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Los beneficios fiscales y los compradores extranjeros disparan la inversión en hoteles en España

La compra del Ritz, el futuro Four Seasons de Canalejas o la reconversión de la torre Agbar en hotel son algunos de los últimos grandes movimientos en un sector al alza

Los expertos observan que este año la inversión marcará un nuevo récord y se situará en los niveles precrisis gracias a socimis como la del multimillonario George Soros

Los hoteleros aseguran que en Madrid, donde se pagan 190.000 euros por habitación, hay una oportunidad de inversión mucho más alta que en Barcelona, donde el dormitorio cotiza ya a 260.000 euros en un cuatro estrellas

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Alicia Koplowitz y Belmond venden el hotel Ritz de Madrid a un grupo árabe por 130 millones de euros

Imagen de archivo del hotel Ritz.

La inversión hotelera en España se ha disparado este año hasta volver a niveles precisis. En un entorno de tipos de interés bajos el dinero busca rentabilidad en otros nichos de inversión al calor de los buenos datos turísticos cosechados en España y algunas ventajas fiscales diseñadas para revitalizar el sector del ladrillo. Las últimas operaciones como la compra del hotel Ritz por parte de la familia Olayan junto al grupo hotelero Mandarín, la próxima apertura de un Four Seasons en el complejo Canalejas de Madrid o la futura reconversión de la torre Agbar de Barcelona son las caras más visibles de esta tendencia en España, aunque donde más ha crecido la inversión es en el sector vacacional, con una fuerte incidencia en Canarias.

Hasta septiembre la inversión hotelera alcanzó los 1.237 millones de euros entre hoteles en funcionamiento y edificios para su reconversión, lo que representa un incremento del 52% respecto al mismo periodo del año pasado, según el último informe de la consultora Irea. Los datos de la consultora CBRE, por su parte, muestran que la inversión en el sector hotelero español repuntó hasta los 1.100 millones de euros hasta julio, lo que representa un incremento del 63% respecto al mismo periodo del año pasado, lo que supone una cifra récord desde los registros de 2008 al comienzo de la crisis.

Las socimis -sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria con un régimen fiscal especial muy beneficioso- y los compradores internacionales son los jugadores que están espoleando este segmento. Estas sociedades se diseñaron para revitalizar el sector inmobiliario con especial incidencia en los que alquilan sus inmuebles pero han tenido un efecto colateral en los hoteles.

"Estas han sido las dinamizadoras del mercado en 2015 alcanzado un total de 302 millones de euros frente a los 60 millones registrados en 2014", apunta el informe de Irea. Dentro de estas, es Hispania -participada por el millonario George Soros- la que ha protagonizado un mayor número de operaciones dentro del segmento hotelero. "Las socimis suelen operar fuera de mercado, están intentando llegar a acuerdos con propietarios y no tanto en el mercado abierto yendo a buscar activos que se sabe que están en venta", explica Gonzalo Gutiérrez, analista de la firma.

Parte de esta actividad se debió al acuerdo firmado por Hispania y la cadena de hoteles Barceló en abril de este año para crear la primera socimi hotelera en España. La nueva sociedad participada por Soros y el grupo mallorquín ha puesto en marcha bajo el nombre de Bay una firma enfocada al segmento vacacional con una inversión por parte de Hispania de 340 millones de euros con la que incrementa su presencia en el mercado español. Barceló continuará encargándose de la gestión mediante un acuerdo de arrendamiento con la cadena hotelera que mantendrá un 19,5% de la propiedad, un porcentaje que podrá incrementar en futuras ampliaciones de capital hasta el 49%.

"Las socimis están sobrecalentando el mercado", se muestra más rotundo Yvar Yuste, consultor hotelero de PGH Hoteles and Resorts. Desde que comenzaron a operar -su regulación se renovó en diciembre de 2012 y a partir de aquí es cuando surgen nuevas sociedades más activas en compras- es "difícil" encontrar operaciones que justifiquen los que se está pagando por lo que se está comprando. "Están distorsionando el mercado porque el objetivo adicional a la hotelera es el fiscal", añade.

A las socimis, se unen los compradores internacionales dentro de los cuales ya no solo se encuentran fondos sino también family offices -plataformas de inversión destinadas a gestionar grandes patrimonios- o compradores individuales que buscan oportunidades de rentabilidad. "El inversor privado está más enfocado a activos estrella donde no se busca tanto la rentabilidad a corto plazo sino más la rentabilidad a largo", explica Juan Garnica, director negocio de hoteles de Aguirre Newman. Este es el caso de la compra del hotel Ritz de Madrid que en mayo pasó a ser propiedad de la familia Olayan (Arabia Saudí) con un acuerdo de gestión a Mandarín. Estos compradores privados han vuelto al mercado después de llevar un tiempo sin hacer operaciones en el mercado, explica.

Madrid y Canarias, los grandes destinos

En los seis primeros meses del año en el mundo se movieron 42.000 millones de euros, según el último informe de la consultora JLL que espera que se alcance una cifra récord para final de año. Y dentro de estos movimientos Madrid está incrementando su importancia. De hecho, el interés por la capital la sitúa como tercera ciudad europea donde más crece la rentabilidad en Europa por detrás de Budapest y Dublín tal como muestran los datos de CBRE.

