España recauda 52.000 millones en impuestos por la vivienda, pero solo le dedica 7.000 millones de gasto público

En poco menos de una semana, un estudio de EY para la patronal de promotores Asprima y una jornada organizada por Fedea este viernes se quejan de lo mismo: los elevados impuestos que se pagan por la compra de vivienda en una crisis con precios récord y subida de dos dígitos el último año. En la compra los impuestos alcanzan el 24% del coste final, entre los que se cuentan el 9,7% de impuestos directos que asume el comprador y el 14,59% de los pagados en la promoción que el constructor le repercute en el precio. Con estos impuestos consigue España un 6,9% de su recaudación, pero solo dedica algo menos que un 1% del gasto público a vivienda.

En dinero, gasta 7.614 millones de euros, siete veces menos que los 52.200 que recauda. En proporción al Producto Interior Bruto, España dedica un 0,48% a vivienda y la recaudación con las compraventas asciende al 3,5%. 

Ante un déficit de 750.000 viviendas y un consenso de la necesidad de construir pública y asequible, España ha llegado a precios de 2008, antes de la burbuja, con precios que rondan los 2.400 euros el metro cuadrado de media y aún más disparados en capitales y áreas metropolitanas. Pese a ello, las más de 700.000 transacciones de 2025 marcaron un récord histórico que permitió también aumentar la recaudación en impuestos. Lo que no avanza al mismo ritmo es la inversión pública en vivienda. 

El Plan Estatal de Vivienda, que prevé sumar 7.000 más en los próximos años hasta 2030, o la creación de la empresa pública Casa 47, así como otros esfuerzos, deberán incrementar esta partida. El experto en vivienda y director de la empresa pública de Navarra Javier Burón alerta que son las Comunidades Autónomas “las que tienen que invertir más en vivienda” y que el Plan Estatal lo que hace es corregir la falta de voluntad política de muchas de ellas. “Uno de los motivos por lo que lo ha recurrido el PP es porque les obliga a asumir una parte de la inversión”, apunta.

Por ponerlo en perspectiva, los 460 millones licitados en el primer trimestre del año en vivienda pública en España son un récord desde 2012. El valor de las viviendas traspasadas por la Sareb a Casa 47 es de 6.000 millones, un traspaso que no debe constar como gasto público pero sí que sumará músculo de hasta 95.000 viviendas públicas, entre las 40.000 traspasadas y los 2.400 suelos. 

Una recaudación no finalista

Burón plantea que no se trata de equiparar la recaudación en vivienda al gasto público porque “la recaudación no es finalista” y en cualquier caso se abriría el melón de “de dónde quitas presupuesto para dedicarlo a vivienda”. “¿O subimos la presión fiscal? Hay que abrir un debate sobre cómo financiamos la vivienda pública. Se podría incluir un mecanismo de aportación en las nóminas como hace Francia, por parte de los trabajadores, o de las cuentas de las empresas para un fondo que se dedique a la vivienda pública”. 

En cualquier caso, “ningún país consigue aumentar el parque público de vivienda de forma considerable dedicando menos de un 1% del PIB”, alerta Burón, aunque “no todos los fondos para la vivienda pública tienen que venir del Estado, que sí que debe impulsarlo”. Subvenciones a fondo perdido, cesión de suelo, financiación y capital son algunas de las fórmulas para incrementar el gasto en vivienda. 

Aunque con una visión muy diferente a la de Fedea sobre la carga fiscal de la vivienda, Burón comparte que los promotores que se dedican a crear vivienda de alquiler asequible a largo plazo vean muy reducido el IVA o incluso no lo paguen. También que haya tres niveles de tributación, uno intermedio para las inversiones industriales, uno elevado y disuasorio para las inversiones “especuladoras o rentistas” y uno bajo para la vivienda protegida. 

Ve razonable que exista un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales reducido en el caso de que el comprador acceda a su primera vivienda y que vaya subiendo progresivamente en las posteriores, si bien desconfía de que “el vendedor puede repercutir ese ahorro en el precio”. 

