CaixaBank se deshace del 28% de sus activos inmobiliarios en solo dos años
CaixaBank, uno de los mayores tenedores inmobiliarios de España, sobre todo por los activos procedentes de ejecuciones inmobiliarias, está completando con éxito su desinversión en vivienda y ha reducido un 27% sus activos en solo dos años. Si en 2023 contaba con 651 millones de activos en construcciones terminadas en España, al término del año 2025 su valor era de 465 millones, según datos de sus memorias anuales. En esta cartera se encuentra la de vivienda, con un total de 385 millones, 142 millones menos que el año anterior, esto es, un 26,9% menos.
El total de activos inmobiliarios incluye los procedentes de financiaciones destinadas a la construcción y promoción inmobiliarias, construcciones no terminadas adquiridas, suelo y bienes procedentes de financiaciones hipotecarias a hogares para la adquisición de vivienda. Con esta reducción, CaixaBank ha aligerado sus activos de los 4.118 millones en 2023 a los 3.006 al cierre de 2025, también un 27%, con una reducción en todas las categorías mencionadas.
La mayoría de bienes inmuebles de CaixaBank no proceden de un afán inversor ejecutado por el holding CriteriaCaixa, que también está abandonando el inmobiliario para migrar a sectores productivos. Su origen está más bien en las regularizaciones de actividad crediticia, ya sea por subastas, adquisiciones con subrogación y cancelación de deuda a particulares y empresas inmobiliarias o adjudicaciones por vía concursal.
La operación salida del sector no está tan clara
Existe una creencia en el sector de que los fondos de inversión están saliendo del inmobiliario y se han cerrado ventas mediáticas, como la de 1.050 millones de Blackstone a Brookfield por 5.000 viviendas de alquiler, entre ellas, las de protección oficial que vendió en su día el Gobierno autonómico de Ana Botella. Pero no está claro que esté siendo así del todo.
Esta última operación inmobiliaria sigue dejando a un fondo a cargo de un gran paquete de edificios, a diferencia de las ventas fragmentadas, que irían a particulares. Además, la inversión inmobiliaria creció un 93% en el primer trimestre del año hasta alcanzar los 6.300 millones de euros, según un estudio de la consultora especializada CBRE, y sin incluir aún la venta de Blackstone, que se cerró en la junta de accionistas de Fidere (que gestiona su cartera en España) el pasado martes.
Los inversores nacionales concentran el 50% de la actividad, seguidos de los canadienses con un 12% y los estadounidenses con un 11%. El 36% de la inversión, 2.250 millones, fue destinada a vivienda de alquiler, residencias de estudiantes y el denominado flex living, fórmulas estas últimas que sirven para aumentar la rentabilidad y esquivar las normativas de vivienda y que crecen de manera más pronunciada que la inversión en viviendas de alquiler.
En el caso del grupo bajo el amparo de la Fundación La Caixa, tanto por su brazo inversor Criteria como por el banco CaixaBank, sí que se está dando una salida del sector, por el cumplimiento de un ciclo de rentabilidad, pero también porque nunca fue un negocio estratégico en el caso del banco.
Criteria y la venta al Govern
En el caso de la inmobiliaria de CriteriaCaixa, InmoCaixa, ha vendido en pocos años prácticamente toda su cartera de vivienda en España, que alcanzaba alrededor de 4.000 pisos de alquiler a precio de mercado y sobre todo de protección oficial, informa Pau Rodríguez. Su principal comprador ha sido la Generalitat. Cuando cierren todas las adquisiciones que han anunciado ya, el Govern de Salvador Illa habrá adquirido la mitad de ellos, poco más de 2.000, todos los que tenía la filial bancaria en Catalunya, en la voluntad del Ejecutivo de ampliar el parque residencial público en los próximos años.
La inmobiliaria de Criteria, InmoCaixa, asegura que ha priorizado la venta a los propios inquilinos de sus viviendas y a las administraciones locales y autonómicas. Ahora, tal como ya informaron, se centran en adquirir activos a los que puedan sacar mayor rentabilidad y revalorización. Es el caso principalmente de las oficinas. En este capítulo, la compra más sonada es de este 2026, la del Edificio Estel en el Eixample de Barcelona por 385 millones de euros, con la farmacéutica sueco-británica Astrazeneca como principal inquilina.
La desinversión inmobiliaria ha generado también conflictos con algunos inquilinos de InmoCaixa que han acusado en los últimos años a la entidad de querer vender decenas de viviendas de que eran VPO (protección oficial) al entrar al mercado libre. Varias de las 38 promociones de protección oficial en Catalunya iniciaron una huelga en señal de protesta. También en Madrid se unieron numerosos arrendatarios para denunciar que la entidad les estaba desahuciando.