LLEGIR EN CASTELLÀ
A primera vista, la façana no delata res. L'edifici s'aixeca en un dels estrets carrers d'Alaró, un petit municipi de poc més de 6.000 habitants ubicat als peus de la Serra de Tramuntana, a Mallorca. En aquest immoble, que durant dècades va ser sala de cinema, hi ha 12 pisos, dos estudis i garatges subterranis. Els seus veïns entren i surten, alguns ho fan amb bosses de la compra. Una escena completament quotidiana de no ser perquè, durant gairebé vint anys, el futur d'aquest bloc ha penjat d'un fil per una qüestió tan aparentment menor com desproporcionada: la invasió de 40 centímetres de vorera. Els propietaris de les 14 vivendes que componen la finca, però, respiren a la fi tranquils: un recent acord ha permès salvar-la de l'amenaça de demolició instada pels tribunals.
“He plorat moltes vegades, aquesta és la meva llar”, comenta en Raúl Corrochano, un dels propietaris afectats per un litigi que durant gairebé dues dècades els ha mantingut en suspens. “La majoria dels que vam comprar no sabíem res de tota aquesta història”, explica. No ho van saber en signar ni tampoc ho van intuir en entrar a viure. En el seu cas, se'n va assabentar, gairebé per accident, uns dos anys després d'adquirir la seva vivenda el 2006, quan tenia 26 anys. Llegint el diari, es va topar amb una notícia que parlava dels problemes que pesaven sobre la finca i va entendre que hi havia alguna cosa seriosa darrere. “Em vaig sorprendre moltíssim. Vaig pensar: '¿Què ha passat?'. Sóc una persona a la qual li agrada fer les coses bé i si em gasto uns diners en una casa vull que estigui tot legal”. La seva reacció immediata va ser acudir a l'Ajuntament a preguntar: “Em van dir que estava tot arreglat, que entre els partits s'havia fet un pacte. I realment van intentar arreglar-ho de bona fe, però sense gaire coneixement d'urbanisme, i el cas va acabar enterbolint-se”.
Com ell, els altres veïns, entre ells diversos jubilats i famílies amb fills, van saber de l'assumpte quan ja hi vivien. “Si tu llegies les sentències d'aleshores era per plorar. Jo ho he passat molt malament. Tots els meus estalvis… aquesta és la meva llar. No és una casa per llogar ni res. Faig 20 anys que sóc aquí”, insisteix. Com la majoria dels veïns, no és un inversor ni buscava dur a terme un negoci immobiliari. Aquesta és la seva vida. En Raúl, habituat a bregar amb qüestions urbanístiques -treballa en un despatx d'arquitectura des de fa més de 25 anys- i acostumat a traduir el tècnic al quotidià, va acabar convertint-se en l'interlocutor i punt de suport dels veïns afectats.
'La majoria dels que vam comprar no sabíem res de tota aquesta història', explica Raúl Corrochano, un dels propietaris de la finca. No ho van saber en signar ni tampoc ho van intuir en entrar a viure
El laberint judicial
L'odissea va arrencar el 2006, quan un particular va denunciar que uns 40 centímetres de la façana envaïen sòl públic del carrer. Aquesta franja exterior -11,7 metres quadrats en total- va ser suficient per obrir un contenciós-administratiu que desencadenaria anys després en una ordre de demolició. L'Ajuntament va arribar a immobilitzar un aval de 3,5 milions d'euros per a futures indemnitzacions davant el risc que l'immoble hagués de ser parcialment enderrocat.
La normativa urbanística -les Normes Subsidiàries (NNSS) o el planejament municipal vigent en cada moment- estableix les alineacions que han de complir les construccions per garantir l'amplada dels carrers, el pas de vianants, la seguretat i la coherència del teixit urbà. No obstant això, l'edifici objecte de litigi es va projectar ocupant una petita franja que legalment formava part del carrer. Per poder aixecar l'obra, l'Ajuntament va aprovar el 2006 un acord dirigit a desafectar -treure del domini públic- aquests metres, annexant-los al solar de la promotora encarregada de les obres. Sobre el paper, mitjançant aquesta operació, l'immoble ja no envaïa el carrer: s'ampliava el perímetre de la parcel·la i la construcció quedava, per tant, dins del domini privat.
Els tribunals, però, van considerar il·legal aquesta maniobra: mitjançant una sentència dictada el 2010 -i confirmada el 2011-, van declarar nul l'acord municipal i, en cascada, també la llicència d'obra modificada. La Justícia va entendre que s'havia construït sobre sòl públic i que, en caure la cobertura legal que va intentar justificar-ho, la solució -si no hi havia una altra sortida- passava per restaurar la legalitat mitjançant la demolició parcial de l'edifici, malgrat admetre la “complexitat tècnica” d'aquesta alternativa: no es tractava només de retirar un tros de paret, sinó que l'obra afectaria l'estructura de l'edifici, la fonamentació del mur perimetral, onze pilars de l'immoble, els seus elements de formigó armat i els forjats de diverses plantes.
