NUEVA LEY DE VIVIENDA
Radiografía de la vivienda antes de la nueva ley: entre la subida del alquiler y la presión de las hipotecas
El Gobierno de coalición y sus socios parlamentarios han logrado desbloquear la tramitación en el Congreso de los Diputados de la Ley de Vivienda, que llevaba más de un año con las negociaciones encalladas. Un tiempo en el que la crisis provocada por la guerra en Ucrania, el tope a los alquileres y la subida de los tipos de interés y el Euribor han cambiado el panorama inmobiliario.
Trazamos una radiografía al sector en la recta final de la aprobación de una norma que, por primera vez, consagra la vivienda como un derecho, aspira a dar un respiro al coste de los alquileres en las zonas con tensión de precios y redefine qué es un gran propietario.
Continúa la presión sobre los precios del alquiler
La nueva Ley de Vivienda pone el foco en el alquiler, más que en la vivienda en propiedad, porque es donde hay más desigualdades y más presión de precios, sobre todo en las denominadas zonas tensionadas, tanto de grandes capitales como de urbes turísticas.
A diferencia de lo que ocurre con la vivienda en venta, las estadísticas sobre la evolución de los alquileres no son tan inmediatas y menos aún completas, para saber qué está pasando en los distintos territorios, ciudades y distritos, sin tener que recurrir a los precios que publican los portales inmobiliarios. Por eso, no será rápida la elaboración de los futuros índices de precios que definirán la actualización de las rentas de los alquileres a partir de 2025. De hecho, la ministra de Derechos Sociales y Agenda 2030, Ione Belarra, reconoció el viernes que se creará un grupo de trabajo para diseñarlos.
Eurostat acaba de publicar datos de la recta final de 2022, que señalan que los alquileres, de media, subieron un 2,5% en el cuarto trimestre del año. En España, los datos generales de cómo va el alquiler los publica el Instituto Nacional de Estadística (INE). Según sus cálculos, la subida en los últimos doce meses ha sido del 2,1% en el conjunto del país –la variación por territorios es importante–. Según el INE, el incremento de precios en lo que va de año –es decir, hasta marzo– es del 0,7% y solo en el último mes es del 0,3%. El dato indica, por tanto, que las subidas se están acelerando, porque al cierre de febrero el incremento mensual era del 0,2% y en noviembre de 2022 estaba en el 0,1%.
Hay que recordar que hace prácticamente un año, el Gobierno puso en marcha, por primera vez, un tope a los alquileres del 2%, como medida para tratar de contener la inflación y mitigar el golpe a los inquilinos, porque los contratos hasta ahora han estado ligados al IPC. En 2024 estarán limitados al 3% y, en 2025, a ese futuro índice aún por diseñar.
El elevado peso de los alquileres frente a los ingresos
La Ley de Vivienda pactada en el Congreso, fija que, para declarar una zona como tensionada –lo tienen que hacer las comunidades autónomas– basta con que “la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares”. Esa presión, en muchas ocasiones, es más alta.
La Encuesta de Características Esenciales de la Población y las Viviendas (ECEPOV) que publicó a principios de año el INE refleja que hay al menos 481.000 hogares que destinan más del 40% de sus ingresos netos a pagar el alquiler. Esa cifra corresponde al 16% de los hogares que viven de alquiler. Pero hay variaciones en función de la renta, como puede observarse en el siguiente gráfico.
Esa encuesta también ahonda en que la tendencia a vivir de alquiler se ha incrementado desde los peores años de la última gran crisis financiera. Ha pasado del 13,5% al 15,9%, en el pasado ejercicio.
También, que el peso del alquiler es diferente en función de los territorios. En las tres comunidades donde tiene más peso es en Illes Balears, Catalunya y Canarias. En cambio, la propiedad de viviendas ya completamente pagadas tiene más peso relativo en Euskadi, La Rioja y Castilla y León, como se ve a continuación.
¿Dónde se vive más de alquiler y dónde hay más vivienda comprada?
Porcentaje de los hogares en cada municipio de más de 50.000 habitantes, o capital de provincia, según el régimen de tenencia, en el censo de 2021. Haz clic en los botones para ver el detalle.
La subida de tipos se nota en la venta de viviendas
La subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo y, como derivada, del euríbor, han frenado en seco la compraventa de viviendas. No es algo que se haya notado solo en España, sino que es una realidad en casi toda Europa. Como se ve en el siguiente gráfico, 12 de los 14 países que aportan datos a Eurostat constatan una caída en las transacciones inmobiliarias ya en la recta final de 2022.
Entre esos países está España, si bien es cierto que es el cuarto mercado con una caída menos intensa, aunque roza el 11%. En otros países del norte de Europa, como Finlandia o Dinamarca, el desplome supera el 30%.
A menos operaciones inmobiliarias, un respiro en los precios. El INE no ha publicado aún datos de los primeros meses del año, pero sí de la recta final de 2022. En el cuarto trimestre, los precios bajaron un 0,8%. Fue el primer descenso desde 2020.
Con ese paso atrás, la subida del precio de la vivienda en el conjunto del año se quedó en el 5,5%, cuando tres meses antes avanzaba a un ritmo del 7,6%. La tendencia se puede observar en este gráfico.
