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¿Tienes una hipoteca? Guía rápida para reclamar al banco los gastos de formalización

La practica totalidad de quienes tienen una hipoteca pueden reclamar con elevadas garantías de recuperar el dinero o parte de él, aunque el proceso puede ser largo.

Entre seis y ocho millones de personas se han visto afectadas por esta cláusula, considerada abusiva por el Tribunal Supremo desde diciembre de 2015.

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Foto: 401(K) 2012

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Casi nadie a quién le hayan concedido un préstamo o una hipoteca en las últimas décadas ha quedado a salvo de las complicaciones con las entidades financieras. Incluso aquellos que sienten que han salido indemnes de su compleja ingeniería técnica, han sido víctimas de ella. El ejemplo más claro es el de los gastos de gestión de una hipoteca, que tradicionalmente corrían a cuenta del cliente cuando, según la Ley, y tal como ratificó una sentencia del Tribunal Supremo de 2015, deben ser cubiertos por el banco, que es el principal beneficiario de la prestación.

En total, un añadido superior al 2% del valor de lo concedido por la entidad. Por ejemplo, para una hipoteca de 200.000 euros podían ser más de 4.000 euros adicionales, que se cargaban en los plazos de la misma. Esto sucedió con la práctica totalidad de las hipotecas contratadas hasta la fecha de la sentencia del Supremo -entre seis y ocho millones-, que calificó esta medida como abusiva.

La OCU, que a raíz del pronunciamiento comenzó a organizar campañas entre los hipotecados para recuperar los gastos, calculaba que solo en 2015 habían supuesto un ahorro adicional para los bancos de 450 millones de euros. Este artículo, a requerimiento de Marina, una socia de eldiario.es, ofrece una guía rápida para saber qué gastos reclamar al banco y cómo hacerlo.

1. ¿Qué gastos que me cargaron puedo reclamar?

Según la sentencia del Supremo 705/215 de 23 de diciembre de 2015, podemos reclamar los siguientes gastos que nos fueron atribuidos a nosotras y nosotros:

  1. Gastos notariales de constitución de la hipotecados
  2. Gastos por la inscripción en el registro
  3. Gastos de autoliquidación (pago) del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
  4. Gastos de cancelación de la hipoteca (son tramites normales que puede hacer la persona)
  5. Gastos de entrega del documento que certifica que la hipoteca ha quedado extinta (es una obligación de la notaría emitirla y hacerla llegar al usuario)
  6. Gastos por estudios previos de las condiciones financieras del o la solicitante, cuando los hubiere.
  7. Gastos por la tramitación y redacción de la hipoteca.
  8. Gastos de abogados y procuradores en caso de juicios o reclamaciones por demora.
  9. Gastos por cualquier modificación que se introduzca en el documento hipotecario, incluida la cancelación por adelantado de la misma (referido a la redacción, no a las penalizaciones).
  10. Si el banco nos obligó a contratar un seguro contra impagados -una cláusula más común en el Reino Unido, donde el Santander se ha llevado varios varapalos judiciales-, debe pagar él tanto las primas como los gastos de su contratación.

2. ¿Hasta cuando puedo reclamar?

Tenemos tiempo para reclamar que nos devuelvan el dinero de los gastos de formalización de la hipoteca por nulidad de la cláusula que nos los adjudicaba, hasta el 24 de diciembre de 2019, que es cuando habrán pasado cuatro años desde el fallo del Supremo.

3. Si ya he terminado de pagar la hipoteca, ¿puedo reclamar?

Sí, siempre que no hayan pasado más de cuatro años desde la extinción de tu hipoteca, o sea desde que la terminaste de pagar. Ahora bien, hay varios abogados y asociaciones de consumidores que están luchando para que el derecho de reclamación tenga una retroactividad más amplia.

4. ¿Qué documentos necesito para reclamar?

Precisaremos de todas las facturas de liquidación de impuestos, de gastos de notaría, de gestoría, en caso de que la eligiera el banco, del Registro de la Propiedad, así como del contrato establecido con el banco en el que nos hace pagar todo tipo de costes propios de la formalización. También, si lo hubiere, el contrato del seguro de daños así como recibos de sus mensualidades.

5. ¿Cómo inicio mis reclamaciones?

Lo primero que hay que hacer es acudir al servicio de atención al cliente de nuestro banco o sucursal y establecer un proceso de reclamación para exigir la devolución de todos estos costes. Al principio los bancos rechazaban este procedimiento e incitaban a acudir a la vía judicial, pero el aumento de sentencias de juzgados de primera instancia en favor de los consumidores y consumidoras ha provocado en ellos una mayor receptividad, ya que acaban teniendo que pagar las costas del juicio.

6. ¿Y si no me hacen caso en el servicio de reclamaciones de mi banco?

Si pasado un tiempo no recibimos respuesta del banco, ningún tipo de propuesta de acuerdo pactado o una solución en forma de reducción de plazos o mensualidades de  la hipoteca, deberemos recurrir a la vía civil. El porcentaje de fallos a favor del consumidor, si se tiene la documentación requerida y se está en plazo, es muy alto, por lo que esta vía, aunque puede ser larga, tiene visos de exitosa.

7. ¿Necesito una abogada o abogado para recurrir a la vía judicial?

Sí, a menos que seamos nosotros mismos abogado o abogada. A este respecto hay que vigilar que las cuotas que nos pidan sean coherentes con la cantidad dineraria que vamos a reclamar, que normalmente estará entre los 3.000 y los 10.000 euros. También debemos contar con el coste del procurador. Además, en no pocas ocasiones, en caso de ganar, el abogado puede pedirnos un porcentaje de la devolución. De nuevo: estudiemos que todo nos cuadre.

8. ¿Debo aceptar si mientras inicio la vía judicial el banco me ofrece un acuerdo?

Depende de nuestros intereses. Lo cierto es que si aceptamos la oferta del banco, deberemos pagar las costas del juicio, abogados incluidos, que se descontarán del acuerdo de devolución, ya que habremos abierto nosotros el pleito. Por otro lado, debemos asegurarnos que en tal caso nuestro abogado no nos exija el porcentaje de la devolución o del acuerdo, porque nos podemos llevar un disgusto. Negociemos fuerte tanto con el abogado como con el banco.

9. ¿Hay algún modo de apuntarse a una demanda colectiva?

No, porque cada caso es diferente y se debe juzgar por separado.

10. ¿Hay alguna asociación que me brinde apoyo?

La OCU está realizando diversas campañas para poner en marcha reclamaciones multiindividuales para recuperar el dinero. El coste de la reclamación a través de la OCU es de 125 euros en concepto de gastos de abogado, así como otros 75 euros por el coste de un procurador, sin incluir el IVA del 21%. En caso de ganarse, el 20% de la cantidad recuperada irá a pagar a los abogados. Adicionalmente, este precio incluye los costes de las eventuales apelaciones si estas son necesarias.

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