¿Han retirado los caseros sus ofertas de alquiler por los decretos de vivienda?

La aprobación de los decretos de vivienda el pasado 7 de octubre como respuesta a las protestas tras el desahucio de Maricarmen generó cierta tranquilidad entre los inquilinos cuyo contrato vence antes de 2029. Las prórrogas extraordinarias garantizan que no les echen de sus casas ni les suban el alquiler al vencer el contrato. En el sector inmobiliario, ha despertado una gran inquietud que, sobre todo, se traduce en una amenaza: la retirada masiva de pisos de alquiler en oferta ante la “inseguridad jurídica” a la que se enfrentan.

Unos pantallazos con datos falsos de Idealista, las cifras de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) asegurando que más de 4.000 viviendas han sido retiradas de la oferta de alquiler y la estimación de la asociación de propietarios ASVAL de que un 30% de la oferta “se retirará paulatinamente” han despertado unas alarmas que reflejan a medias la realidad. Son varias las voces del sector que apuntan a una suspensión temporal de los alquileres que podría retomarse una vez se apruebe el decreto en la Diputación Permanente o bien después de las elecciones. Y desde la propia patronal reconocen que el mercado del alquiler no va a desaparecer de la noche a la mañana.

Los decretos de vivienda, aprobados el pasado 7 de octubre tras la caída en el Congreso unos días antes y que debe convalidar en los próximos días la diputación permanente, crean además de las prórrogas extraordinarias un escudo antidesahucios que impedirá echar de sus casas a los inquilinos vulnerables, con la cobertura estatal de los impagos. Esta medida defiende el catedrático en economía y experto en vivienda José García Montalvo, “no es eficaz porque la cobertura del impago debe ser inmediata y no después de juicio”.

Un “descenso por prevención”

Desde la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias, principal patronal inmobiliaria española, su portavoz Miguel Ángel Gómez Hueco cree que “sí que ha habido un descenso de oferta por prevención”, pero “no una salida masiva”. “El que tenga que alquilar lo va a seguir alquilando, porque a veces le conviene más que pagar los impuestos que supone una venta. Pero puede haber quien lo paralice a la espera de lo que pase en las elecciones”, añade.

Desde Pisos.com, el portavoz y director de estudios, Ferran Font, asegura que “lo que hay es una continuación de la dinámica que arranca con la LAU de retirada de oferta del alquiler, pero no un gran cambio repentino a raíz de los decretos”. Las cifras muestran una caída del 2,3% desde antes del decreto hasta la actualidad, que afecta mucho más al particular, que lo reduce al 7,6%, que al profesional, que retira un 2% de la oferta. El alquiler temporal aún cae más tras un decreto que obliga a acreditar la temporalidad del inquilino: se reduce un 9%. Las cifras son sobre unos 90.000 anuncios de alquiler en toda España y 3.000 de temporada.

“No vemos un comportamiento anómalo ni exagerado, la caída del 7% no es tan significativa porque con pocos anuncios que caigan ya tiene un impacto grande”, explica Font. Parte del cambio en la cantidad de ofertas, además, puede deberse a contratos que se firman, por lo que las oscilaciones son habituales. Después de que Facua denunciara a Pisos.com, Idealista, Fotocasa y otros tres portales, además, por no incluir los precios máximos de las zonas tensionadas ni la condición de gran tenedor del arrendador, es posible que exista una fuerte oscilación de oferta por los anuncios que se retiren y se modifiquen en los próximos días para adecuarlos a la ley.

Idealista, que es el portal con más oferta de alquiler y supera los 71.000 anuncios, no tiene estudios realizados a tan corto plazo. Pero elDiario.es tiene acceso a un vaciado de datos mensuales en las capitales de provincia. Ahí, el impacto es mayor: entre septiembre y octubre, la oferta de alquiler ha descendido un 33% de los 33.815 anuncios en septiembre a los 27.530 en octubre. El porcentaje de vivienda temporal ha descendido dos puntos, del 42% del total al 44%. La cifra de anuncios supone también una caída total de los anuncios de alquiler con respecto a los 33.067 de octubre del año pasado.

