Javier Basagoiti: "Las socimis no pueden ser de ninguna manera culpables del incremento del precio del alquiler"
Javier Basagoiti preside Asocimi, lobby creado el año pasado por más de una veintena de sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis) para defenderse de posibles cambios legislativos. Licenciado en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid y Master en Dirección Inmobiliaria (MDI), lleva casi tres décadas vinculado al sector como exdirectivo de Fadesa, Martinsa Fadesa, BBVA Inmobiliaria o Ferrovial. Actualmente es socio director de Corpfin Capital Real Estate Partners (CCREP) y preside la socimi de esta gestora independiente dedicada al capital riesgo inmobiliario, Corpfin Capital Prime Retail II.
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Asocimi, según el listado de socios que figura en la web que lanzó hace unos días, tiene actualmente una representatividad pequeña, si se tiene en cuenta que actualmente cotizan 70 socimis en España. Entre sus asociados están firmas como Témpore, cuya venta ultima la Sareb (el banco malo), pero no las grandes del sector, como Merlin o Colonial, ni las que ha lanzado el fondo buitre Blackstone, que ya atesora 30.000 de las más de 35.000 viviendas en alquiler que tienen en cartera estas empresas.
eldiario.es solicitó a Basagoiti a finales de mayo una entrevista presencial o telefónica. Prefiere responder un cuestionario por correo electrónico en nombre de la asociación por "problemas de agenda". Defiende que estas empresas, que disfrutan de enormes ventajas fiscales, tienen poco que ver con "especulaciones cortoplacistas", las desvincula de la subida de precios de los alquileres y dice que pueden contribuir a "estabilizar el mercado" y no a su "calentamiento".
¿Cuántos asociados suma ya Asocimi?
Actualmente suma 25. Algunas socimis están estudiando su incorporación y desde la asociación también se está trabajando en su difusión para poder sumar más empresas a la iniciativa.
¿Son sobre todo socimis dedicadas a vivienda o también de otros sectores?
A todo tipo de activos inmobiliarios. Para ser miembro de Asocimi la condición es estar acogido al régimen de Socimi independientemente de cuál sea su política de inversión. De todas maneras, como es sabido, el volumen de activos residenciales en manos de las socimis del total de activos residenciales no es hoy por hoy significativo; y el volumen de activos residenciales del total de activos en manos de las socimis tampoco es mayoritario.
La asociación se presentó un par de meses después de que el PSOE y Podemos pactasen un endurecimiento del régimen fiscal de las socimis. ¿Qué supondría? ¿hay riesgo de fuga de inversores?
La idea de crear la Asociación es anterior a esa fecha. De hecho surgió en el Foro MedCap de finales de mayo de 2018, y distintas publicaciones se hicieron eco de la misma. La asociación surge para solventar los problemas del día a día de las socimis. Como vehículos de reciente creación tienen una serie de aspectos de distintos ámbitos (legales, tributarios, de cotización…) que necesitan ser solventados, y al ser estos problemas comunes surgió la idea de acumular experiencias y de ahí la Asociación. Sí que es verdad que Podemos, más que el PSOE, se ha fijado en las socimis, pero no podemos opinar puesto que han sido más menciones que medidas concretas. Hasta que no se concrete, es muy temprano para hablar de efectos o consecuencias. De todas maneras, no se puede negar que las socimis han atraído capital internacional y nos han situado en el mapa; cualquier cambio significativo podría invertir la situación y podríamos perder el actual atractivo.
¿Cree que se está proyectando una imagen injusta de las socimis? Podemos les culpa de la "burbuja" de precios del alquiler
Está claro que cuando se habla del sector inmobiliario se tiende a poner a los distintos actores en un mismo saco y la realidad no es ésta. Las socimis son un vehículo nuevo en España pero existente en otros países donde su desarrollo hasta ahora ha sido exitoso. Se trata de un vehículo transparente y profesionalizado que busca inversiones patrimoniales con rentabilidades moderadas a largo plazo, su participación en el mercado inmobiliario ayudará a dar estabilidad a un mercado español hasta la fecha muy fluctuante y de especulaciones cortoplacistas. Estamos ante un vehículo que profesionalizará la gestión de activos de todo tipo, pero también el mercado del alquiler residencial.
