La mitad de Santa Cruz, en el aire
Más de la mitad del suelo sobre el que se asienta el Santa Cruz urbano se encuentra enredado en un entramado del que se atisba una difícil o imposible solución. Corresponde a toda el área de expansión situada en el Suroeste desde Los Majuelos hasta La Gallega, en el que reside la cuarta parte de la población del municipio.
El embrollo tuvo su inicio en 1969, cuando el Instituto Nacional de la Vivienda promovió la delimitación de un polígono residencial de 338 hectáreas entre Santa Cruz y la Laguna. Para hacerse una idea, esta superficie se corresponde a otros tantos campos de fútbol y abarca 338.000 metros cuadrados. La mayor parte del suelo a expropiar se ubicaba en la capital tinerfeña con 251 hectáreas y las 87 restantes en Aguere. La doctora de Geografía y catedrática de Análisis Geográfico Regional de la Universidad La Laguna,
Luz Marina García Herrera, relata en su obra Propiedad del suelo en Santa Cruz de Tenerife los pormenores de esta gigantesca y no demasiado exitosa operación urbanística.
Desde un principio se planteó una auténtica remodelación del sector recurriendo a las expropiaciones que iban a afectar sobre todo a los barrios de autoconstrucción existentes hasta entonces. Los planes se completaban con la superposición de una nueva trama viaria y la implantación de una tipología de edificación en bloque, hasta entonces inexistente.
Pero desde un principio las grandilocuentes estrategias se dieron de frente con la cruda realidad. “El desafortunado proceso de la gestión del Polígono tuvo incidencia en el área paralizando el mercado del suelo y frenando expectativas. El proyecto de expropiación afectó a los propietarios porque no podían vender y a los compradores porque si compraban suelo podían ser expropiados”, indica la profesora.
Los antiguos propietarios acusan a las administraciones de haber especulado con los terrenos que ocuparon por precios irrisorios
La ocupación llevada a cabo desde finales de los años setenta afectó a 121 vecinos que eran propietarios de 274 parcelas con el fin de concretar un cambio radical en los barrios situados entre Taco y La Gallega para construir viviendas sociales y una zona industrial. En estos momentos se ha culminado todo el proceso urbanizador en el municipio de La Laguna mientras que en Santa Cruz se encuentra su ejecución en un 90%.
A lo largo del tiempo se han sucedido denuncias y sospechas de que las instituciones públicas especularon con los terrenos. Algunos de los antiguos propietarios apuntan que las administraciones se hicieron con esta enorme bolsa de suelo al irrisorio precio de 5 euros el metro cuadrado para venderlo luego a propietarios particulares. En la actualidad el valor de los terrenos podría rondar los 1.500 euros por metro cuadrado.
Casi medio siglo después de haber planificado esta macro operación urbanística son ya varias las sentencias del Tribunal Supremo (TS) que han ratificado que se cometieron irregularidades de calado durante todo este proceso, lo que obliga a la revisión de las expropiaciones. En algunos casos las cantidades que tendrá que desembolsar el Gobierno canario y el Ayuntamiento son notablemente elevadas. Por ejemplo, en el de una empresa se llegan a los 700.000 euros.
Los tribunales han venido ratificando desde hace años que se cometieron errores de bulto en esta operación de manera que las valoraciones no se ajustaban a la realidad y que incluso en algunas ocasiones se reducía la superficie real ocupada. Es el caso de la familia García Coello, quienes en 1998 vieron como el Supremo les reconocía el derecho a recibir una indemnización de 78.000 euros o que se procediera a la devolución de la parcela ocupada. Extremo este último que resulta imposible al haberse construido ya sobre la misma. Desde 2008 estos antiguos propietarios llevan exigiendo la ejecución de la sentencia pero sin obtener respuesta alguna. Su intención es recurrir el Plan General de Ordenación (PGO) cuando sea aprobado de forma definitiva, ya que en su ficha financiera no se contemplan las indemnizaciones que le corresponden.
Este pronunciamiento anuló los precios máximos y mínimos fijados y desarmó prácticamente en su totalidad las expropiaciones llevadas a cabo. Sin embargo, los fallos judiciales emitidos hasta ahora no tienen tan clara la tesis vecinal de que Polígono del Rosario SA (Prosa), entidad encargada de ejecutar los trabajos, vendió terrenos a empresas privadas para especular. En principio se considera que la enajenación tenía por objeto conseguir fondos para continuar con las actuaciones proyectadas, tal y como defendía el Gobierno canario.
Según las sentencias, es lógico que el Ejecutivo intentara obtener todos los recursos posibles dada la magnitud de la iniciativa urbanística. La familia García Coello mantiene que lo ocurrido con ellos no se trata de un caso aislado sino que es extensible al centenar largo de ciudadanos afectados por las expropiaciones cuyas cláusulas consideraron siempre “abusivas”.
En algunos casos los tribunales obligan a replantear la valoración realizada hace casi medio siglo o a devolver los terrenos a los dueños originales
En caso de que todos reclamen y se acojan a esta sentencia, se produciría una cascada de indemnizaciones millonarias imposibles de asumir por la administraciones. Los afectados criticaron en su momento “que la parcela fue ocupada en teoría para hacer viviendas sociales, pero con el tiempo tiene propietario privado y está en el mercado libre. Mientras, la otra parte no se puede tocar al estar dentro de una unidad de actuación junto a otros dueños”.
