16 medidas contra los desahucios de inquilinos que entran hoy en vigor
Tras las primeras medidas del real Decreto Ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler aprobadas en Consejo de Ministras el pasado enero, un ulterior acuerdo justo antes del fin de la legislatura entre el Gobierno y Unidos Podemos, ha facilitado nuevas modificaciones que mejoran la entrada en vigor de dicho decreto. Lo hacen con una mayor protección para aquellas inquilinas e inquilinos en situación de vulnerabilidad ante el riesgo del fin de un contrato, subidas injustificadas o frente a las actuaciones de los llamados “fondos buitre”.
Dichas medidas, sin embargo, solo serán efectivas para los nuevos contratos y sin carácter retroactivo. Representantes de entidades sociales contra los desahucios han calificado esta nueva modificación como “un paso […] aunque insuficiente” y reclaman la regulación de precios y la extinción de los desahucios sin alternativas. A continuación te exponemos las 16 medias más relevantes de este decreto-ley que entra en vigor justamente hoy.
1. Blindaje anti-fondos de la prórroga
Cuando firmemos un contrato con un arrendatario que sea una persona jurídica, lo cual se corresponde con fondos buitre o socimis, tenemos derecho a ir prorrogando el contrato sucesivamente año a año hasta que se cumplan los siete años con independencia de que en la firma se estipulara una duración inferior.
2. Se alarga la prórroga obligatoria entre particulares hasta 5 años
Si el contrato es con un particular, la prórroga obligatorio (nuestro derecho a prorrogar) alcanza los cinco años. Es decir que si firmamos por dos años, por ejemplo, podremos alargarlo hasta los cinco. En Catalunya, la Generalitat ya ha anunciado que por su parte extenderá esta prórroga hasta los seis años en los contratos entre particulares y podría hacerlo hasta los 10 en caso de fondos y socimis.
3. Aumento en caso de prórroga tácita hasta tres años
Si al final de la prórroga obligatoria no hay comunicación de extinción del contrato entre las partes, este se renueva automáticamente -tácitamente o por acuerdo no explicitado, se dice- por tres años, cuando con la anterior ley lo hacía por uno.
4. Los contratos no inscritos recuperan su validez
Aquellos contratos que no sean llevados por el propietario a inscribir en el registro de la propiedad, no pierden por ello su validez frente a terceros. Esta es una argucia legal que usan los fondos buitre para comprar pisos y no respetar los contratos firmados con el anterior propietario. En los contratos firmados a partir de hoy no lo pueden hacer.
5. Se crea un índice de referencia de precios
Aunque ya existe en alguna comunidades, este índice se establecerá con referencia estadística nacional para que los inquilinos puedan saber si el precio que les piden en un contrato es especulativo o no. Ha sido criticada como medida poco útil si bien sí sirve como advertencia ante la especulación. Por su parte, la Generalitat de Catalunya ha anunciado que limitará el precio de los alquileres.
6. Deducción del IBI para las viviendas sociales
Aquellas personas que tienen alquilada una vivienda social pueden tener deducciones de hasta el 95% en el IBI.
7. Los ayuntamientos podrán invertir en viviendas sociales
La nueva norma posibilita que los ayuntamientos puedan dedicar su superávit a promoción de vivienda social. La anterior impedía o limitaba estas acciones para favorecer el mercado inmobiliario libre.
8. Mayor presión sobre las viviendas vacías
Los ayuntamientos pueden aplicar un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del IBI sobre las casas o apartamentos que permanezcan vacíos durante un periodo de tiempo elevado.
9. Derecho de tanteo frente a los fondos
Por otro lado, en caso de que un propietario quiera vender un piso o edificio a un fondo inmobiliario, las instituciones tienen un derecho de tanteo, es decir de adquirirlos a un precio prioritario para evitar la operación especulativa.
10. Supervisión obligada del juzgado ante el desahucio
Ante una propuesta de desahucio, debe ser un juez quien solicite e inicie obligatoriamente el trámite de evaluación de la situación de los inquilinos y no estos, como ocurría hasta ahora. Este derecho era algo que muchos afectados desconocían y por lo tanto no se acogían a él.
11. Aumento del plazo de prórroga frente al desahucio
Por otro lado, hasta la fecha, la solicitud de una evaluación de vulnerabilidad ante un desahucio posibilitaba una prórroga del mismo de dos meses. Ahora se aumenta este plazo hasta tres meses.
12. Hay que avisar antes de desahuciar
Los desahucios llamados “abiertos”, es decir a cualquier hora y sin aviso, quedan prohibidos. A partir de ahora se producirán previa notificación a las personas afectadas, con día y hora de ejecución.
13. Subrogación en caso de vulnerabilidad
En caso de que el titular de un arrendamiento fallezca dejando a sus familiares en situación de vulnerabilidad, el contrato no puede darse por extinguido y debe ser subrogado a estos por los plazos convenidos y con las condiciones estipuladas por la nueva ley.
14. Actualización de la renta limitada al IPC
Las subidas durante la duración del contrato y sus prórrogas no podrán ser arbitrarias como hasta la fecha, sino que deberán estar limitadas al Índice de Precios al Consumo (IPC) interanual.
15. Aumento del plazo de aviso de extinción del contrato
En caso de que el arrendador no quiera prorrogar el contrato a su extinción tras la prórroga obligatoria, deberá avisar en un plazo mínimo de cuatro meses al arrendatario. Antes era uno solo. Por el contrario, la ley obliga al arrendatario a extinguir el contrato anticipadamente con un preaviso de dos meses, si bien le penaliza solo con un máximo de dos mensualidades si la ruptura es antes de los seis meses.
16. Limitada la recuperación inmediata por necesidad
En caso de que el arrendador quiera alegar necesidad para no renovar el contrato sin avisar con este margen de cuatro meses, deberá incluir las causas de dicha necesidad previamente en el contrato. Por ejemplo, para destinarlo a un ascendiente o un descendiente. Además, deberá fijar por cuál de estas causas se impide la prorrogación tácita del contrato.