Entre los aspectos que llaman la atención de los inversores extranjeros se encuentra que la capital parte de precios más bajos que en otras ciudades turísticas como Barcelona. "En la capital catalana existe un sobrecalentamiento del mercado", señala Yuste. En este sentido, explica que mientras que en Barcelona el precio de comprar un hotel de cuatro estrellas en funcionamiento no baja de los 260.000 euros por habitación mientras que en Madrid los rangos se mueven en el entorno de los 190.000 euros. Esta diferencia de cifras permite que el inversor pueda tener un mayor recorrido en su inversión y que por tanto, le interese más decidirse por Madrid.

"La demanda hotelera va a seguir creciendo en España en los próximos años, aún existen mercados emisores como China que acaban de aterrizar en nuestro país, y la planta hotelera se irá renovando a medida que las políticas de incentivos sean efectivas y continúe la reactivación económica y del crédito. Veremos consolidación en el mapa de cadenas gestoras y mayor inversión internacional en este sector", apunta Miguel Casas Albandor, de la división hotelera de CBRE.

A este aumento del interés por la inversión en hoteles se suma un cambio en el modelo de gestión hotelero desde la tradicional propiedad del inmueble por parte de los propios hoteleros a una propiedad externa que posteriormente es gestionada por una cadena mediante un contrato de franquicia, de arrendamiento o de gestión. La diferencia entre estas dos últimas formas de llevar a cabo la gestión de los hoteles reside en que en el primer caso el riesgo recae en la propia cadena que paga una renta al propietario del inmueble frente a la segunda donde el riesgo recae en el propietario del hotel mientras que paga unas tarifas a la cadena hotelera que gestiona el establecimiento. Este último modelo es el que desde la década de los noventa están llevando a cabo las grandes cadenas hoteleras estadounidenses como Hyatt o Marriott. Otra de las opciones es la de franquicias donde la cadena hotelera únicamente gestiona las ventas.

¿Cómo son los hoteles dónde se está invirtiendo?

El 68% de las inversiones en 2015 se han concentrado en el segmento vacacional dentro del cual Canarias ha sido el destino preferente de inversión, con un total de 369 millones de euros invertidos. Esta cifra supone triplicar los volúmenes de inversión de 2014, según los últimos datos de Irea. En este peso de los hoteles vacacionales dentro de la inversión tiene mucho que ver la operación protagonizada por Hispania junto con la cadena de hoteles Barceló para crear una socimi hotelera centrada en el segmento vacacional.

Respecto a la categoría de los hoteles que se están vendiendo, en lo que llevamos de 2014 ha aumentado el número de habitaciones vendidas aunque ha caído el precio medio por esta. En total, se han realizado transacciones que afectan a 15.800 habitaciones -el doble del año pasado cuando se vendieron 6.192- pero el núcleo de los hoteles vendidos se centra en las categoría de tres y cuatro estrellas. El año pasado, los hoteles de cinco estrellas tuvieron un mayor peso por lo que el precio medio por habitación este año ha bajado desde los 100.829 euros hasta los 78.291 euros.

A pesar de esta diferenciación tradicional de los hoteles por su categoría, los expertos apuntan que se está produciendo un cambio en la tipología de los alojamientos. "Lo que está pasando es un cambio de categoría por tipología", apunta Garnica. Los establecimientos hoteleros comienzan así a diferenciarse por el tipo de producto y los servicios que ofrecen pasando a dividirse entre hoteles boutique -caracterizados por una buena ubicación, servicio y diseño-, los hoteles life and style -con servicios más básicos- y los hoteles corporativos donde pueden ir tanto el viajero de negocios como las familias, explica.

¿Qué es una socimi y cuáles son sus ventajas fiscales?

Bajo el acrónimo socimi se engloban las sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario. Desde 2009 existe una normativa que regula su actividad aunque es con el cambio regulatorio de diciembre de 2012 cuando se produce el auge de estas firmas. El objeto social de estas es exclusivo para la adquisición, tenencia de inmuebles -sean pisos, locales, centros comerciales, hoteles u oficinas- para alquilar.

Las condiciones para poder crearse como socimi es que la firma cotice en un mercado regulado de la Unión Europea, que tenga un capital social mínimo de 15 millones de euros y que al menos un 80% de su activo esté compuesto por bienes inmuebles dedicados al arrendamiento. Además estos inmuebles deben mantenerse un mínimo de tres años y el 80% de los ingresos tienen que provenir del arrendamiento de estos. Las socimis están obligadas al reparto de dividendos de al menos un 90% de los ingresos del alquiler y el 50% del beneficio de las ventas de inmuebles y de participaciones.

Respecto a las ventajas fiscales, se encuentran la exención del pago del impuesto de sociedades. La entidad estará sometida a un gravamen especial, que tendrá la consideración de cuota del impuesto de sociedades, y será del 19% sobre el importa íntegro de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos a los socios cuando la participación en el capital social de la entidad sea igual o superior al 5% o cuando dichos dividendos, en sede de sus socios, estén exentos o tributen a un tipo inferior al 10%.

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