Por ello estos familiares denunciaron que mientras “la expropiación destinaba la parcela a Viviendas de Protección Oficial (VPO), como el resto del polígono, en realidad pasó a ser propiedad privada y vivienda libre de tres alturas, según el Plan General, al que presentamos alegaciones que fueron desestimadas”. Esta familia explicó en su momento que “con la calificación de suelo urbano consolidado, parte de los beneficios de Prosa y del propietario privado actual, deberían revertir en nosotros que fuimos los dueños iniciales de la parcela. Nos ha dicho algún empresario que no se hacen viviendas de protección oficial porque no son rentables al no venderse, pero al pasar a ser de promoción privada aumentan los beneficios que no son compartidos con nadie”.
Como ejemplo de lo que ocurrió en este enclave señalar que en el caso de El Pilarito hasta que se plantearon estos proyectos urbanizadores sólo había ocho fincas pertenecientes a otros tantos propietarios. Estos terrenos se extendían a lo largo de 214.500 metros cuadrados que en 1956 estaban cultivados en secano, la mayor parte con cereales y frutales.
Un misterioso promotor compró los solares de los demás dueños y agrupó 60.000 metros cuadrados. Jamás se conoció la identidad del comprador y sólo se sabe que se dedicaba a la exportación de frutos secos. El metro cuadrado le costó 2 euros y el pago total apenas llegó a 30.000. Además no tuvo que desembolsar cantidad alguna para urbanizar los terrenos y ni siquiera se le obligó a explanar el terreno. Tareas estas últimas que le correspondían al misterioso comprador pero que asumió Prosa sin poner mayores pegas ni problemas.
El resultado fue que de este negocio el promotor sólo obtuvo cuantiosos beneficios al vender luego los terrenos a otros empresarios. En realidad la gran mayoría de las parcelas se compraron entre 1963 y 1968. La venta de los solares se realizó mediante dos intermediarios: uno de profesión industrial, residente en La Laguna y el otro un agricultor, de Santa Cruz, que actuaron como apoderados.
Oposición vecinal
En el año 1972 se redactó el primer proyecto de delimitación del polígono de El Rosario, se establecieron las previsiones de planeamiento iniciales y se procedió a fijar los precios máximos y mínimos de expropiación. Sin embargo, la fuerte oposición de los vecinos hizo que se revisara la delimitación clarificando las zonas donde no se iba a llevar a cabo ocupación alguna. Igualmente se procedió a suspender las licencias para edificar y se formó un equipo mixto de técnicos de Tenerife y Madrid que redactaron el avance de planeamiento.
Hay familias que llevan tres lustros esperando a que se les abone el precio real de los solares ocupados
Este documento fue aprobado cuatro años más tarde y en el mismo se incluía ya un cuadro de tasaciones. El Ayuntamiento firmó un convenio con el Estado para dar vía libre a las ocupaciones cuyo coste correría a cargo del Gobierno central. El plan parcial que se tuvo que redactar por imperativo legal proponía integrar los núcleos de autoconstrucción que existían hasta entonces dentro de una desmesurada ordenación urbana. Para ello se fijaban cuatro fases en cuanto al suelo sin uso residencial y una quinta para los núcleos habitados.
Los planes urbanísticos para construir de la nada el nuevo Santa Cruz se dieron de frente con los residentes que en aquel entonces vivían en estos enclaves. Los vecinos comenzaron a movilizarse con más fuerza por lo que en 1978 obligaron a que se firmara un acuerdo con la asociación vecinal que los representaba para que se respetaran sus viviendas.
Un año más tarde los ayuntamientos de Santa Cruz y La Laguna se unían a estos ciudadanos para denunciar el incumplimiento del acuerdo. En 1984 se presentó oficialmente el Plan Parcial del polígono de El Rosario en el que ya se incluía la expropiación de 230 hectáreas con un coste que apenas alcanzó los 9 millones de euros para hacerse con esta enorme y valiosa bolsa de suelo. En aquel entonces ya sólo quedaban pendientes de ocupar otras 88 hectáreas a razón de 5 euros el metro cuadrado.
Ese mismo año se llevan a cabo las transferencias en materia de viviendas al Gobierno canario y dentro del paquete entró la gestión del Polígono El Rosario con el fin de construir las viviendas sociales. Para todo ello se constituyó la empresa pública Prosa, que asumió las competencias que hasta entonces tenía el Estado. En aquel entonces ya se delimitó el núcleo de La Gallega junto al municipio de El Rosario, además de enclaves comerciales, sociales y culturales.
En principio se proyectaron casi 5.500 viviendas para una población máxima de 24.200 habitantes, una cifra que hoy prácticamente se dobla y supone la cuarta parte de todo el municipio. Por ejemplo, La Gallega pasó de ser considerado “un pequeño barrio en formación” a albergar en estos momentos unos 6.000 vecinos, casi la población de San Sebastián de La Gomera.