En el ‘Análisis económico de la fiscalidad de la vivienda en España’ presentado este viernes en la sede de Fedea, el doctor en economía y experto en fiscalidad Jaume Menéndez defendía que, con el paso del tiempo al añadir impuestos a la tenencia como el IBI o el impuesto a la plusvalía municipal en una futura venta, el coste en impuestos puede llegar a alcanzar el 60% de la vivienda. 

¿Cuáles son los impuestos? 

Menéndez advierte que “los promotores repercuten los impuestos que pagan en construcción”. Los impuestos directos pagados en la compra de un inmueble se reducen al IVA, del 10%, y a la escritura, en los Actos Jurídicos Documentos, que gravan entre el 0,5 y el 1,5% de la vivienda según la Comunidad Autónoma y la cuantía. 

Pero tanto Fedea como el Consejo General de Economistas advierten que el comprador de vivienda nueva va a pagar también los impuestos que ha asumido previamente el constructor. El IVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana) lo paga hasta dos veces, en función de la revalorización del suelo que compra y después de la vivienda cuando la vende. Esta plusvalía dependerá de la revalorización, pero está entre el 1,2 y el 2%. 

El promotor repercutirá también el IBI que ha pagado mientras ha tenido el terreno, la escritura de declaración de obra nueva y la escritura de división horizontal (ambos AJD), el Impuesto de Sociedades y el IAE de su actividad como empresa y la licencia de obra, hasta alcanzar un 14,59% que, sumado a los directos, conlleva una carga impositiva del 24,29% para el comprador. 

El año pasado, España registró compraventas de vivienda por valor de 150.000 millones de euros y recaudó, contando todos los impuestos aplicados a la vivienda, 52.000 millones de euros, la mayoría en ITP e IVA pero también contando IBI, AJD y el resto de tasas. Esta cifra, mediante el tercer impuesto más elevado de la OCDE a las transacciones inmobiliarias, lleva a España a ser el cuarto que más recauda con ellas. 

¿Qué hacen los países que recaudan más?

Por delante en tributación por vivienda están Luxemburgo (9,7%), Francia (8,1%) y Bélgica (7,7%). Francia destina alrededor de un 2% de su PIB a vivienda, casi cinco veces el esfuerzo de España, y Bélgica alcanza el 1% de su PIB, mientras que Luxemburgo se sitúa en una franja similar. 

Menéndez recogía tras su análisis recomendaciones de la OCDE como reducir el peso en las transacciones y aumentar los impuestos a la recurrencia en la tenencia, así como un IBI de acorde a precios de mercado. Y aportaba las suyas propias como liberar de IVA la compraventa que se destina al alquiler, o al menos al alquiler asequible, liberar de impuestos las inversiones en eficiencia energética y reducir al 4 o 5% las cargas para las compras en primera vivienda. 

Además, alertaba que no es la edad sino el hecho de si es primera o segunda vivienda lo que debe motivar estas bonificaciones. “El problema no es la edad que tiene el que compra, sino si la vivienda que compra es la primera o no”, añadía. El economista pedía también elevar el mínimo exento de impuesto de patrimonio hasta el millón de euros y dejar exentas aquellas herencias que se dediquen a vivienda habitual. 

El economista y expresidente del Consejo General de Economistas Valentí Pich, también presente en la presentación de Fedea, reconoce que “el tema fiscal no es más importante que otros”, pero recuerda que “para construir es necesario acceso al terreno y financiación”. “Hay que construir más vivienda y la simplificación fiscal y burocrática ayudará”, añade. 

Rubén Gimeno, secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), asegura que “no tiene sentido que, durante el proceso de construcción de una vivienda, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados pueda devengarse hasta en siete ocasiones”. “Es necesario revisar este tributo, e incluso plantear su supresión, porque ha quedado claramente obsoleto”, añade, y pide su eliminación.

Discrepa de la importancia fiscal en vivienda el economista de Funcas Ignacio Ezquiaga: “Son los mismos que cuando construíamos 600.000 viviendas al año”. Pero reconoce, como el resto, que “las empresas y oenegés que se dediquen a la vivienda de alquiler asequible y social deben quedar exentas” de impuestos. “Lo más importante es que haya suelo público”, completa.