Excés d’alçades i impacte al Parc Natural de l’Albufera: per què és il·legal rehabilitar l’hotel Sidi Saler

La pretesa reobertura del Sidi Saler no seria possible en l’actualitat amb la configuració actual de l’edifici, per més arbres i vegetació que plantaren al seu voltant per a tractar de dissimular l’edifici o fer-lo més sostenible, almenys visualment. I no seria possible perquè l’Ajuntament no podria concedir llicència d’obres a l’empresa propietària per a la seua rehabilitació, tal com recull l’última sentència de febrer de l’any passat.

Malgrat tot, l’empresa Lukeson Management, SL, que pertany al Grupo Safadi Promotora, ha adquirit un dret sobre l’immoble als anteriors propietaris, els fons Divarian i Coral Homes, amb la intenció de ressuscitar-lo i convertir una part en un centre de recuperació de fauna marina. L’empresa no ha contestat les preguntes d’aquest diari sobre la seua proposta.

Segons va avançar el diari Levante-EMV, la firma ha elaborat un projecte aparentment més integrat amb l’entorn, però que manté la mateixa estructura i, sobretot, un aspecte fonamental: les mateixes altures.

Tanmateix, l’esmentada sentència destaca aquest aspecte com a clau per a avalar la denegació de la llicència sol·licitada per l’anterior propietat, que ja va presentar, sense èxit, un projecte de rehabilitació per a reobrir l’establiment.

La sentència del Jutjat Contenciós Administratiu número 9 de València va donar la raó a l’Ajuntament i a Acció Ecologista-Agró i conclou que l’hotel està en situació de fora d’ordenació substantiva perquè està situat en un parc natural declarat com a tal el 1986 i forma part del domini públic maritimoterrestre després de la delimitació aprovada el 2007. Això fa que no se li puga concedir llicència d’obres per a una rehabilitació estructural, sinó tan sols per a xicotets treballs de manteniment. Segons la resolució judicial consultada per elDiario.es, “l’edifici que la part demandant pretén reformar per a tornar a posar-lo en ús té sis plantes (planta baixa + 5), segons s’indica en la mateixa memòria presentada per la part demandant per a demanar les llicències (full 280 de l’expedient administratiu), mentre que la normativa urbanística municipal preveu per a aquesta parcel·la un màxim de dues plantes (planta baixa + 1)”. La diferència “entre el nombre de plantes que permet el planejament i el nombre total de plantes de l’edifici és, per tant, de quatre”.

Però no és l’únic condicionant. La sentència avala també l’impacte de l’edificació en el Parc Natural, independentment que es revista de vegetació per a dissimular-lo. Segons diu la resolució, “l’edifici es troba a la mateixa platja, amb afectació de les dunes, un element significatiu del parc, la protecció i recuperació de les quals és un dels objectius de la normativa que regula aquest espai natural protegit. No tot edifici fora d’ordenació que estiga dins del parc natural constitueix per se un atemptat contra l’espai protegit, però en aquestes circumstàncies d’ubicació i característiques de l’edifici, hem de concloure que sí”.

A més, afegeix: “Tenint en compte tot el que hem exposat, en definitiva, hem d’afirmar que aquest edifici atempta contra l’espai natural protegit del Parc Natural de l’Albufera. La conseqüència d’això, com afirma l’Ajuntament en els actes administratius impugnats (...), és que no es pot concedir la llicència d’obres que pretén la part demandant”.

Un tercer factor impediria, a més, la concessió de la llicència encara que es considerara que l’edifici està en situació de fora d’ordenació diferida, tal com plantejava la propietat de l’immoble. Aquesta figura —fora d’ordenació diferida— sí que permet fer obres de més envergadura, però també amb limitacions que impedirien executar un nou projecte.

El jutge recorda que, en aquest cas, la legislació estableix que “la construcció podrà considerar-se dins d’ordenació fins al moment en què concloga la seua vida útil, es produïsca la substitució voluntària o s’hi executen obres de reforma de transcendència equiparable a la reedificació (reestructuració total)”, cosa que implica que el cost de les obres “no siga superior al 50% del valor actual de l’edifici”, requisit que en el cas de l’actuació dels anteriors propietaris tampoc es complia i difícilment es podrà justificar amb el nou projecte, la magnitud del qual és realment important.

Dos recursos judicials clau

La situació legal actual, tanmateix, podria canviar en un futur no molt llunyà. Els fons Divarian i Coral Homes van recórrer tant aquesta sentència com una altra d’anterior que va avalar la denegació i caducitat de la llicència d’activitats per part de l’Ajuntament.

Tan sols unes sentències que deixaren sense efecte les anteriors i donaren la raó a les mercantils permetrien plantejar una reobertura, encara que implicaria modificacions legals per part de l’Ajuntament, en concret, del Pla General d’Ordenació Urbana (PGOU) de l’any 1988, que és el que impedeix la rehabilitació d’immobles de més de dues altures al Parc Natural de l’Albufera. El consistori ja ha començat a fer passos en aquesta direcció mitjançant una modificació del PGOU que “simplifica el règim de les situacions de fora d’ordenació dels edificis”.

Per la seua banda, el Ministeri per a la Transició Ecològica també té molt a dir. Com que l’hotel està en domini públic maritimoterrestre, a més de les llicències municipals necessita una concessió administrativa per a poder operar. El 2018 se li’n va concedir una a l’anterior propietat, subjecta al fet que obtinguera les llicències municipals, cosa que no ha sigut possible.

En la sentència de l’any passat, el jutge adverteix que, en les condicions actuals, el Ministeri està obligat a incoar un expedient de caducitat de la concessió, que, tal com han explicat des del departament de Sara Aagesen a preguntes d’elDiario.es, no s’ha iniciat perquè la sentència no és ferma, ja que hi ha un recurs pendent de resolució: “Si finalment es confirma que no és possible obtindre les autoritzacions necessàries per al funcionament de l’establiment, haurà de determinar-se jurídicament el procediment que corresponga respecte d’aquesta concessió, inclosa, si escau, la seua caducitat”, han comentat.