Guía útil para solicitar la prórroga de dos años de los alquileres antes de que pueda decaer el decreto de vivienda

El Consejo de Ministros aprobaba el pasado viernes dos reales decretos-ley para hacer frente al impacto derivado de la guerra en Oriente Medio: uno con el grueso de las medidas fiscales o económicas y otro, ante la presión de la vicepresidenta Yolanda Díaz y el resto de ministros de Sumar, enfocado en vivienda. Este último texto incluye la congelación durante dos años de todos los alquileres residenciales acogidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos con independencia de su fecha de firma, sin que venzan hasta el 31 de diciembre de 2027. Solo podrán experimentar actualización anual limitada al 2% durante el periodo de prórroga.

La medida se aplica desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado el pasado sábado y afecta por tanto a todos los contratos que deben renovarse entre el 22 de marzo (día siguiente a dicha publicación) y el 31 de diciembre de 2027. Queda eso sí a expensas de que pueda tumbarla el Congreso, un más que posible escenario.

Sin embargo, la negativa de la mayoría de diputados podría no impedir que miles de personas se beneficien de un importante freno al alza de las mensualidades que abonan. Es la interpretación que hacen diversos juristas en atención de la jurisprudencia y que ha provocado ya la movilización del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid o de partidos como Más Madrid. Una coyuntura que abre la puerta a que cientos de miles de arrendatarios respiren y eviten previsibles subidas del 30, 40 o 50%. A continuación, recopilamos los motivos de esta posibilidad y qué pasos deben seguir los inquilinos para ampararse en ella.

¿Puedo acogerme a la medida aunque decaiga el decreto?

Si el contrato vence antes de que el Congreso rechace el real decreto, no hay duda alguna: la respuesta es sí. Los efectos son válidos desde el 22 de marzo, día siguiente a la publicación en el BOE. Así, los acuerdos de alquiler cuya caducidad y renovación se produzca antes de la votación deberán actualizarse. Su validez se mantendrá por dos años, con independencia de que el la Cámara Baja tumbe la iniciativa en una votación que debe tener lugar como fecha límite el próximo 6 de mayo, ya que su aplicación está sujeta a convalidación en un plazo de 30 días hábiles según el artículo 86.2 Constitución.

En cuanto a los contratos que venzan desde esa futura sesión en el Congreso y hasta el 31 de diciembre del próximo año, entidades como el Centro de Asesorías y Estudios Sociales (CAES) defienden que los derechos y obligaciones generados durante la vigencia del real decreto se mantendrán. En la práctica esto implica, según argumentan, que deberá aplicarse también a todos los contratos viguentes hasta el 31 de diciembre de 2027 en los que los inquilinos soliciten formalmente a sus caseros la renovación. Es decir, si el decreto decae y pierde vigencia, la prórroga no podría aplicarse para nuevos casos, pero las solicitudes presentadas durante su vigencia tendrán validez. Los contratos en que los inquilinos hayan notificado la solicitud de prórroga antes que decaiga en el Congreso quedarán por tanto sujetos a las condiciones del decreto, incluso si este cae.

Explican que el Tribunal Supremo ha interpretado esta cuestión en relación a prórrogas anteriores y confirma su plena validez. En una sentencia de 2023, la Audiencia Provincial de Barcelona había denegado la prórroga porque el contrato no estaba formalmente “en situación de prórroga”, sino que finalizaba su plazo inicial pactado. Pero el Supremo consideró esto una distinción injustificada y entendió que no se puede condicionar a que el arrendador haya comunicado previamente la no renovación, pues eso significaría dejar a la voluntad del propietario la posibilidad de disfrutar de una prórroga excepcional del contrato derivada de una legislación de emergencia. En aquel caso, el Real Decreto Ley 11/2020, medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a la pandemia.

Por ello, la conclusión del CAES es tajante: “A partir de estos criterios del Tribunal Supremo, no hay margen para dudar de que si el contrato finaliza antes del 31 de diciembre de 2027 y se comunica estando en vigor el Real Decreto-ley 8/2026, el inquilino habrá activado la prórroga de dos años desde que termine su contrato con plena validez y eficacia jurídica”.

