¿Quiénes son los caseros que ganan con la crisis de la vivienda?

La política de vivienda en España se estrella continuamente con la cuestión de su distribución. Según un informe reciente del Ministerio de Derechos Sociales, la renta de los caseros es un 82% superior a la de los inquilinos. Esta fotografía apela a la división clásica entre propietarios y no propietarios, donde los segundos tienen que pagar una renta a los primeros para poder vivir bajo techo. Estrictamente hablando, es un rentismo estructuralmente comparable al que existía durante el feudalismo, donde una clase propietaria parasitaba a otra hasta el punto de que les permitía vivir sin trabajar.

Sin embargo, estos propietarios modernos —los caseros— no son un grupo homogéneo y no son todos fondos de inversión o familias millonarias: en esa categoría se incluyen de manera mayoritaria a familias con una o varias propiedades que han puesto en alquiler. Y eso introduce complicaciones esenciales para la elaboración de políticas públicas, lo que puede explicar la dificultad que a nivel socioelectoral encuentran los gobiernos que quieren regular el mercado de la vivienda. Al fin y al cabo, regular implica señalar a ganadores y perdedores, y es complicado hacerlo cuando tus votantes se encuentran en ambas partes.

En 1950, España era todavía un país de inquilinos, con más del 50% del stock de viviendas en condición de alquiler y con las grandes ciudades como Madrid y Barcelona con cifras superiores al 90%. Además, había una escasez enorme de vivienda, lo que facilitaba el hacinamiento, la infravivienda y el chabolismo, todo lo cual era percibido por el franquismo como un problema de orden público. La política falangista buscó resolver ese problema con la vista puesta en la estabilidad del régimen: como ha expresado José Manuel Naredo, «se trataba de hacer ‘gente de orden’ y asegurar el conformismo de la población facilitando su acceso a la propiedad de la vivienda y atándola, además, con responsabilidades de pago importantes». Una hipoteca no es solo una carga económica, sino también una de tipo ideológico: un lastre que te impide ser libre incluso en la forma de pensar.

Esa lógica propietaria está hoy muy consolidada en nuestro país. La vivienda en alquiler supone actualmente en España poco más del 26%, en línea de otros países del entorno como Portugal o Italia, pero lejos de otros como Alemania, donde más de la mitad de las viviendas están arrendadas. Aun así, la clave es quiénes son los caseros. Cuando el casero es el Estado —porque el alquiler se produce en vivienda pública— los gobiernos tienen margen suficiente para intervenir en el mercado a favor de los inquilinos (por ejemplo, congelando precios) sin generar perdedores directos. El problema es que cuando ese tipo de alquiler es residual, como ocurre en España, la mayoría de los caseros son otras familias que han acumulado previamente riqueza inmobiliaria suficiente como para disponer de varias viviendas. En ese punto, apoyar a los inquilinos suele significar perjudicar a los caseros. Y, como he señalado ya, ambas partes votan en las elecciones.

En los últimos años ha resurgido la obsesión por construir más vivienda, una opción a veces anunciada como panacea total ante la crisis actual. El razonamiento habitual es señalar que cada año se forman más hogares que viviendas se construyen, lo que genera un déficit de vivienda que, según datos del Banco de España y para los últimos diez años, ya va por 700.000 viviendas. Este análisis es correcto, pero falla al evadir deliberadamente un aspecto fundamental: la distribución del stock total. De hecho, si pudiéramos construir 700.000 viviendas de golpe, nada aseguraría que estas fueran compradas por los nuevos hogares y no por otros actores que utilizan la vivienda como un bien de inversión y enriquecimiento.

