Las parcelas para 'alquiler asequible' que vendió Almeida acaban con pisos a 660.000 euros y contratos “a uno mismo”

Hace algo más de dos años, el Ayuntamiento de Madrid anunció que iniciaba una venta de suelo público para que varias cooperativas levantaran viviendas destinadas al “alquiler asequible”. Sacó a concurso doce parcelas, divididas en tres lotes, donde cabían más de 600 pisos en régimen cooperativista, pero la operación no fue bien: el periodo de ofertas acabó desierto. Después, una cooperativa compró el primer lote por el precio mínimo y ahora está vendiendo los inmuebles sobre plano a precios elevados y sin especificar en sus anuncios que deben ser arrendadas posteriormente durante los próximos 15 años, como marcó el concurso municipal por el que fueron enajenadas.

Así consta en las cinco promociones que se ofrecen sobre otras tantas antiguas parcelas municipales, que están siendo comercializadas a través de una consultora inmobiliaria que las ofrece “para aquellos clientes que desean realizar la mejor inversión de sus vidas”. En los textos publicitarios publicados en su web aseguran que cada una de estas promociones “ha sido concebida, no solo como un gran proyecto residencial excelentemente situado pensado para ti, sino también como una apuesta segura en un mercado inmobiliario en continuo crecimiento donde la demanda es altísima y la oferta muy escasa”.

El más jugoso de esos proyectos, por su valoración, es el que se va a levantar en Arganzuela, en la zona de Madrid Río. Se trata de la promoción llamada Mahou-Calderón, con hasta 60 viviendas, que se va a construir en forma de cooperativa. La consultora que las ofrece, Proel, solo indica a los posibles compradores que deben dedicarlas al alquiler asequible durante 15 años en emails posteriores compartiendo los detalles de la adquisición, a los que ha tenido acceso este periódico. Y lanza una posibilidad no anunciada por el Ayuntamiento en su momento: “el departamento jurídico de la cooperativa ya ha transmitido todas las posibilidades para que un adjudicatario cooperativista pueda ser a quien se le haga el alquiler, siempre que cumpla los requisitos”. “Puede alquilarse a uno mismo o a un tercero”, añaden.

Los pliegos de la venta de la parcela pública indicaban, sin embargo, que “las personas físicas que opten al arrendamiento de las viviendas construidas deberán acreditar que no ostentan la propiedad de vivienda alguna en el término Municipal de Madrid”. Y lo debían hacer mediante la presentación de un Certificado Negativo de titularidad expedido por el Registro de la Propiedad, “el cual deberá quedar unido al contrato de arrendamiento correspondiente”, dictan los pliegos consultados por este periódico.

En el área de Urbanismo, sin embargo, respaldan las prácticas de Proel y lo justifican de la siguiente forma: “El adjudicatario del contrato es una cooperativa. Por tanto, no existe un propietario que pueda alquilarse la vivienda a sí mismo”. Fuentes municipales explican que “la cooperativa está obligada —como cualquier otro propietario, sea persona física o jurídica— a que durante 15 años los pisos sean arrendados a precios asequibles y el arrendatario debe cumplir los requisitos fijados en el pliego, incluyendo el de ser persona física y el resto de los requisitos indicados”.

También añade el Ayuntamiento que “en el caso de que un cooperativista opte por ser arrendatario de un piso de la cooperativa, deberá cumplir iguales requisitos”, dice en su contestación. La respuesta obvia que la comercializadora está vendiendo los pisos directamente a los compradores interesados, como si formalmente fuera una promoción de vivienda libre y la cooperativa se utilizara tan solo como un paraguas legal para ejecutar la operación.

La parcela de Mahou-Calderón fue adjudicada a la sociedad cooperativa Villas del Naranjo el pasado 16 de octubre, según los documentos a los que ha tenido acceso este periódico. El lote se componía de estos terrenos y otras cuatro parcelas situadas en distintos puntos de Puente de Vallecas por 22,05 millones de euros (impuestos incluidos), el precio mínimo que el Ayuntamiento había fijado, ya que el concurso había quedado inicialmente desierto. Allí tiene planificado levantar 217 viviendas libres, sin ningún tope en el precio de venta.

