Los 'falsos alquileres asequibles' del plan de Ayuso: 1.500 euros, costes disparados y obligación de pagar dos garajes

Cuando a Sergio Montero, enfermero de 47 años, y a su pareja les concedieron el año pasado un piso de dos habitaciones del Plan Vive de Valdebebas por 900 euros, pensaban que les había tocado la lotería del alquiler asequible. La cosa se torció cuando vieron en el contrato que les obligaba a contratar dos plazas de garaje a más de 100 euros cada una y un trastero de 80 euros. Y fue a peor cuando el primer mes le cobraron 60 euros de IBI y unos 200 de comunidad que no sabe en qué se gastan porque la maleza no para de crecer y atrae hasta a las ratas. Total, una renta de unos 1.500 euros pagada a la gestora privada Avalon que se acaba comiendo el 50% de los ingresos de la pareja y no el 35% que recoge como requisito la normativa del Plan Vive y que inicialmente sí que se cumplía. 

Ante lo que consideran cobros excesivos y sin justificar, más de 100 vecinos de entre las 700 familias que viven en los tres lotes de Valdebebas con estos costes que llegan a duplicar el alquiler pactado han constituido la Asociación de Inquilinos del Plan Vive de Valdebebas, tal y como ha podido comprobar elDiario.es con los contratos y comunicaciones de cobros. Pero la gestora de los pisos, Avalon, socimi del fondo estadounidense Ares Management, cuyo accionista mayoritario es Blackrock, no les reconoce como tal y no se sienta a negociar ni individual ni colectivamente para solucionar una situación que desespera a muchos de los vecinos. La Comunidad de Madrid no ha respondido a elDiario.es sus preguntas sobre este problema.

El ejemplo más estrambótico de estas cláusulas, recogidas en las normativas del Plan Vive, que ya prevé cargar con IBI y comunidad y obligar a coger plaza de garaje a los inquilinos, es el de los pisos más pequeños, que aunque son para una sola persona están vinculados a dos plazas. Es el caso de Núria, cuyo alquiler se duplica de los 514 euros del alquiler a los más de 1.036 que acaba pagando sumando dos plazas de garaje a 154 y 123 euros cada una (aunque solo tiene un coche), 40 euros del trastero, 150 de comunidad y 56 de IBI. Más surrealista es el caso de otro inquilino que prefiere mantener el anonimato y está en la misma situación pero ni siquiera tiene coche. Por contrato, tienen prohibido realquilarlas. 

Un esfuerzo de hasta el 50% del sueldo sin contar luz y agua

ElDiario.es ha podido comprobar con hasta cuatro contratos el mismo incremento de precios con las tasas añadidas (y de las cuales no se les avisó a los inquilinos, denuncian) que llevan a disparar la tasa de esfuerzo. Así, Núria pasa del 25% de ingresos que suponía su alquiler inicial al 46% con los gastos; Pedro, el inquilino anónimo, del 22% con los 530 iniciales al 44% de 1047 y Ruth, que vive con su pareja, del 21% por los 694 iniciales al 39% por los 1.247 que acaba pagando con los costes. 

O sea, que ni una persona con un sueldo de 2.400 euros puede pagar el alquiler de la vivienda unifamiliar asequible sin gastar menos de la mitad. Sería necesario cobrar más de 3.000 al mes para cumplir con el esfuerzo recomendado y estipulado una vez se suman los gastos. Y eso sin contar los gastos de luz, agua y gestión energética (calefacción y agua caliente), que pueden elevarse a entre 100 y 180 euros al mes según el gasto. 

En un breve paseo por Idealista, se encuentran en Valdebebas viviendas del mercado privado a precios inferiores a los del Plan Vive, con todos los gastos incluidos. Los garajes se ofertan mayoritariamente por 70 euros en los pisos privados, casi la mitad de lo que se llega a cobrar en los pisos supuestamente asequibles. 

Al encontrarse con el contrato y con las cláusulas, tanto Núria, como Sergio, como Pedro se plantearon no aceptar esas viviendas. “¿Pero adónde voy a ir? Mi exmujer vive aquí al lado con mis hijos y es la forma de estar cerca de ellos y el mercado está imposible”, dice Sergio. “Cuesta mucho encontrar piso, ya había dado la salida del otro y no tenía una alternativa”, aporta Núria. “Como llegué el primero al concurso, me dieron la vivienda. La asignación está bien y es algo que en el mercado privado no pasa, por lo que no pude rechazarlo”, dice Pedro. “Tal y como está la vivienda, 1.200 euros, aunque no es alquiler asequible, no me pareció una locura. Lo que es caro para mí es que pagas los gastos de comunidad pero no ves por ninguna parte en qué se van”, denuncia Ruth. 