El problema central es precisamente ese: que la vivienda se ha convertido en un activo financiero más. Y no uno cualquiera, sino uno de los más atractivos porque ofrece rentabilidades muy elevadas. Si a ello le unimos una distribución muy desigual de riqueza y una intervención pública residual, el resultado es un mecanismo por el que los hogares más ricos se hacen aún más ricos a costa de los hogares que no son propietarios. Por supuesto, hay fondos de inversión cuya actividad es esencialmente la de especular y, del mismo modo, hay hogares muy ricos que aprovechan la ocasión para sacar más dinero fácil, pero el proceso es tan atractivo que invita a participar a hogares de todo tipo. La barrera de entrada es alta, porque hay que disponer de capital para comprar (al menos) una segunda vivienda, pero una vez dentro las rentabilidades merecen la pena. Tanto que incluso llevan años compensando las cuotas hipotecarias, lo que ha facilitado que haya quien compre una segunda —y tercera, y cuarta…— vivienda hipotecándose, argumentando «que la casa se paga sola» —aspecto radicalmente falso, porque la pagan los inquilinos que con su trabajo sostienen al rentismo combinado de casero y banco—.

En efecto, en España el número de hogares que tienen ingresos por alquiler —que son caseros— ha subido seis puntos porcentuales en catorce años (del 10% al 16% en 2024). Pero esta cifra oculta que quien más ha incrementado su participación han sido los hogares más acomodados. A comienzos de la década pasada entre los hogares más ricos un 22% recibía ingresos de alquiler; ese porcentaje es ahora superior al 30%. ¿Cuál es la rentabilidad de ser casero? Para esos hogares más ricos se trata de unos 8.000 euros de ingresos al año en promedio. Los hogares más pobres también participan como caseros, aunque apenas lo hacen un 6% y con una rentabilidad de 2.600 euros al año de media.

De nuevo, es importante no quedarse en la fotografía estática: hay que ver la economía en movimiento a lo largo del tiempo. Este proceso descrito supone que los hogares más ricos obtienen más rentas por alquiler que los hogares pobres que también son caseros y, desde luego, que los hogares que son no-propietarios. Eso conduce a una mayor concentración de la riqueza y, en particular, de la riqueza inmobiliaria. Si ganas más que el resto, acumulas capacidad de compra de nuevas viviendas y puedes seguir comprando ad-infinitum. No es casualidad que en España los hogares más ricos (ese 20% superior) concentren el 60% de la riqueza inmobiliaria, según datos del Banco de España; al iniciarse la década pasada esa cifra era del 50%.

Muchos discursos recientes han centrado el problema de la vivienda en la cuestión generacional. Hay algo de verdad en ello, en tanto las personas con más edad han tenido más tiempo para acumular dinero que se invierte en viviendas y también porque compraron en momentos específicos del mercado inmobiliario. Pero la causa determinante de las desigualdades en el acceso a la vivienda no viene dada por la edad, sino por la renta y riqueza. Y el problema es que las políticas públicas no están resolviendo el problema.

La única política pública que podría ayudar sería la que combinara políticas de oferta con políticas de demanda. Las políticas de oferta deberían concentrarse en la construcción de miles de viviendas públicas que se ofrezcan luego en alquiler a precios asequibles. Las políticas de demanda deberían, a su vez, desincentivar completamente el uso de la vivienda como activo financiero. Esto último podría conseguirse utilizando la fiscalidad y haciendo prohibitiva la posesión de más de, por ejemplo, tres o cuatro viviendas: eso sacaría al capital especulativo del mercado —que podría desviarse a fines más productivos— y liberaría viviendas. El abanico de opciones de política pública es enorme, siempre que se tengan claros los objetivos.

Eso sí, mientras la vivienda siga funcionando como un mecanismo de extracción de rentas y de acumulación patrimonial para una parte minoritaria de la sociedad, cualquier reforma ambiciosa chocará con resistencias muy concretas y poderosas. Regular el mercado de la vivienda implica, necesariamente, decidir quién pierde rentas y quién gana derechos. Pero puede utilizarse un bisturí para no afectar a todos los caseros, sino sólo a los que acumulan más viviendas. Al fin y al cabo, el problema de la vivienda no es una cuestión solo de más o menos oferta, sino de para quién se organiza el sistema residencial. Sin una intervención pública decidida que rompa la lógica de la vivienda como activo financiero, la política de vivienda seguirá atrapada en una contradicción de fondo: intentar proteger a los inquilinos sin tocar los intereses de quienes se benefician estructuralmente de su precariedad.