Una torre de 16 alturas e ingresos aún más millonarios para el promotor: los números del pelotazo junto a La Romareda

Más metros residenciales frente al criterio de los técnicos de Urbanismo y con unas contraprestaciones al Ayuntamiento muy discretas. El Gobierno del PP en Zaragoza llevará a aprobación definitiva una operación urbanística que permitirá levantar junto al estadio de La Romareda una torre de 16 alturas y 204 viviendas en el solar del antiguo Convento de Jerusalén. La promotora, Enta Properties –del Grupo Bancalé–, podrá construir 25.255 metros cuadrados de techo residencial, valorados en hasta 96 millones de euros con los precios de venta de la propia tasación municipal; a cambio, pagará al Consistorio 22,4 millones.

Así consta en el expediente de la modificación aislada del Plan General, al que ha tenido acceso elDiario.es. La aprobación definitiva corresponderá en todo caso al pleno, aunque hasta el momento la iniciativa ha contado con el apoyo de Vox y de la concejal tránsfuga. Por los 1.405 metros que superan lo avalado inicialmente, y que pueden suponer hasta 5,3 millones más en ventas, el Ayuntamiento apenas ingresará una cantidad adicional de 160.600 euros.

La iniciativa con siste en recalificar un solar, hasta ahora de uso religioso privado, para permitir usos residenciales y terciarios. El suelo, adquirido en 2018 por Bancalé por unos 8,8 millones de euros, pasará a albergar 204 viviendas —68 de ellas en alquiler obligatorio durante al menos diez años— y dos residencias asistenciales. A cambio, la empresa promotora abonará al Ayuntamiento 22,4 millones de euros. Las viviendas, con una superficie media superior a los 120 metros cuadrados en una de las zonas más cotizadas de Zaragoza, pueden superar el millón de euros por unidad, a partir de los parámetros del convenio.

La operación recibió el visto bueno previo del Consejo de Gerencia de Urbanismo en junio. Ese aval se refería a una propuesta concreta: 23.850 metros cuadrados de edificabilidad residencia, 15.595 de usos terciarios y un máximo de 204 viviendas, hasta 39.445 metros cuadrados en total.

El promotor aumenta la edificabilidad

El proyecto que Enta presentó más tarde elevó la parte residencial en 1.405 metros, casi un 6% más. Ante esto, el Servicio Técnico de Planeamiento y Rehabilitación, del área de Urbanismo, consideró que se tomara “como referencia” la superficie previa y avisó de que “cualquier alteración sustancial de dichos parámetros” requeriría “una nueva valoración técnica y, en su caso, un nuevo pronunciamiento de los órganos municipales competentes”. El 25 de junio, el pleno aprobó inicialmente la modificación y condicionó la aprobación definitiva a que el nuevo proyecto cumpliera “las prescripciones informadas por los servicios municipales”.

Pero el documento que Enta aportó en septiembre para la aprobación definitiva no rebajó la edificabilidad, sino que la elevó. Así, mantuvo los 25.255 metros residenciales y subió los terciarios a 17.120, con lo que pasó a 42.375 metros, 3.000 más que lo avalado en junio.

Finalmente, el Servicio Jurídico de Ordenación y Gestión Urbanística concluyó que la modificación no era “de carácter sustancial”, con lo que la tramitación podía continuar, y solo solicitó que el pleno tomara “conocimiento”..

Preguntado por este medio, el Ayuntamiento atribuyó el lunes el aumento en la edificabilidad a que “en el proyecto inicial no se habían contabilizado los usos previstos en la planta sótano”. Según consta en el expediente, esa explicación solo podría aplicarse a la parte terciaria, en la que el informe técnico da por buena –sin verificarla– la explicación de la entidad promotora. Pero en cuanto al suelo residencial los técnicos de Urbanismo dejan claro que esa superficie “ya figuraba en la documentación sometida a aprobación inicial”.

La compensación para el Ayuntamiento respecto a los 22 millones de euros publicados en junio sube en 398.450 euros.

De cero viviendas a una torre de 16 alturas

Pero el salto respecto al planeamiento vigente es mayor. La parcela está calificada como equipamiento privado –de uso religioso– y no admite viviendas. Su edificabilidad, confirmada en mayo por el Tribunal Superior de Justicia de Aragón en una sentencia, es de 12.241,50 metros cuadrados. La modificación la multiplica por 3,5 y la altura máxima se incrementa “de 8 a 16 alturas”, según los técnicos municipales de Urbanismo. El volumen más alto, de planta baja más 14 plantas y ático, se sitúa en la esquina de la calle de Jerusalén con el paseo de Isabel la Católica.

De las 204 viviendas, 68 se destinarán al alquiler durante un mínimo de diez años y 136 serán libres. Enta Properties pagará la mitad de la compensación en los 15 días siguientes a que el acuerdo sea firme, mientras que el resto deberá desembolsarlo al obtener la licencia de edificación.