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El ladrillo 'especulador' entra de nuevo en el Olimpo de la bolsa española

El inmobiliario vuelve al selectivo de la mano de Merlim Properties tras la salida de Colonial en marzo de 2008

La empresa tiene la forma jurídica de una socimi -que tienen beneficios fiscales- y que han calentado el mercado inmobiliario español desde su auge en 2014

Merlin saltó al mercado con una valoración de 1.250 millones de euros y se ha revalorizado en Bolsa un 14% en el último año

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UBS y Goldman Sachs declaran un 11,5% y un 6% de la socimi Merlín

Ismael Clemente en la salida a bolsa de Merlin.

El ladrillo vuelve al Ibex 35 siete años despúes del estallido de la burbuja. Desde que en 2008 Colonial abandora el índice, este sector estaba ausente de la gran liga del mercado. El próximo 21 de diciembre Merlin Properties comenzará a cotizar en este selectivo sustituyendo a Abengoa, que fue obligada a abandonarlo tras anunciar el preconcurso de acreedores y sufrir una caída superior al 70% en Bolsa en dos sesiones. Un cambio de nombre pero también un giro con una tendencia alarmista. El principal indicador de la bolsa española pasa de las renovables al ladrillo, lo que recuerda a épocas pasadas cuando las inmobiliarias y promotoras eran gigantes en la Bolsa. Merlin está constituida en forma de socimi, una fórmula bajo la que se agrupan las empresas cotizadas que se dedican a invertir en inmuebles con el objetivo de alquilarlos y que cuenta con unas importantes ventajas fiscales. Tras el nombre de Merlin, el fondo Blackrock es su principal accionista con un 5% de la participación.

La socimi está presidida por Ismael Clemente y tuvo su origen en Magic Real State, una gestora creada por el equipo de Clemente en Deutsche Bank que abandonó el banco en un momento de recortes. Viendo el interés que existía en el mercado por parte de inversores extranjeros, los gestores fueron incrementando su cartera de activos hasta crear esta empresa bajo la forma de socimi con el objetivo de llegar a los grandes inversores. El nombre de Merlin Properties surgió de un juego de palabras a partir del nombre de la gestora y a la hora de comenzar partía con una ventaja frente a otras socimis, ya en su caso contaban con una importante red de oficinas de BBVA en alquiler. Esto les permitía tener unos ingresos recurrentes durante un largo plazo, ya que los alquileres con la entidad son de alrededor de 20 años.

Su fundador, Ismael Clemente, se hizo famoso por unas declaraciones en Salvados en las que le dijo a Évole que "del paralelo 40 para abajo en España, todo es fraude". Una de las principales armas de las socimis para ser rentables es su baja fiscalidad. Clemente además de ser consejero de la empresa es accionista de la misma con 750.000 títulos de la socimi (un 0,24%). Su participación está gestionada a través de la empresa Magic Kingdom de la que es administrador mancomunado junto con Miguel Ollero, con quien comparte gestión en Merlin después de haber compartido universidad y trabajos anteriores.

¿Pero quién más está detrás de Merlin? La socimi no tiene un gran accionista de control lo que le permite tener un alto free float -acciones que cotizan libres sin estar acaparadas por un solo accionista, lo que es una de las ventajas para su inclusión en el Ibex- pero sí que cuenta con la presencia de Blackrock en su accionariado. La mayor gestora de fondos del mundo en su última comunicación a la CNMV ha declarado una participación del 5,16%. Tras esta participación, el fondo estadounidense Principal Financial Group con sede en Des Moines (Iowa) tiene una presencia del 3% y el banco de inversión UBS cuenta con un 1,28% a lo que suma un 4,18% a través de instrumentos financieros. Además, recientemente el fondo de inversión inmobiliaria Blue Ridge directamente y a través de su fondo Blue Ridge Offshore, domiciliado en las Islas Caimán, ha conseguido controlar un 4,12% mediante swaps.

La vuelta del ladrillo

En el año y medio que lleva cotizando, la empresa se ha revalorizado alrededor de un 20% desde los 10 euros en los que salto al parqué en junio de 2014. "Con un año y medio de cotización de Merlin en el mercado continuo la empresa tiene una alta capacidad de éxito", apunta Manuel Romera director del servicio financiero del IE Business School. Y los analistas le ven capacidad de recorrido. Manuel Pinto, analista de XTB, ve con buenos ojos el futuro de la acción ene l mercado. "La inversión en una socimi permite la inversión en el sector inmobliario pero con una vehículo más líquido que comprar un piso", señala Pinto como una de sus ventajas. 

El mercado inmobiliario se ha animado en los últimos tiempos con un incremento de las cifras de inversión tras varios años de estar semi en coma. Para 2015, las estimaciones de la consultora CBRE ascienden a 13.000 millones de euros, lo que representa un 25% más que en 2014 y tres veces el volumen de 2013. Así como volver a situarse en los niveles precrisis. En esta reactivación, las socimis han tenido buena parte de cual haciendo compras sobre todo en centros comerciales, hoteles y oficinas o retail y no tanto en residencial.

Entre sus grandes operaciones destaca la compra en junio de este año de Testa, el brazo inmobiliario del grupo Sacyr. Un golpe sobre la mesa para reivindicar su papel y su búsqueda de entrar entre las mayores empresas del selectivo. La socimi realizó una ampliación de capital antes la adquisición con la que consiguió aumentar su capital. Dentro de las socimis su capitalización es la mayor con alrededor de 3.600 millones de euros y un valor bruto de activos de 2.861 millones de euros, según su última información semestral.

El auge de las socimis

La normativa de socimis está vigente desde 2009, pero es en 2014 cuando tras algunas modificaciones normativas comenzó el auge de este tipo de sociedades que han sido claves en el nuevo calentamiento del mercado. En un primer momento fueron cuatro las empresas que nacieron dentro de esta categoría: LAR, Hispania, Merlin y Axiare. Estas cotizadas están exentas del pago de Impuesto de Sociedades y quienes tienen que pagar son sus accionistas por sus dividendos. A cambio de esto las socimis deben cumplir una serie de requisitos como que el 80% del valor de sus activos esté en bienes destinados al arrendamiento o que estén cotizadas en un mercado regulado. Durante este año, ha habido ocho nuevas incorporaciones de socimis en el parqué y 5 ampliaciones de capital que han captado cerca de 2.400 millones de euros, según el informe de mercado de BME de 2015.

En su salida a Bolsa, Merlin ya apuntaba maneras con una OPV de 1.250 millones en 2014 lo que la convirtió en el salto al parqué más grande desde 2011 aunque posteriormente ha habido salidas más elevadas como la de Aena o Cellnex en este ejercicio. La diferencia de Merlin con las anteriores inmobiliarias es que estas tenían también parte de promoción, por lo que su situación de endeudamiento era más elevada y les hacía más vulnerables al cambio de ciclo, apunta un experto consultado. Las socimis ahora son sociedades patrimonialistas pero con beneficios fiscales, añade.

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