Comisiones de apertura en préstamos hipotecarios: son legales
Antonio, lector y socio de eldiario.es, nos escribe la siguiente petición en un correo electrónico: “Hace ya algunos años solicité una hipoteca y al parecer me cobraron una comisión de apertura. He visto algunas publicidades de algunos bufetes de abogados en las que se dice que este tipo de cláusulas son ilegales, pero como esto no me queda claro que sea una cláusula y en los papeles que tengo el banco ya me informaba de ella, no sé si merece la pena ir a un abogado para pedirla. ¿Podéis orientarme al respecto? ¿Cómo están las cosas al respecto?”.
Las “cosas al respecto”, tal como dice Antonio, parece que en los últimos meses están bastante definitivas después de la sentencia del Supremo en el sentido de legalizarlas a finales del pasado enero. No obstante, antes de entrar en materia conviene primero aclarar qué son las comisiones de apertura de un préstamo, ya sea hipotecario o no.
¿Qué es la comisión de apertura?
Cuando una persona solicita un préstamo a una entidad bancaria, esta suele realizar uno o varios estudios sobre la solvencia y la capacidad de devolución del mismo del futurible cliente. En función de los datos obtenidos en este estudio, que encarga a analistas de la casa o externos, la entidad le ofrecerá un tipo de préstamo u otro, con unas cantidades determinadas, o bien rechazará la petición. En caso de que decida conceder el préstamo, cargará una comisión por los costes de este estudio u otros servicios que hubiera podido ofrecer. Esta comisión, denominada “de apertura”, consiste entre el 0,5% y el 1% de la cantidad prestada, y se incluye en el cómputo general del préstamo.
Cuando comenzaron a caer las sentencias de distintos juzgados sobre los gastos hipotecarios y las cláusulas abusivas, existía cierta confusión sobre qué debía pagar el banco, qué el cliente y cuáles eran cláusulas consideradas ilegales y que por tanto no se podían aplicar o bien su coste debía ser revertido al cliente. Entre estas últimas están las cláusulas suelo y las hipotecas IRPH, por ejemplo.
Respecto a los gastos que debe pagar el banco estarían los de notarías, aunque algunas sentencias ordenan que se paguen a medias, y al cliente le toca pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, según la sentencia del Tribunal Supremo del pasado octubre. Pues bien, una reciente sentencia del mismo alto tribunal dice que la comisión de apertura no se puede considerar una cláusula abusiva.
Lo qué dice la sentencia del Supremo
El Supremo argumenta que no es tampoco un gasto disociado de la hipoteca, como puedan serlo todos los trámites notariales, sino que va incluido en la misma y responde a determinados servicios. En concreto puede leerse en la sentencia: “La comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo; por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales. Tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la TAE, que permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo”.
Es decir que el Tribunal Supremo considera que con independencia de que haya estudios previos de solvencia a la concesión del préstamo, la entidad crediticia tiene derecho a establecer una comisión de apertura siempre que informe con transparencia de la inclusión de la misma —el caso de Antonio— y siempre que además el coste de dicha comisión se incluya en la Tasa Anual Equivalente (TAE) que se le propone al cliente en el préstamo. Esto es el interés total que pagará, que incluye el nominal más los diferentes costes repartidos.
¿Debe Antonio recurrir?
Antes de esta sentencia, algunas sentencias de diversos juzgados de primera instancia dictaminaban que la comisión de apertura era ilegal si el cliente demostraba que no correspondía a ningún trabajo o servicio previo que el banco realizara antes de la concesión o propuesta del préstamo, como es el caso de los estudios de solvencia, o bien la tasación del inmueble, que también suele hacerse y muchos clientes utilizan luego como referencia y garantía a la hora de venderlo.
Por lo tanto, la respuesta a Antonio debe ser que dado que fue informado de la apertura de dicha comisión, y siempre que la misma figurara en el TAE que le propusieron, esta es legal con independencia de que el banco le hiciera o no un estudio de solvencia o una tasación del inmueble a adquirir. No es en consecuencia aconsejable —a no ser que el monto de la comisión sea claramente desproporcionado respecto a la totalidad del préstamo—, al menos de momento, dejarse llevar por los reclamos de algunos bufetes que siguen asegurando que la comisión de apertura se puede impugnar.