La existencia de las socimis como actores activos es muy corta [el régimen legal que permitió su despegue entró en vigor en 2013] y en consecuencia no se puede hablar aún de sus efectos puesto que se necesita una mayor trayectoria; opinar ahora es precipitado. En cuanto a la subida de los alquileres, hay que tomar los datos con mucha precaución y perspectiva a largo plazo. La subida de precios del alquiler, que no burbuja, se tendría que definir muy bien dónde se ha dado, no se puede hablar de subida generalizada en toda España pero sí en poblaciones concretas, y gran parte de la subida es debida a la recuperación económica. Se tienen que analizar plazos largos de tiempo para realizar comparativas económicas consistentes dada la existencia de la reciente crisis. Las socimis, insistimos, no tienen casi historia en España y su porcentaje de activos residenciales no es significativo sobre el volumen total de vivienda residencial en alquiler. En consecuencia no pueden ser de ninguna manera culpables del incremento.
¿Cree que existe esa burbuja en las grandes capitales? ¿Son sanos incrementos de precios superiores a los dos dígitos? El incremento significativo se ha dado solo en grandes ciudades y es debido a la estrechez del mercado de alquiler y a la mayor demanda por motivos tanto económicos como sociológicos. El mercado está demandando más producto en alquiler y de mayor calidad y es ahí donde las socimis pueden actuar e incluso estabilizar el mercado, son ofertantes de vivienda residencial en alquiler. Existe el fenómeno mundial de la gentrificación y España no es ajeno al mismo, habrá cambios sociológicos importantes que cambiarán la concepción de la vivienda, pasaremos de vivienda estable para toda la vida a vivienda que necesito para cada etapa de mi vida.
Muchas socimis no tienen plantilla ¿Qué aportan en términos de empleo?
Las socimis en general sí tienen plantilla y si alguna no la tiene es porque se gestionan a través de gestoras que tienen a su vez plantilla. De todas maneras, hay muchas actividades que son susceptibles de ser contratadas y que generan empleo. Las socimis como empresas de servicios son intensivas en mano de obra y a la vez generadoras de grandes inversiones de promoción y rehabilitación, que generan empleo en el sector de la construcción. También por ser empresas cotizadas generan mucho empleo profesional como abogados, fiscalistas, auditores, tasadores, asesores registrados, proveedores de liquidez, entre otros servicios. Las socimis están en el mercado inmobiliario y de todos es sabido que dicho mercado es generador de empleo, y la evolución de la tasa de paro de España es un fiel reflejo de ello.
Las dedicadas a vivienda concentran su cartera en Madrid y Barcelona. ¿Es un alivio el resultado de las últimas elecciones municipales en Madrid?
Como he comentado, las socimis invierten a largo plazo y en consecuencia las alternancias políticas se ven como hechos naturales. Están más preocupadas por la consistencia y seguridad jurídica a largo plazo. Los periodos preelectorales son a menudo más convulsos que los postelectorales y que hayan pasado las elecciones es más importante que quién esté gobernando, la obligación de las empresas es adaptarse al entorno.
Blackstone está empezando a vender inmuebles de sus socimis y acaba de sacar de bolsa a Hispania; otras como Al Breck y Gore Spain están vendiendo buena parte o toda su cartera y algunos inversores están saliendo (caso del grupo británico Intu). ¿Anticipa esto un cambio de ciclo? ¿Han tocado techo los precios en las grandes ciudades?
La recuperación económica en España ha sido rápida puesto que hemos tenido desde 2014 años de fuerte crecimiento en términos de PIB. Esto se ha trasladado a un incremento de precios en el sector y a veces estos crecimientos fuertes y rápidos tienen un efecto dominó en el sentido de que se aceleran y pueden sobrepasarse. Parece que el mercado está en fase de asentamiento y los precios se están acomodando, adaptándose también a un menor crecimiento económico. Pero no hablaríamos ni mucho menos de cambio de ciclo sino de asentamiento. En eso también las Socimis son un elemento estabilizador, al ser inversores profesionales y largoplacistas hacen números y no entran en el calentamiento del mercado, sino al contrario: lo enfrían al disminuir sus inversiones.