“Importes muy favorables para la cooperativa”

Los pisos más caros, los situados junto a Madrid Río y de hasta tres dormitorios, con derecho a garaje y trastero, los está vendiendo por unos 660.000 euros (impuestos incluidos), según la correspondencia de la comercializadora Proel a la que ha tenido acceso este periódico. Otros de dos dormitorios alcanzan casi los 620.000 euros. En el resto de parcelas, situadas en Puente de Vallecas, los precios de los pisos son menores aunque en algunos casos superan los 400.000 euros. Todos se definen como “vivienda libre asequible”.

Según detalla Proel en sus anuncios, gracias a los “importes muy favorables para la cooperativa” a la hora de comprar el suelo es posible ofrecer a los socios “una verdadera oportunidad para obtener costes de adjudicación por debajo del mercado, debido a los condicionantes de la adjudicación que realizará el Ayuntamiento de Madrid en esta parcela”.

Estos condicionantes, no detallados inicialmente en el anuncio aunque sí cuando luego se ofrece información por email a los interesados, son los de la obligatoriedad de alquilar por 15 años el inmueble adquirido y hacerlo con límites a las rentas que pueden cobrar a los inquilinos. En el caso de la promoción Mahou-Calderón, el máximo está fijado en 17,85 euros por metro cuadrado útiles para viviendas de tres dormitorios, cantidad que baja hasta los 11,85 euros por metro cuadrado para las viviendas que se construyan en Puente de Vallecas, dentro de este mismo lote. Además, los inquilinos han de cumplir otros requisitos como un máximo de ingresos en la unidad familiar en función de los miembros y la promoción o al menos un año de empadronamiento en la capital.

Las condiciones de la venta de las parcelas municipales incluían también que al menos un 25% del número de viviendas proyectadas en cada uno de los lotes se debían reservar al alquiler de jóvenes menores de 35 años. Los importes finales de los alquileres, en cualquier caso, dependen del nivel de ingresos y los arrendadores pueden exigir más renta si su arrendatario se acerca al máximo legal para acceder a la promoción.

Las parcelas del primer lote, el que se adjudicó la cooperativa Villas del Naranjo, estaban valoradas en 18.223.656,03 euros, cantidad que ha de abonar al consistorio junto a 3.826.967,77 euros en concepto de IVA. Los otros dos lotes de parcelas de las que constaba el concurso, con terrenos ubicados en Carabanchel, Latina, Chamartín o Villaverde, quedaron desiertos y ninguna cooperativa se interesó por ellos.

¿Cómo controla el Ayuntamiento de Madrid que se están cumpliendo las condiciones de los arrendamientos a las que obligan el pliego? El área de Urbanismo asegura que puede pedir en cualquier momento “la relación individualizada de los contratos en vigor y la documentación complementaria de los mismos, a fin de que se acredite que las personas que arriendan las viviendas construidas lo hacen en las condiciones de renta y con los límites establecidos en el pliego”. Además, la cooperativa ha de presentar anualmente durante los 15 primeros años de explotación un informe de auditoría externa acreditando que mantiene los límites de renta marcados en la adjudicación.

Maestre: “Almeida deja el suelo público en manos de promotoras disfrazadas de cooperativas”

Las condiciones de venta de estas parcelas ha cosechado las críticas del primer partido de la oposición en el Ayuntamiento de Madrid. Su portavoz, Rita Maestre, lamenta en declaraciones a este periódico que “con Almeida, la vivienda se ha convertido en un agujero negro, que se lleva la mitad de los ingresos de las familias trabajadoras cada mes”. Para luego denunciar: “¿Y qué hace el alcalde para solucionar esta crisis habitacional?: malvender el suelo público a promotoras que, como esta del ámbito Mahou-Calderón, se disfrazan de cooperativas que terminan vendiendo los pisos a precios desorbitados y dejan el alquiler asequible en manos de los compradores de la propia promoción”.

Maestre ironiza sobre el que llama modelo Almeida: “¡Cómprate un piso por 700.000 euros y te lo alquilas a ti mismo por un precio asequible!”. “Es una desvergüenza absoluta”, añade.

A su parecer, “lo grave es que no es un error técnico, ni un despiste, es una decisión política deliberada, vende el suelo público para que hagan negocio y se forren los privados, mientras muchas familias se ven obligados a vivir en habitaciones y los jóvenes, condenados a quedarse eternamente en casa de sus padres”. La portavoz de Más Madrid ve en esta operación “un mecanismo opaco, que deja en manos de los privados la decisión de quién va a vivir en las casas que construyan. ¿A quién van a elegir?, la respuesta es sencilla, a las rentas más altas de entre los solicitantes. El alquiler asequible como excusa, la especulación como negocio”.