La escalada de tipos de interés amenaza con arrojar al ‘ladrillo’ a otra turbulencia crediticia

El elevado precio del dinero vuelve a provocar movimientos sísmicos en los negocios del ladrillo. Pero no es la única fuerza telúrica que está propiciando el calentamiento del magma financiero. En paralelo, la escalada de las rentabilidades de los bonos soberanos, alimentada por la inflación energética, los déficits públicos, desbordados por las partidas de gastos en Defensa y los costes de las pirámides demográficas, y una voraz demanda crediticia empresarial que emerge de unas desaforadas inversiones en IA, también hacen tambalearse los entramados inmobiliarios de las potencias industrializadas.

Los compradores empiezan a aplazar decisiones de adquisición, los promotores revisan capitales y estados contables consignados como flujos de inversión y los propietarios se resisten a vender. La vivienda, que en algunas latitudes había alcanzado velocidad de crucero en el todavía latente –y resiliente– ciclo de negocios post-Covid, emite señales de sobrecalentamiento que contienen dosis de una cada vez más profunda y palpable preocupación inversora.

EEUU concentra las señales más inquietantes. Las hipotecas a 30 años han saltado hasta el 7,4% tras situarse por debajo del 6% en febrero. En el país de las hipotecas subprime que detonaron el credit crunch de 2008, la rentabilidad de los bonos del Tesoro a 10 años supera el 5%, mientras los precios residenciales siguen fuera del alcance de gran parte de la sociedad estadounidense. Josh Hirt, analista de Vanguard, alerta de que “será difícil abaratar notablemente la financiación sin una recesión”.

Pero el PIB se afana en superar las expectativas y evoluciona entre previsiones de establecer una velocidad de crucero del 3% en 2027. Mientras el encarecimiento hipotecario agrava un déficit de 3,7 millones de viviendas, según estima Freddie Mac, la hipotecaria que estuvo a punto de suspender pagos en 2009 que –dicen sus expertos–, alimenta los síntomas de parálisis actuales en las compraventas. Sin que ello suponga, para más inri, “correcciones suficientes de precios”.

Europa atraviesa por una borrasca similar. Aunque de menor intensidad. El repunte de los bonos británicos, con rentabilidades del 5,53%, está obligando a renegociar operaciones inmobiliarias y a revisar valoraciones. Así lo reconoce Ronald Dickerman, fundador de Madison International Realty, firma inmobiliaria especializada en aportar capital y en refinanciar activos y carteras de propiedades en EEUU y Europa, al considerar “inevitable” que los precios se reajusten cuando la financiación se encarece bruscamente, como en el caso actual. Aunque su advertencia se dirige, sobre todo, al sector inmobiliario comercial, esta tendencia engloba también a la vivienda, avisa.

En su opinión, “construir resulta más caro”, financiar una compra “exige mayores ingresos” y los alquileres “absorben parte de la demanda expulsada del mercado de propiedad”.

Fitch Ratings constata el deterioro crediticio en el mercado interior. Esta misma semana resalta que la tasa de impagos de préstamos corporativos apalancados ha remontado del 2,7% al 3,6% en septiembre. La agencia ha elevado su previsión de insolvencias sobre pagos de préstamos a finales de 2026 hasta el 4%-4,5%. Porcentajes que evidencian la creciente fragilidad de empresas y familias excesivamente endeudadas. Si esta tensión se recrudece con condiciones crediticias más restrictivas, las constructoras y promotoras más dependientes del flujo prestamista podrían encontrarse “especialmente expuestas”.

La firma de rating admite que sus cada vez más abultadas listas de agentes económicos bajo su vigilancia crediticia implican reestructuraciones e impagos en el futuro. Desde luego, “no hacen presagiar una mejora generalizada” del clima financiero. Ni para empresas, ni para compradores de viviendas.

El desequilibrio inmobiliario español

España aporta otro desequilibrio. La fortaleza de su demanda residencial y la escasez estructural de oferta pueden sostener los precios incluso si empeoran las condiciones hipotecarias. Spanish Life Properties, inmobiliaria que opera sobre todo en la Costa del Sol, precisa que una demanda superior a la oferta disponible puede impedir que el encarecimiento del crédito se traduzca en viviendas más asequibles. Pero no descarta un aterrizaje con brusquedades.

En parecidos términos se expresa Olga Gouveia, economista de BBVA Research, quien resalta que España, desde el punto de vista financiero, afronta el endurecimiento monetario con menor endeudamiento privado y mayor proporción de hipotecas fijas que en crisis anteriores, aunque el crédito –enfatiza– se está encareciendo rápidamente. A su juicio, un IPC con persistencia al alza por el voltaje geopolítico en Oriente Próximo y las carencias de gas y diésel en una Europa sometida a tensiones en primas de riesgo como la francesa por sus elevados endeudamientos, puede terminar erosionando esa ventaja a través del encarecimiento de las hipotecas.

De hecho, el euríbor a 12 meses se ha instalado en el 3,245% frente al 2,187% de octubre del pasado ejercicio. El repunte traslada más presión a los presupuestos familiares, especialmente entre los prestatarios sujetos a revisiones anuales. Para una hipoteca de 150.000 euros, con 20 años de amortización, un alza de este indicador de referencia de un punto encarecería en unos 85 euros mensuales la factura mensual dedicada a sufragar una vivienda. Precisamente cuando los precios de compraventa y alquiler ya absorben una proporción considerable de los ingresos.