Donat que l'Ajuntament no va executar la sentència de forma voluntària, el demandant va tornar a la càrrega i el 2013 va reclamar l'execució forçosa de l'enderroc. Al març de 2014, un Jutjat de Palma va ordenar de nou al Consistori demolir el construït de forma irregular, una decisió contra la qual es van alçar la constructora de la finca i l'Ajuntament d'Alaró. El 2015, el Tribunal Superior de Justícia de Balears (TSJIB) va desestimar els recursos i va instar a restaurar l'ordre urbanístic conculcat. Per a això, asseverava, calia “arribar fins a les últimes conseqüències”, és a dir, escometre l'enderroc parcial de l'edifici.
A la mateixa resolució, a la qual ha tingut accés aquest mitjà, a la qual ha tingut accés aquest mitjà, els magistrats incidien en la necessitat de fer efectiva la restitució del vial “sigui o no onerosa la seva execució”: “No és possible que en un Estat de dret es permeti obviar ni eludir situacions infractores manifestes de la legalitat urbanística, per molt que aquestes siguin grans o petites, fàcils de solucionar o tècnicament complexes i costoses, com pel que sembla ocorre en aquest cas [...]. Cal que l''il·legal' sigui reposat i retornat a la legalitat del planejament infringit”.
Malgrat admetre la "complexitat tècnica" d'escometre un enderroc parcial -l'obra afectaria l'estructura de l'edifici, la fonamentació del mur perimetral, onze pilars de l'immoble, els seus elements de formigó armat i els forjats de diverses plantes-, la Justícia va ser taxativa: "És precís que l'il·legal sigui reposat i retornat a la legalitat del planejament infringit"
El cas va entrar en un nou escenari el 2021, quan va arribar l'ordre d'execució. En aquesta ocasió, però, la resolució deixava una porta entreoberta: si el Consistori aconseguia encaixar l'edifici en la normativa mitjançant una modificació urbanística, es podria evitar la demolició. Es tracta d'una via excepcional que, durant la fase d'execució de sentències d'aquest tipus, la Llei de la Jurisdicció Contenciosa-Administrativa permet activar sempre que estigui ben motivada, respongui a l'interès general i sigui coherent amb el planejament urbanístic, mai per a esquivar una sentència. D'aquesta manera, si l'edifici passa a ser compatible amb la nova normativa, l'enderrocament deixa de tenir sentit jurídic i pot substituir-se per altres mesures, com el pagament d'indemnitzacions.
Malgrat això, la incertesa es va estendre en tota la comunitat. “Hi ha veïns que no podien dormir”, recorda Raúl. En aquells moments, la seva tasca va es va traduir, en moltes ocasions, en un exercici de contenció emocional col·lectiva. Havia que mantenir en peus els ànims dels veïns. “Intentava ajudar-los i explicar-los… Feia resums i els els manava”.
“Ni tan sols podia vendre el pis”
En Guillermo, el primer veí que va adquirir el seu pis a la finca, recorda, per la seva banda, l'impacte de tot el viscut. “Quan vaig comprar el pis, als pocs dies em van començar a venir cartes...”, recorda. El que va seguir va ser un bloqueig emocional. “Vaig agafar tal depressió que ho vaig posar en mans d'un advocat. No volia saber res més”, relata. Durant anys, la seva vida quotidiana es va contaminar d'incertesa i, per salut mental, va optar per desconnectar-se del conflicte. La seva decisió va ser taxativa: “Quan vaig anar a l'advocat perquè em portés l'assumpte, li vaig dir: 'No em contis res fins que no estigui tot a punt. No en vull saber res'.
La seva experiència condensa bé l'angoixa amb què els propietaris van descobrir que la seva casa estava atrapada en un plet. En Guillermo descriu una espiral de sentiments que no acaba de verbalitzar, però que s'endevinen en una frase: “En aquells moments penses moltes coses”. En el seu cas, la compra tenia un sentit molt concret: “Jo vivia al camp. Tenia el pis per quan fos gran”, explica. També va pensar en el futur de la seva filla: “Una filla estudiant a Madrid… vaig comprar això com a inversió. I després resulta que tot era al revés”. El problema, explica, no era només l'amenaça de l'enderroc: era el bloqueig total del valor de l'immoble. “Si hagués volgut vendre'l no podia. Perquè si explicaves el problema que hi havia al darrere, ¿qui te'l compraria? Ningú”.
