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Viviendas de uso turístico: la gran recalificación

En los últimos años, casi todas las grandes ciudades europeas han regulado, con mayor o menor fortuna, distintos aspectos del alquiler de viviendas turísticas

En nuestra opinión, el papel de la regulación no debe ser otro que el de intentar garantizar que el número de hogares en los distritos centrales se mantenga estable y el mercado de vivienda en alquiler funcione con normalidad

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La morosidad en los alquileres urbanos crece en Euskadi un 10,30% en 2015

El turismo es un fenómeno en alza desde hace décadas. En el mundo hemos pasado de 25 millones de turistas en el año 1950, a 1087 millones en 2013. Con unas previsiones que ascienden a unos 1.800 millones para 2030. En algo más de 60 años el tránsito de turistas se ha incrementado en un 4.284% ["La ciudad negocio. Turismo y movilización social en pugna" de China C. Cabrerizo, 2016. Cisma Editorial]. Si ponemos en relación determinados sucesos históricos como el aumento en los precios del petróleo, el atentado contra las Torres Gemelas o crisis sanitarias como la gripe aviar, observaremos que tienen un impacto y duración muy limitada. Los mayores impactos los observamos sobre patrones geográficos, esto es, no desciende significativamente el número de turistas, sino que se modifican los destinos. Pero incluso estos cambios son limitados en el tiempo, no suponiendo una alteración definitiva sobre un territorio.

En nuestro país, en la actualidad el tránsito turista se ha visto incrementado debido a los conflictos en los países del Mediterráneo, así como los atentados en Francia. El número de turistas ha crecido un 4,95 %, llegando a 68 millones de pernoctaciones. En Madrid cada año batimos récord de visitantes y pernoctaciones, en 2015 fueron 8,9 millones de visitantes según la Encuesta de Ocupación Hotelera del INE y seguimos creciendo en torno al 6% anual.

Limitar el incremento del turismo a través de regulaciones de ámbito municipal no parece una opción viable dado que sus causas son profundas y tienen un carácter global. En cierto sentido, estamos hablando del derecho a la libre circulación de las personas que en una de sus manifestaciones lo es también para las turistas. La incorporación de muchos millones de personas al fenómeno turístico ha venido para quedarse. Dicho esto, defenderemos como necesaria la intervención pública sobre el turismo: desde enfoques urbanísticos y ecológicos, operando sobre las consecuencias para la ciudad en términos de ocupación y explotación del territorio urbano, así como en el impacto y la transformación en las dinámicas de los lugares, patrones de ocio y de consumo, etc…

Primera consecuencia: la burbuja en los precios de alquiler en las grandes capitales, especialmente en los centros de las ciudades. Tomaremos como referencia los casos de Madrid y Barcelona aunque encontraremos situaciones análogas en ciudades como Ámsterdam, París, Nueva York, San Francisco... Los precios de alquiler de ambas ciudades se encuentran en la actualidad en máximos históricos, ya por encima de la época del boom inmobiliario [Para una información más detallada se puede consultar el último informe elaborado por Idealista.es del cual se extraen los datos], con fuertes diferencias entre barrios, siendo en los del centro el incremento de precios mucho más acusado. En Barcelona, el precio por m² es de 17,4 € (18,5% más que doce meses antes) y el de Madrid es de 13,8 € (un 14,6% de crecimiento anual).

Este fuerte aumento responde a diversos factores. Para empezar, ante un mercado tan estrecho, con falta de oferta, cualquier incremento de la demanda produce fuertes efectos sobre los precios. El aumento de la precariedad vital, en términos de salarios y derechos laborales, condiciona la capacidad de acceso a una vivienda en propiedad para grandes capas de la sociedad, al imposibilitar el acceso al crédito hipotecario. Otra dimensión de la precariedad es el arraigo sobre el territorio: la hipermovilidad en el mercado laboral y la falta de oportunidades en determinados territorios, conlleva una transformación en la formación de los hogares. Hogares con más incertidumbre y lazos menos estables sobre el lugar concreto suponen un aumento del alquiler como patrón de acceso a la vivienda.

Dicho esto, consideramos que determinados regímenes de tenencia o acceso, como el alquiler frente a la compra, pueden ser deseables. Sobre todo si detrás de ese cambio se encuentran diferentes intervenciones públicas sobre el mercado inmobiliario. Cada vez se hace más necesario ampliar sustancialmente el parque residencial público en alquiler y otras modalidades de acceso a la vivienda de carácter cooperativo.

