veces se erró en la tramitación administrativa”, afirmó.

Guillén, que recordó que todos los grupos votaron a favor del convenio, dijo que esa vía “queda completamente obsoleta ahora mismo” a la luz del dictamen y preguntó si queda descartada para otros desarrollos con un número significativo de propietarios. También pidió evaluar las responsabilidades económicas que pueda tener que asumir el Ayuntamiento por un convenio que, dijo, “ha quedado en agua de borrajas”.

Discrepancias con el Consejo Consultivo

El concejal de Urbanismo, Juan Carlos Cruzado, respondió que los servicios jurídicos municipales y los de la Oficina del Plan General no comparten el criterio del Consultivo de que el convenio deba firmarse con todos los propietarios. Explicó que su contenido ya está recogido en las determinaciones del nuevo Plan General para ese sector, por lo que firmarlo “no tiene tanta importancia como antes de que estuviera recogido en el plan general”.

La alcaldesa, Emma Buj, admitió que hubo un “error material” con la alegación, pero situó la cuestión principal en la exigencia de que el convenio se suscriba “con el 100% de los propietarios”. El dictamen, en cambio, aprecia como causa de nulidad la falta de respuesta a las alegaciones y formula la objeción sobre los propietarios “a mayor abundamiento”.

“El derecho no es una ciencia exacta. Si no, no habría jueces, habría calculadoras”, dijo Buj, antes de defender que los técnicos municipales mantienen otra posición porque en una junta de compensación “con el 51% de la propiedad se lleva adelante”. Justificó la nulidad en la voluntad del equipo de Gobierno de “no llegar a un contencioso” que, a su juicio, retrasaría durante muchos años el desarrollo.

La alcaldesa aseguró que el proyecto de casi mil viviendas “va a seguir adelante” por otra vía: “El Plan General está ya muy cercano a su aprobación, contempla ese desarrollo de las mil viviendas y por tanto ya no hace necesario ese convenio”, afirmó. Según explicó, el Ayuntamiento dispone de partida presupuestaria para el plan parcial y tiene los pliegos “prácticamente hechos”, a falta de decidir si el sector se ejecuta por compensación o por cooperación, con el propio Ayuntamiento al frente del desarrollo.

Esa decisión, dijo, se tomará tras reunirse con los propietarios que forman parte de la junta de compensación y con los que no. “Ambos tienen ventajas e inconvenientes y el 100% no va a estar de acuerdo nunca”, señaló.