Por si fuera poco, el BCE añade más leña al fuego. Tras elevar en septiembre el tipo de depósito al 2,5%, se mantiene proclive a nuevos incrementos para contener una inflación que sus propios expertos sitúan en el 3% en 2026. El consenso del mercado habla de una o incluso dos subidas antes de que expire el año y entre los analistas se detecta que un crédito más caro puede agravar el acceso a la vivienda. Sin que se haya resuelto su escasez estructural. En A&G se contempla una subida de tipos en diciembre y otra en 2027, antes de que el BCE revertirá su escalda para evitar otro frenazo económico.

Este escenario de enfriamiento ha emergido en las transacciones. Según datos de julio del INE, las compraventas disminuyeron un 5,1% respecto al mismo mes de 2025, hasta certificar 61.417 operaciones, aunque aún aumentaron un 3,6% frente al mes anterior. No basta para proclamar un cambio de ciclo. Sobre todo, porque los precios en Madrid y otras grandes ciudades todavía tienen margen para mantenerse altos, pese a que siga disminuyendo la capacidad de compra de los hogares y a que el dinamismo inmobiliario no sea inmune al deterioro financiero. De hecho, este retardo diferencial lo refleja el informe La vivienda, cimiento de desigualdades, de Oxfam Intermón, que admite que el 61% de los inquilinos españoles no consigue ahorrar debido al coste del alquiler y que el 58,5% de quienes no son propietarios considera “improbable” adquirir una vivienda en el futuro.

Además de afirmar que el 85% de los arrendatarios dedica más del 30% de sus ingresos a pagar la renta y uno de cada tres supera el 50%. El encarecimiento del crédito amenaza con prorrogar sus cheques inmobiliarios porque quienes no pueden comprar, prolongan su tiempo de alquiler, mientras quienes ya destinan buena parte de su renta a la vivienda disponen de un margen cada vez menor para afrontar futuras perturbaciones económicas.

Madrid, uno de los focos de elevado voltaje

La vivienda en la capital de España es uno de los focos de elevado voltaje dentro de los mercados inmobiliarios europeos. En medio de este desbarajuste entre costes y crédito, sigue registrando fuertes revalorizaciones que hacen mermar los ingresos familiares. El Global Real Estate Bubble Index 2026, elaborado por UBS, acaba de situar a Madrid entre las cuatro ciudades con mayores subidas reales de precios residenciales del último año –todas ellas rozando el 10%– junto a Seúl, Lisboa y Hong Kong. Además, ocupa el noveno puesto entre las 23 ciudades examinadas, con un indicador de riesgo de burbuja de 0,86 puntos, cota que roza el umbral de su ranking que define el riesgo elevado, situado en un punto.

El estudio, de finales de septiembre, sólo cita a Zúrich y Tokio dentro del peligro de estallido de burbuja. Pero se refiere a la capital española como muestra de ciudad que se distancia cada vez más de la capacidad económica real de sus residentes. Descarta, de momento, un desplome de precios, aunque alerta del aumento de los desequilibrios inmobiliarios. Matthias Holzhey, autor del informe, ve “probable” que los mayores costes de financiación por la escalada de tipos entre las potencias de rentas altas “limiten las subidas a corto plazo”. Antes de alertar de que el coste promedio de adquirir una propiedad de 60 metros cuadrados en capitales de su top-ten supera con creces el 40% de los ingresos brutos de un trabajador catalogado de altamente cualificado.

Madrid –expresa el informe– es una de las ciudades que con mayor rapidez está sobrevalorando sus precios de vivienda y deteriorando la capacidad adquisitiva de acceso a un inmueble en sus distintas jurisdicciones territoriales.  

El Banco de España, en su informe trimestral de octubre, advierte de que el aumento de la carga financiera podría perjudicar especialmente a los agentes más endeudados y expuestos a tipos de interés variables. Si bien matiza que las familias españolas afrontan este episodio con una posición patrimonial relativamente sólida y niveles agregados de endeudamiento contenidos. “El riesgo principal es una crisis de accesibilidad prolongada, con posibles focos de insolvencia, más que un colapso hipotecario generalizado”.

En línea con el reciente diagnóstico del FMI cuyos expertos admiten que la disciplina de ahorro y el cuidado por evitar endeudamientos excesivos de los hogares “reducen el peligro sistémico”, aunque enfatizan que una corrección inmobiliaria “castigaría desproporcionadamente las rentas bajas”. La amenaza “no exige necesariamente una oleada de impagos para provocar perjuicios económicos y sociales considerables”, precisan.

Aunque en el sector privado surgen voces no tan optimistas que alertan de que los bancos están revisando riesgos y los promotores aplazando proyectos, mientras los inversores reclaman unas rentabilidades más jugosas a la hora de financiar planes urbanísticos que en ocasiones requieren décadas.

The Economist recuerda que el mercado inmobiliario mundial superó el anterior ciclo de subidas de tipos sin grandes correcciones, pero ahora --alerta-- aquella fortaleza que descansaba sobre circunstancias excepcionales, con propietarios que disponían de hipotecas baratas a largo plazo, reservas extraordinarias de ahorro y una oferta residencial, ha desaparecido. Y ha sido sustituida por otro escenario con ingredientes de toxicidad financiera. Entre otros, un creciente censo de hipotecados expuestos a revisiones de sus intereses, con colchones financieros al límite y con sus sectores de construcción sin planes definidos.

El semanario británico también hacer hincapié en la divergente senda que están tomando ciertas economías. En Nueva Zelanda, los precios han retrocedido un 25% desde sus máximos, mientras que en áreas tensionadas de San Francisco han aumentado un 20% en un año, impulsados por el espaldarazo a la IA en Silicon Valley; un fenómeno similar a la grieta que se manifiesta entre estados con efervescencia y con ralentización inmobiliaria.