Una sentencia abre la puerta a que el alquiler de habitaciones pueda acogerse a la prórroga extraordinaria
El alquiler de habitaciones, que se firma en contratos a partir del Código Civil y queda fuera de la Ley de Vivienda y la Ley de Arrendamientos Urbanos, puede quedar más protegido si se demuestra que la habitación es la única vivienda permanente del inquilino. Así lo determina una sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria, a la que ha tenido acceso elDiario.es, y que puede abrir la puerta a que también quienes tienen este tipo de contrato se puedan acoger al decreto de la prórroga extraordinaria en vigor al menos hasta el próximo día 28, cuando se vota en el Congreso y presumiblemente caiga ante la falta de apoyos parlamentarios.
La sentencia, del pasado 10 de marzo, reconoce justamente el derecho a una prórroga forzosa de una inquilina con contrato de habitaciones, pese a que no estaba redactado al amparo de la LAU, que no reconoce las habitaciones como vivienda y, por tanto, abre la puerta a que estas se salten las regulaciones de precios en las zonas tensionadas y los 5 años de contrato mínimos que se establece para los contratos de arrendamiento.
La sentencia, en respuesta a un recurso de la inquilina después de que la justicia de primera instancia la instara a abandonar la habitación, dice que “el contrato litigioso es un contrato de arrendamiento sometido a la LAU”. Más allá de los términos del contrato y de que se haya redactado en el marco del Código Civil, “no es óbice a que estemos ante un contrato de arrendamiento sujeto a la LAU, pues lo esencial es la necesidad permanente de vivienda, no la exclusividad en el uso de todos y cada uno de los servicios esenciales”. El texto prosigue que la falta de exclusividad que supone el alquiler de habitaciones “no constituye un criterio de exclusión de los arrendamientos que quedan fuera de la LAU”, por lo que obliga al casero a prorrogar el contrato de acorde con la LAU y a pagar las costas judiciales, desestimando la demanda inicial.
El abogado del CAES que trabaja con varios alquileres de habitaciones, Víctor Palomo, recomienda ante esta sentencia “pionera” a quienes residen con contrato de habitación que envíen el burofax solicitando la prórroga. “No es que con el burofax se garantice que estos contratos van a tener prórroga, porque no están bajo el paraguas de la LAU de entrada, pero esta sentencia es novedosa porque dice que, más allá de la ley, si una vivienda es permanente se tiene que aplicar la Ley de Arrendamientos Urbanos”, reflexiona. La sentencia no crea jurisprudencia, porque para ello se necesitan dos similares en el Supremo, pero sí que crea un precedente legal que permite interpretar el alquiler de habitaciones basándose en su uso y no solo en el contrato firmado.
Esto implica, por ejemplo, que la duración mínima deba ser de 5 años en caso de ser los dueños personas físicas y de 7 si el casero es una empresa. O que tengan derecho a acogerse a esta prórroga extraordinaria de dos años que protege además de subidas de precio aprobadas como real decreto en el marco de las medidas extraordinarias para proteger a los ciudadanos de los impactos económicos de la guerra de Irán.
Esta medida ya tiene su miga sin tener en cuenta el alquiler de habitaciones. Obliga a prorrogar los contratos que venzan entre el 22 de marzo de este año y el 31 de diciembre de 2027, pero solo mientras esté en vigor. Por eso el Ministerio de Consumo y los sindicatos de inquilinos recomiendan enviar un burofax para solicitarla antes de que decaiga, porque es la forma en la que queda activado el derecho a esta prórroga.
Los abogados de la propiedad y de las inmobiliarias, en cambio, consideran que tan solo podrán acogerse a la prórroga los contratos que venzan mientras el decreto esté en vigor y no todos los que comuniquen su intención en ese periodo. Así lo cree el abogado Íñigo Sánchez del Campo, del despacho Thomás de Carranza. “El efecto llamada no está siendo muy efectivo, no hemos recibido tantos burofaxes”, dice basándose en la cartera de 12.000 inmuebles que gestionan, de fondos de inversión.
Sánchez del Campo aclara, en relación con el alquiler de habitaciones, que para que un alquiler sea considerado de vivienda, “está la finalidad de vivienda permanente y también la exclusividad en el uso”. “Una habitación, en otras sentencias, se ha considerado que no es una vivienda permanente porque partes de la vivienda no se usan de manera exclusiva, sino compartida”, desarrolla.
En el artículo 3 de la LAU, se especifica que quedan fuera de la misma los usos “distintos” al de vivienda, que delimita en “los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a estos”. El alquiler de habitación, en este texto de 1994, ni tan siquiera se contempla, es una palabra que no aparece en toda la ley.
Para empezar a poner coto al alquiler turístico y de temporada más allá de los controles autonómicos o locales (como la regulación de precios en Catalunya o la limitación de licencias en Barcelona), el Gobierno español creó en julio del año pasado un registro único de alquiler turístico y de temporada que permite mayor control y aplicar las regulaciones que se desarrollen.
El alquiler de habitación quedó fuera de esta regulación y está pendiente de votarse una modificación de la LAU que proteja en toda España tanto a inquilinos de temporada (desprotegidos pese al registro único) como de habitaciones, que quedarían incluidos en la ley, con los mismos plazos y términos que el alquiler de vivienda. Además, el precio de la suma de habitaciones no podría superar al precio total de la vivienda.
El borrador reconoce que “es necesario modificar la LAU” para que“se reconozcan los derechos de dicha normativa al inquilino temporal” y de habitaciones. Da cuenta de que el alquiler de habitaciones y de temporada “está siendo utilizada por miles de arrendadores para esquivar algunos de los preceptos más garantistas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la regulación de los alquileres”.
El alquiler de habitaciones ha crecido hasta el punto que los 8.000 anuncios de habitaciones que hay en la ciudad de Madrid o los 11.000 en la provincia superan a los 7.000 de viviendas de larga estancia y a los 9.000 en el caso de la provincia. La diferencia es aún mayor en Barcelona. Los precios también se han disparado: en Madrid un cuarto cuesta de media 650 euros y en Barcelona, 711, según un estudio reciente de Spotahome.
Aunque aún existen los contratos de vivienda normal donde quienes comparten están registrados en el mismo apartamento, la tendencia a trocear el piso y alquilar las habitaciones por separado por el propietario va al alza.
Uno de los portales líderes en la oferta de vivienda de habitaciones es Spotahome, con 45.000 alquileres firmados en Europa y 24.000 en España, mayoritariamente de habitaciones. Su CEO, Eduardo Garbayo, explica que su modelo de negocio parte de las comisiones que pagan tanto propietarios como inquilinos. Estos últimos, reconoce, “no podrían pagar estas comisiones inmobiliarias, pero sí por servicios”, en caso de que estuvieran en la LAU.
Sobre la sentencia de Cantabria, explica que “el problema es que no está claro” si tiene que guiar o no a los contratos y aclara que “el perfil mayoritario es estudiante o trabajador joven que viene por un tiempo determinado”, aunque reconoce que hay gente que se ve abocada al alquiler de habitaciones como residencia habitual. “El problema es que los precios suben porque cae la oferta”, dice, pero niega que la división de apartamentos en habitaciones de alquiler para aumentar la rentabilidad o el cobro de comisiones por parte de plataformas como la suya tenga algo que ver en ello.