“La tokenización de los activos inmobiliarios es una página en blanco”. Javier Basagoiti, presidente de Asocimi -la asociación que integra a las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria- describió así el camino por desarrollar en este campo dentro del ladrillo. Lo hizo en la inauguración de una jornada sobre 'Tokenización de activos inmobiliarios. Claves y retos para 2023', organizada por la consultora Grant Thornton, que giró en torno a las bondades y el potencial de este incipiente modelo de inversión. Un proceso para acercar los activos inmobiliarios al 'blockchain', donde la regulación aún está por concretar pero ya se están dando pasos.
El punto de partida es dar más opciones a los inversores. No solo opciones físicas de inversión, las tradicionales; sino aprovechar el potencial del blockchain para que también puedan invertir en ladrillo digital, donde el trasfondo real sean viviendas, oficinas o cualquier otro activo inmobiliario. “Tokenizar es representar o incorporar digitalmente un valor o un derecho” a un activo físico, argumentó Alfredo Muñoz, legal advisor del CrypoLab de la consultora Grant Thornton. “La Unión Europea va a regular y vamos a poder tener dinero cripto respaldado por dinero”, añadió.
De momento no existe una legislación definitiva. Bruselas aún está definiendo la futura regulación sobre activos cripto de la Unión Europea, denominada Markets in Crypto Assets (Mica). Mientras, en España, el Gobierno incluyó la regulación de los criptoactivos en el proyecto de reforma de la Ley de los Mercados de Valores, que ahora está en tramitación parlamentaria.
No hay cripto con inmuebles
¿Y cómo entran los activos inmobiliarios en este marco con regulación aún por tejer? Existe una doble realidad. Por un lado, tokenizar un inmueble no es posible “porque el derecho está en el Registro de la Propiedad”, reconoció Muñoz. Por otro, no ocurre lo mismo con otras cuestiones directamente ligadas a un activo inmobiliario, sea oficina o vivienda, como son las rentas de los alquileres, que sí se pueden convertir en un derecho de cobro digital. Lo mismo sucede con las emisiones de deuda, los préstamos participativos o la retribución de un accionista.
Hay fórmulas para esa inversión cripto. Se puede “tokenizar el equity fuera de España, aquí no se puede hacer por la Ley de Sociedades de Capital”, indicó Alfredo Muñoz. Sin embargo, hay inversores que “se van a Delaware, tokenizan y esa sociedad compra un inmueble”. Es decir, el proceso de conversión a un derecho digital, negociable, se hace fuera de España y después “pueden invertir en múltiples pisos”. Con esto, aseguró, “facilitas mucha inversión”. Por ejemplo, que “inversores extranjeros compren partes alícuotas de inmuebles”.
En esa representación digital de un derecho “vamos a poder pedir hipotecas poniendo como garantía un bitcoin”, ahondó en una dirección similar el codirector de CryptoLab de Grant Thornton, Marcos Carrera. Abrió la puerta, por ejemplo, a tokenizar un plan urbanístico, que concentra las plusvalías de los inversores en sus primeras fases, las vinculadas a la compra de suelo.
Sobre todo, hay potencial en el alquiler, en algo similar a la titulización de los derechos de cobro. “Puedes tokenizar los alquileres [el derecho a percibir una renta] y cobrar todos los meses”, apuntó Carrera. Y ahí ya hay empresas. Una de ellas, Nash21. “Tokenizamos contratos de alquiler. Es un modelo de contrato que no ha cambiado desde la época romana”, explicó en la misma conferencia Gabriela Roberto Baró, confundadora de esta firma. “Ponemos el foco en la democratización, que mucha más gente pueda tener la posibilidad de invertir en diferentes mercados y estar expuesto a rentabilidades, que diversifiquen su patrimonio”. La base es convertir los contratos de alquiler “en NFT; y damos la posibilidad de transaccionarlos en nuestro market place”.
“Una compañía puede adelantar fondos, cobrarlos el primer día, lo que para grandes tenedores mejora la eficiencia de su gestión”, aseguró Gabriela Roberto Baró. “Una persona puede cobrar el alquiler en cualquier momento del mes” porque ese derecho se puede utilizar como colateral. Reconoció, sin embargo, que no se trata de un modelo nuevo. “Lo que hacemos es dar garantías” de una forma “similar a la de un seguro de incobrables. Es una garantía de nueva generación. Desde el punto de vista tradicional, el propietario tokeniza y el inquilino pague o no, le aseguramos el cobro de la renta todos los días 1”, de cada mes.
Por otro lado, desde el punto de vista “operativo”, apuntó, lo que hay es un “un fondo programado para que el primer día de cada mes haga un depósito bancario o en wallet al propietario de ese NFT”. “No nos metemos en el relacionamiento de elegir al inquilino, ni en la vida diaria, solo en el adelanto, el pago o en la gestión legal que sea necesario por desahucio”, resumió la fundadora de Nash 21.
Riesgos en el horizonte
Tampoco hablamos de una inversión exenta de riesgos como “el blanqueo de capitales, quién es inversor final y el origen del dinero”, asumió Álvaro Fernández, socio de auditoría financiera de la misma firma de servicios profesionales.
Además, el proceso de titulización de derechos, ahora digitales, no es nuevo. Alejandro Inurrieta, exasesor del Ministerio de Economía en el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero, doctor en Económicas y expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler pone el foco en que este tipo de inversiones cripto en inmobiliario constituyen “un mercado muy restringido, para un pequeño número de inversores y con alto riesgo”. Se puede dar, apunta, sobre todo en Socimis -que invierten en oficinas, centros logísticos o centros de datos, entre otros- o sociedades que se dediquen al alquiler que moneticen derechos futuros, o como garantías préstamos. “Otra cosa es en el mercado de particulares. Ahí no lo veo”, aclara.
“Titulizar ingresos pues es parecido a lo que ha hecho el FC. Barcelona [que ha vendido sus derechos de televisión], para poder seguir y tener más liquidez”, explica Inurrieta. “Mientras tengas solvencia de tus inquilinos; pero cuando tengas un problema de impagos, se te puede caer. Ya se hizo con la burbuja [de 2008], donde se titulizó [las hipotecas] hasta que se cayó todo el castillo”.