Quan vaig comprar el pis, als pocs dies em van començar a venir cartes... Vaig agafar tal depressió que ho vaig posar en mans d'advocats. No volia saber res més. Ni tan sols podia vendre el pis, perquè si explicaves el problema que hi havia al darrere, ¿qui te'l compraria?”
Finalment, el desenllaç va arribar a través d'una sortida negociada amb el demandant. Així ho resumeix el batle d'Alaró, Llorenç Perelló (PP), en declaracions a elDiario.es: “Vam veure que l'única solució era fer un acord transaccional per donar per executada la sentència”, subratlla. Per donar suport a aquesta estratègia, el Consistori va reclamar un informe extern a la Universitat de les Illes Balears (UIB) amb la intenció de comptar amb una opinió independent. “Un informe diferent que no hagués estat durant tot el procés”, precisa Perelló. L'acord assolit entre les parts recollia diversos punts: el pagament d'uns 100.000 euros per cobrir les despeses jurídiques del denunciant, la modificació del planejament per incorporar la nova alineació i l'aprovació d'un codi de bones pràctiques per evitar que es repetís un cas similar. “Això és el que s'hagués hagut de fer el 2007 i 2008 i no es va fer”, considera el primer edil.
L'espasa de Dàmocles
No debades, quan Perelló va arribar a la batlia el 2019, el cas ja estava en marxa des de feia anys. “Quan nosaltres vam entrar a l'equip de govern, ja teníem l'espasa de Dàmocles a sobre”, il·lustra, recordant que el primer que va fer com a màxim responsable municipal va ser signar un aval de 3,5 milions d'euros que garantiria que, si l'Ajuntament havia de respondre econòmicament, hi hauria diners disponibles per a les compensacions. “Sempre vaig dir que si governàvem el primer que faríem seria actuar per les famílies que de bona fe havien adquirit aquests pisos”. La idea, diu, era evitar que el Consistori s'enroqués en una batalla judicial eterna que, assenyala, només agreujaria el problema.
Sempre vaig dir que si governàvem el primer que faríem seria actuar per les famílies que de bona fe havien adquirit aquests pisos
“Qui va tenir la culpa va ser l'Ajuntament. No va actuar bé”, continua Perelló, qui no responsabilitza cap grup polític en concret. “En tot aquest periple, pel consistori han passat PP, PSOE, Més i Unió Mallorquina, tots els partits que hi havia en aquell moment”. El resultat va ser una anomalia prolongada en el temps: un edifici construït i habitat, però amb una situació legal discutida i sense un final d'obra plenament consolidat. Una escletxa perfecta perquè el conflicte acabés als tribunals.
El batle subratlla que la corporació municipal ha treballat perquè l'immoble deixés d'estar als llimbs de la il·legalitat i passés a una situació assumible. Per a això, el 2023 es va dur a terme una modificació urbanística que va permetre que l'edifici ja no constés com a il·legal, sinó fora d'ordenació. La llei distingeix, de fet, entre diverses situacions: que l'edificació sigui il·legal o il·legalitzable -quan no compleix el planejament i no pot adaptar-se, per la qual cosa l'enderroc sol ser la conseqüència final-, que es tracti d'una edificació legalitzable -quan, amb ajustos o amb un canvi normatiu compatible, pot encaixar en el planejament- i que es trobi fora d'ordenació -quan existeix i es tolera, però no s'ajusta completament al planejament actual o a la llicència, la qual cosa limita reformes o ampliacions futures-. En realitat és un matís clau: l'edificació no desapareix, però es reconeix que la seva situació no és completament regular i s'evita l'escenari més extrem.
Perelló xifra la “broma” de l'impacte total en uns 150.000 euros públics, dels quals uns 35.000 es destinaran als propietaris pels danys morals patits durant tots aquests anys. “L'altra opció que quedava era tallar l'edifici amb un cost de més de nou milions d'euros, el pressupost d'un any i mig de l'Ajuntament. Això sí que era una sagnia”, conclou.
Durant anys, els propietaris han conviscut amb la incertesa d'una demolició que semblava inversemblant per la seva dimensió, però factible pel seu recorregut judicial. Ara, amb totes les llicències restituïdes i en regla, l'immoble ha quedat fora de perill. “Ens hem tret un pes de sobre”, resumeix en Guillermo, que agraeix a en Raúl la seva ajuda en tot el procés: “Li vam donar tota la confiança perquè ho portés ell. Ha estat l'interlocutor amb el batle, amb l'Ajuntament, amb tot”. En Raúl, que durant tot aquest temps ha traduït interlocutòries judicials i plànols a paraules que poguessin entendre's en una escala de veïns, mira la façana i respira per fi: “Estic molt content”, sentencia.