El número de hipotecas firmadas confirma estas tendencias. A pesar de que está creciendo desde hace 25 meses, según el INE, lo hace desde totales muy bajos. En base a estos mismos datos, en 2015 se firmaron 244. 827 hipotecas sobre viviendas. En el año en el que la burbuja inmobiliaria comenzó a desinflarse, el 2006, fueron 1.768.198. Si no hay cambios drásticos en la situación económica, la tendencia será al incremento de hipotecas aunque sin llegar a cifras de antes de la crisis.

El elemento más novedoso que influye directamente en la burbuja del alquiler en los centros de las ciudades es la silenciosa reconversión de hogares en apartamentos turísticos. La opacidad y la invisibilidad del fenómeno han permitido una implantación muy agresiva, saliendo a la luz cuando barrios enteros ya se habían visto transformados en grandes complejos de apartamentos turísticos. Sólo en Airbnb podíamos encontrar 19.000 anuncios en Barcelona este verano. Los distritos de l'Eixample y Ciutat Vella concentran más de la mitad de la oferta, siendo más de la mitad de ellas –además– viviendas enteras. Madrid no va a estar a salvo del fenómeno, en los próximos meses el Ayuntamiento presentará un estudio de impacto de las viviendas turísticas en el centro de la ciudad que –creemos– no se alejará mucho de las tendencias de Barcelona.

Para ser conscientes del papel que la invisibilidad ha jugado en su implantación, hagamos el ejercicio de imaginarnos lo que habría supuesto en términos de noticias, trámites administrativos, decisiones urbanísticas municipales y contestación social, el anuncio en algunos de los mencionados barrios de la transformación del número de viviendas en plazas hoteleras, en hoteles. Los trámites administrativos –informes, estudios, planes especiales, licencias, etc.– necesarios hubieran servido para modificar y limitar las propuestas. Además, la lógica contestación social también podría haber supuesto un impedimento y una limitación a este tipo de operaciones. La invisibilidad del fenómeno no sólo dificulta la capacidad de controlarlo sino que es una condición para que su crecimiento sea tan rápido.

La transformación de los barrios de los centros de las ciudades que opera tras la proliferación de los apartamentos turísticos, pone de manifiesto algo fundamental y es que la ciudad no son sólo los flujos, los mercados, sus calles o, en general, el espacio público. La ciudad está compuesta, en igual medida, por hogares que no pueden entenderse únicamente como una sucesión de espacios privados, inmutables y estáticos frente a lo que en la ciudad ocurre. Los hogares constituyen una dimensión central de lo urbano, en tanto que espacios donde la vida se desarrolla, pero también, y sobre todo, por su relación en las dinámicas de la ciudad. Este fenómeno, como decíamos, supone un ejemplo paradigmático de ello pues pone de manifiesto elementos fundamentales de los lugares que tienen que ver con la identidad y con un entramado de anclajes que generan sentidos fundamentales en la vida urbana.

La sustitución de una población arraigada en un territorio por otra flotante, transforma sustancialmente los barrios. Quien va a estar en una ciudad unos pocos días busca la localización, la existencia de tiendas donde abastecerse con horario comercial amplio, alternativas de ocio, restauración y bares... Al interior de los bloques su carácter temporal e intercambiable genera incomodidad y cierta sensación de inseguridad. Gente no conocida entrando y saliendo de las viviendas contiguas a la propia transforma esa percepción de intimidad, donde antes había un patio de vecinos ahora hay un hall de un hotel.

El incremento de viviendas de uso turístico lleva asociado cambios en el zócalo comercial de los barrios más afectados y un efecto rápido de expulsión al interno de los portales. Los patrones de vida de las poblaciones permanentes entran en contradicción con los ritmos más despreocupados de los turistas. La hostilidad del espacio, unido a la oportunidad económica de convertir tu vivienda en un apartamento turístico, retroalimentan el fenómeno.

El sociólogo Daniel Sorando y el arquitecto Álvaro Ardura llaman la atención sobre el proceso de sustitución de población, transformación productiva y apropiación de determinados espacios, que afecta sobre todo a los centros de las grandes ciudades y que conocemos como "gentrificación". Un elemento fundamental que explica este fenómeno es la existencia de un parque inmobiliario deteriorado que hace más suculenta su rehabilitación, pues la diferencia de precio que se genera debido a su ubicación es muy elevada. Esa subida de precios acelerada es la que genera la expulsión de los anteriores habitantes, en favor de otros cuyas rentas y gustos culturales van modificando las dinámicas, negocios y precios del conjunto del barrio.