¿Cómo rellenar la solicitud de prórroga y qué datos incluir?

Para acogerse al decreto, el inquilino o los inquilinos deberán enviar una solicitud expresa al arrendador durante su período de validez. Tendrán que identificarse, aportar los datos sobre la vivienda, expresar con claridad la voluntad de renovación acogiéndose al decreto y firmarla. Desde CAES inciden en que incluya un párrafo similar al que sigue:

De conformidad con el Artículo 1 del Real Decreto-ley 8/2026, y al amparo de su entrada en vigor el 22 de marzo de 2026, solicito la prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento de la vivienda situada en [dirección], por un plazo de dos años adicionales, al finalizar el periodo de prórroga obligatoria/tácita antes del 31 de diciembre de 2027. La norma no exige que el arrendador haya notificado previamente su voluntad de no renovar, por lo que esta solicitud es válida y debe ser aceptada obligatoriamente, salvo que concurra alguna de las excepciones previstas en el citado artículo.

El Sindicato de Inquilinas ha creado dos modelos para acogerse a la prórroga, en función de si se trata de zonas declaradas tensionadas o no. Para recibirlos, solo hay que rellenar un pequeño formulario disponible en este enlace. La portavoz de la organización en Madrid, Valeria Racu, recuerda que es una prórroga “obligatoria, pero no automática” y de ahí la importancia de actuar.

¿Cómo enviar la solicitud a mi casero y dejar constancia de ello?

Para los arrendatarios, por motivos de seguridad jurídica y dada la previsible provisionalidad del decreto, conviene actuar con rapidez y en todo caso antes de que decaiga el decreto. Pero igual de importante es proceder adecuadamente, con los cauces pertinentes y dejando constancia documental de los pasos que se dan.

Habrá que dirigir la solicitud al domicilio del casero, que se indica en el contrato, o a la sede de la inmobiliaria en caso de que haya sido gestionada mediante esta. “En realidad, a la dirección que ponga a efectos de notificaciones en el contrato, que suele aparecer en el encabezamiento o en una cláusula concreta que se llamada dirección a efectos de notificaiones”, especifica el abogado experto en vivienda Víctor Palomo.

La comunicación deberá ser por escrito y con comprobante de entrega. Aunque es posible mediante correo electrónico certificado, el método más recomendado es el burofax. Correos explica cómo se ejecutan en este enlace. Es importante guardar todo documento recibido o enviado.

¿Desde qué fecha entra en vigor la prórroga de dos años?

Un punto importante, ya que la prórroga de dos años entra en vigor desde la fecha de finalización del contato, con independencia de que se pida meses antes para acogerse a este real decreto. “Si el contrato termina el 1 de septiembre de 2027, se prorrogará hasta el 1 de septiembre de 2029 aunque la solcitud se haga en marzo o abril de este 2026”, explica Palomo a Somos Madrid.

¿Cuánto me subirá el alquiler si consigo acogerme al decreto?

Cuando los contratos acogidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos cumplen su validez de cinco años (siete si pertenecen a una persona jurídica), los propietarios pueden imponer las subidas que deseen a los inquilinos. En cambio, este real decreto limita las alzas a un 2% anual durante los dos años de prórroga, salvo un acuerdo entre las partes que sitúe ese porcentaje por encima en caso de que el dueño no sea un gran tenedor. Esto es, que tenga menos de diez viviendas, o menos de cinco en zonas tensionadas.

¿Qué contratos quedan fuera de la prórroga?

Los que no se acogen a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es decir, aquellos que van por habitaciones o por temporada. Tampoco en aquellos que sí se acojan a la citada normativa, pero que hayan caducado antes del 22 de marzo o lo hagan después del 31 de diciembre de 2027.

Además, desde el Sindicato de Inquilinas puntualizan que aquellos contratos que se acaban en menos de cuatro meses sin que se haya producido aviso por vía escrita se prorrogan automáticamente tres años más, según la legislación.