Maleza, ratas y mala calidad

En efecto, en los precios no acaban los problemas de los inquilinos, que les acompañan desde la entrada y unas escaleras agrietadas que se tambalean aunque son nuevas hasta el interior de las cocinas por donde se les cuela el olor de lo que cocinan los vecinos a través de las campanas extractoras. “A veces en el grupo de Whatsapp bromeamos: ‘¡a ver quién invita a esos macarrones!'”, dice Sergio con humor. Han exigido que se detallen los gastos de comunidad, que, denuncian, les están cobrando al máximo permitido, el 18% del alquiler, pese a no cumplir con los servicios. Y no han recibido respuestas. 

“La maleza sigue creciendo”, denuncia Sergio apuntando a unos arbustos altos y secos que rodean y casi se cuelan en el patio del bajo donde vive. “Y eso atrae a las ratas, que ya se pasean por aquí, denuncia. ”Y a las garrapatas“, completa Núria, que también se ha quedado cinco veces sin agua caliente, una de ellas durante cuatro días por la falta de respuesta de mantenimiento.

La aerotermia, que según Pedro dispara los costes hasta los entre 40 y 100 euros de luz al mes, falla a menudo. El agua caliente también, cuentan, porque funciona todo con una caldera central que no tiene capacidad para todo el bloque. “Y las calidades son muy justas”, denuncia Sergio mientras golpea una pared que suena hueca. “Si le doy fuerte, nos vamos al piso de al lado”, completa. 

Según coinciden los vecinos de los bloques, las condiciones espantan a muchos adjudicatarios que acaban optando por no aceptar las viviendas. A ello atribuyen el cambio de pliegue del Plan Vive firmado a principios de abril, en el que se aprobó asignar las viviendas adaptadas a personas sin discapacidad si no entran perfiles así, flexibilizar el acceso en cuanto a los años de padrón permitido y elevar el lindar máximo de rentas hasta 7,5 veces el IPREM, una renta anual de 63.000 euros, en los paquetes asequibles. 

Los vecinos denuncian que tienen un “techo de cristal como inquilinos”, en palabras de Sergio, a la hora de negociar las condiciones de la vivienda. Al ser un solo propietario para todas las viviendas, estas se dividen a partir de la propiedad vertical. Los gastos de comunidad se calculan en todo el bloque y después se dividen en función de la superficie. Los 28.000 euros en suministros de áreas comunes, 47.000 de mantenimiento y 149.000 de servicios generales (limpieza, conserjes, jardinería) suman con seguros y gastos extraordinarios 229.626 en 2025, según documentación a la que ha tenido acceso elDiario.es, que no convencen a los inquilinos. 

“Nos aplican el máximo permitido del 18% sobre las rentas y, aunque luego nos digan que nos van a devolver una parte, les estamos financiando su negocio, porque no nos lo devuelven con intereses. Eso es un exceso de provisión de fondos y es ilegal”, denuncia Sergio. 

Aunque el caso de Valdebebas es el más llamativo por los elevados precios vinculados a un alquiler en teoría asequible, vecinos de Tres Cantos, Torrejón de Ardoz, San Sebastián de los Reyes o Móstoles se están organizando, con problemas similares, para movilizarse ante la Comunidad de Madrid y la gestora. 

Un complejo entramado privado con apoyo público

Mientras la presidenta Ayuso presume de haber entregado ya 5.000 de las 15.000 viviendas del Plan Vive promovidas, los vecinos se encuentran en viviendas que acaban por no ser asequibles y que las gestionan grandes fondos internacionales que no responden ante los problemas, con graves problemas estructurales y de mantenimiento. 

Avalon, adjudicatario del Plan Vive, la constructora Sanjose y Aedas, como project manager, ya gestionan 3.400 de ellas en 22 promociones concluidas. Las viviendas se adjudicaron entre septiembre y noviembre de 2021 en cuatro lotes de hasta 5.200 y todas fueron a parar a Aedas y Ares, propietaria de Avalon y unida con la constructora Sanjosé en Dorsono, y a Culmia, que también está controlada por gran un fondo estadounidense, Oaktree. 

Ares Management, fondo estadounidense que gestiona más de 600.000 millones de dólares en activos en todo el mundo, es la impulsora y propietaria de Avalon y es uno de los mayores caseros de España. A su vez, Avalon creó dos socimis (sociedades inmobiliarias cotizadas) para la gestión del Plan Vive, a través de la filial Madrid Affordable Housing. 

Una socimi es Daria 323, que gestiona 1.118 viviendas del Plan Vive y salió a Bolsa el año pasado. La otra es Iante, que Ares Management vendió el pasado mes de abril a otro fondo internacional, Hoopp, según publicó El Periódico. Recientemente, Ares puso en venta toda su cartera de viviendas ya construidas del Plan Vive por 600 millones, según publicó Cinco Días. Un entramado de empresas, fondos y movimientos de capital complejos y tan difíciles de seguir como lo es entender la cantidad de gastos de sus inquilinos en Valdebebas o que se obligue a una persona que vive sola a tener dos plazas de garaje.