Pero, ¿qué pasa cuando en lugar de sustitución de una población por otra la sustitución es de una población por una no-población permanente? ¿Es parte del mismo fenómeno o es otra alternativa capitalista a la propia gentrificación? Frente a procesos observados anteriormente, la actual dinámica puede estar expulsando población debido a una burbuja de precios de alquiler pero esta población no está siendo necesariamente sustituida por pobladores con mayor renta, quizá, sencillamente, está siendo sustituida por turismo.

En este punto llegamos a otra consecuencia: el despoblamiento. En Barcelona, Ciutat Vella ha perdido un 11% de sus habitantes en diez años de boom turístico, mientras la población de la ciudad se mantenía estable. El fenómeno de los apartamentos turísticos genera una dinámica que se retroalimenta así misma: cuántos más hay, más habrá. El aumento en los precios hace que para muchas personas los alquileres sean impagables y para los propietarios de vivienda residentes cada vez resulta más rentable reconvertirla en apartamento turístico y cambiar de barrio.

Así, los grandes inversores –incluidas las cadenas hoteleras– cada vez se van a ver más incentivados para entrar en este mercado. Además, los cambios en el zócalo comercial y los problemas de convivencia y de gestión del ocio nocturno incentivan el abandono del centro y la conversión de viviendas en plazas hoteleras.

La concentración es otra clave fundamental pues la ubicación prima frente a cualquier otra consideración. Pongamos por caso un apartamento de 30 m² en el barrio de Lavapiés. Mientras que reconvertido en apartamento turístico ese tamaño parece adecuado para una pareja durante un fin de semana, como hogar permanente resultaría pequeño, la rentabilidad en uno y en otro caso será muy distinta. Si no lo ordenamos, este fenómeno tendrá –ya está teniendo– más intensidad en barrios como el Raval o Lavapiés que en otros.

Entonces, ¿se puede influir de alguna manera en el fenómeno? ¿Qué papel juegan las administraciones? ¿Qué hay que regular?

En los últimos años la práctica totalidad de las grandes ciudades europeas han regulado, con mayor o menor fortuna, distintos aspectos del alquiler de viviendas turísticas. Nos encontramos desde enfoques que buscan nítidamente acabar con este tipo de alquileres hasta otros que buscan ordenarlo y establecer unos mínimos ingresos y controles fiscales.

En nuestra opinión, el papel de la regulación no debe ser otro que el de intentar garantizar que el número de hogares en los distritos centrales se mantenga estable y el mercado de vivienda en alquiler funcione con normalidad. Es decir, entender las viviendas como derecho fundamental, que sigan cumpliendo la función de vivienda y no pasen a ser plazas hoteleras por la puerta de atrás. Debe además evitar la acumulación de viviendas dedicadas a esta actividad en ciertas zonas, buscando una mejor distribución por la ciudad, evitando subidas artificiales en los precios de alquiler en algunos barrios que pueden llevar a la expulsión de buena parte de las vecinas y vecinos y al despoblamiento.

Para eso podemos establecer cuatro líneas de intervención o buscar una combinación de las cuatro:

 — Establecer un número máximo de días anuales en los que una vivienda se puede alquilar con fines turísticos. Ámsterdam sitúa el máximo en 60 días, por encima de esto el negocio debe registrarse como un Bed & Breakfast.

— Establecer una duración mínima para cualquier tipo de alquiler residencial. Nueva York ha situado el mínimo en 30 días y con su nueva regulación parece buscar un mayor grado de cumplimiento.

— 'Zonificar' la ciudad y establecer restricciones en los espacios más colmatados. Quizá este tipo de enfoque sea el más interesante para una ciudad como Madrid.

— Desincentivar fiscalmente la actividad. Acordar con las plataformas comercializadoras el cobro de tasa turística municipal –como en la práctica totalidad de capitales europeas– y compartir los datos fiscales con la Agencia Tributaria.

Nuestra ciudad no puede aplazar más tiempo este debate. Nos encontramos ante un fenómeno de crecimiento exponencial que puede echar por tierra cualquier otra política pública de vivienda, sobre todo en algunos barrios. Debemos enfrentarlo desde enfoques situados en cada realidad específica, para ser capaces de articular una inteligencia social que genere respuestas concretas. El peor escenario sería abordarlo desde grandes discursos que tal vez puedan reconfortarnos, pero que no permiten desplegar estrategias que vayan recuperando la ciudad.

Sara Porras Sánchez. Politóloga, investigadora en temas urbanos
Jorge García Castaño. Concejal de Centro y Chamberí en el Ayuntamiento de Madrid

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