Y continúa en este 2023. El Consejo General del Notariado acaba de publicar los datos de febrero, donde se señala que se vendieron un 13,1% menos viviendas que en el mismo mes de 2022. La concesión de hipotecas cayó aún más, un 24,4%.
Si se ven los datos por comunidades autónomas, solo una se libra de la caída. Únicamente creció en Asturias, en un 1,5%. Las menores caídas fueron en Cantabria (-2,7), Castilla y León (-3,8%) y Comunitat Valenciana (5%). Y las más fuertes, en Navarra (-29%), Illes Balears (-22,2%) y Canarias (-17,7%). En Catalunya la caída en el segundo mes del año fue del -16,2%; y en Madrid, del -15,1%.
Un paso atrás en los precios que no durará mucho
En este mercado inmobiliario en propiedad, la combinación de factores para presionar a la baja tanto los precios como la venta de viviendas la percibe, por ejemplo, BBVA Research. Esta entidad apunta en un informe publicado este viernes que “el efecto del incremento en los tipos de interés está siendo particularmente importante en el mercado inmobiliario, donde se produce una reducción de la venta, en el número de hipotecas y en el precio de la vivienda, que han mostrado un cambio de tendencia en la segunda mitad del año pese a la restricción que se aprecia en la oferta de nuevas viviendas”, asegura en referencia a 2022.
Tendencia que previsiblemente va a continuar. “Se espera que las transacciones de vivienda se reduzcan alrededor del 30% en 2023. Aunque el ajuste será importante, las ventas se situarán algo por encima de las 500.000, un nivel similar al promedio anual entre 2015-2019”, afirma Caixabank Research. “Esto se explica por el menor crecimiento económico, tanto nacional como foráneo, la subida de los tipos de interés y la reducción de los ahorros acumulados durante la pandemia. El mayor ajuste se concentrará en la vivienda usada”, argumenta.
Pero el pinchazo cree que durará poco. “El sector podría comenzar a mostrar una nueva reactivación en 2024 con aumentos moderados en demanda, oferta y precios, tras el ajuste del presente año y la recuperación de la economía, en un contexto de oferta reducida”, augura esta firma de análisis. “Así, se espera que el precio de la vivienda crezca alrededor del 2,5%” y “las ventas en torno al 5%” durante el próximo año. Con algún matiz. “Todo ello con permiso de los principales riesgos que acechan al sector: endurecimiento monetario adicional como consecuencia de una inflación elevada, escasez de mano de obra cualificada y suelo urbanizable, además de un aumento de la incertidumbre en torno a la política económica”.
La incógnita de cuántos grandes tenedores hay
El texto pactado este viernes fija que, a partir de 2025, sobre los grandes tenedores de pisos situados en zonas tensionadas se aplicará un futuro índice de precios que será el que definirá las rentas que paguen los inquilinos que vivan en sus inmuebles.
Estos grandes propietarios son aquellas personas, físicas o jurídicas, que tengan más de 5 viviendas en propiedad y las tengan puestas en alquiler.
A día de hoy, según indica el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, el 85% de los propietarios son personas físicas y el 15% jurídicas. Y según las estadísticas de este Ministerio, en España había más de 25,9 millones de inmuebles -con datos de 2021- de los que más de 6,4 millones no constituyen la residencia principal de sus propietarios.
El anterior texto, el proyecto de Ley que llegó al Congreso, fijaba el límite para ser gran tenedor en 10 viviendas, pero solo se aplicaba para personas jurídicas, empresas. Ahora, con este cambio de definición, el Ministerio no desvela, de momento, cuántas viviendas están en manos de estos tenedores de más de cinco pisos o casas.
Entre 2015 y 2019, una de cada tres viviendas registradas en España correspondían a estos grandes propietarios. Según los datos del Catastro, que depende del Ministerio de Hacienda, hay 842.000 propietarios con 5 o más bienes catastrales urbanos (viviendas u otro tipo de bien) y 140.000 entidades jurídicas (empresas) que tienen 5 o más bienes, si especificar si estos son 6 o más.
Sigue el problema de los desahucios, aunque son algo menos
Los desahucios siguen siendo una realidad aunque es cierto que han bajado en número. En 2022, se redujeron un 7,5%, pero hubo más de 38.200, más de 100 al día, según los datos que publica el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).
Casi el 72% de esos desahucios, más de 27.500, fueron consecuencia de impagos en el alquiler. Mientras que más de un 22,2% derivaron del impago de las hipotecas. Los primeros cayeron un 5% y los segundos, casi un 16%, según los datos del CGPJ. Mientras, los procedimientos por ocupación ilegal de viviendas bajaron un 20%, ya que se registraron cerca de 2.750.
Por territorios, el 22,4% de los procesos se desarrollaron en Catalunya, con 8.574 desahucios. Por detrás, Andalucía, con 6.717; la Comunitat Valenciana, con 5.594, y Madrid, con 3.679 lanzamientos.
La nueva Ley no los impide, ni los prohíbe, como reivindicaba las asociaciones que defienden a los afectados, pero sí trata de poner parches a la búsqueda de alternativas. En concreto, según apuntaron EH Bildu y ERC, las dos fuerzas parlamentarias que han pactado con el Gobierno, “se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables”. El problema de fondo es la falta de alternativa por la carencia de vivienda social pública, que representa tan solo el 2% del total de inmuebles, lo que dificulta dar una alternativa habitacional para las personas desahuciadas.
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