Caída entre el 2% y el 6% en los portales

Sí que realiza estas estimaciones Fotocasa, que con más de 40.000 supone un muestrario complementario a las cifras de Pisos.com. En su caso, detectan una contracción mayor, del 5,9% en la oferta de alquiler de larga duración, pero sí que la consideran “especialmente significativa”, porque “las fluctuaciones habituales del mercado no suelen superar el 1,5%”, advierte María Matos, directora de estudios de Fotocasa.

“Cuando se legisla sin contar con una de las partes esenciales del mercado, los propietarios, y se introducen restricciones y obligaciones que reducen su capacidad de decisión, se corre el riesgo de provocar el efecto contrario al que se busca”, añade Matos, que además observa un incremento del 7,5% en el alquiler de habitaciones, a pesar de que la aprobación del decreto lo regula para que los contratos se firmen con los tiempos de la LAU. Matos reconoce que “algunos propietarios buscan alternativas a las limitaciones de precios”, si bien en este caso, con el decreto en vigor, no deberían poder esquivarlo.

Matos alerta que el 24% de propietarios encuestados por Fotocasa “prevé retirar su vivienda del alquiler y venderla cuando finalice el contrato” y advierte que también la inversión en vivienda asequible detecta “señales de inestabilidad regulatoria” y podría verse desincentivada a aterrizar en España, un sentido contrario al que apuntaron los fondos en las últimas ferias inmobiliarias The District.

Los fondos ya estaban vendiendo

Tampoco existe una salida masiva de los fondos de inversión del mercado de alquiler tras la aprobación del decreto. Esta salida fue previa y tuvo que ver no solo con la aprobación de la Ley de Vivienda en 2023, que alargaba los contratos y abría la puerta a los topes de precios, sino por un techo de rentabilidad del alquiler en un contexto en que la venta también subía y se convertía en una opción muy rentable tras años de revalorización. CaixaBank o Blackstone, dos de los mayores caseros de España, ya llevan tiempo retirándose del alquiler.

En el segundo caso, la compra de Brookfield de 5.000 viviendas que fueron de alquiler asequible hasta que las vendió Ana Botella en 2013 deben pasar a la venta individualizada, pero la prórroga de los alquileres hasta 2030 debe posponer estas operaciones y proteger de manera temporal a los inquilinos, que viven atormentados por la constante amenaza de tener que irse y por subidas de precios exageradas.

Desde el terreno de Amat, una inmobiliaria que factura unos 5 millones de euros anuales y ha ido saliendo del mercado del alquiler, su director general, Guifré Homedes, asegura que han congelado los pocos alquileres que tenían en oferta “a la espera de que se convaliden o no los decretos, por precaución”. Son, de todos modos, cuatro o cinco contratos tan solo los afectados. La “incertidumbre” es lo que les empuja a esta situación, pero Homedes se muestra más preocupado por algunas cuestiones menos mediáticas que por las prórrogas o el escudo antidesahucios.

La “incertidumbre” del casero

“Nos genera incertidumbre el apartado que dice que si el inquilino considera vitales unas obras las puede hacer y luego pasar cuentas. ¿Qué es o no vital? Por poner un ejemplo, si todos los inquilinos de un bloque consideran indispensable un aire acondicionado, puede romper el negocio al propietario”, apunta. “Si se aprueba el segundo decreto (que convierte los contratos en indefinidos de facto y que el PNV ya ha anunciado que tumbará), sí que se puede dar una salida mayor, pero no sé si masiva”, añade Homedes.

Ya durante el debate previo a la aprobación del decreto, el 6 de octubre, cuando este había decaído en el Congreso y se encaminaba a su segunda aprobación en Consejo de Ministro, el experto de EsadeEcPol, Jorge Galindo, mostró en un estudio que la caída del alquiler de ofertas de larga duración en Idealista había caído un 6% en ese periodo en las principales ciudades y hasta un 12,5% en Murcia y un 9,2% en Madrid. En Barcelona, sin embargo, la caída era mínima, posiblemente porque el ajuste ya se había producido desde que se toparon los alquileres y se regularon los pisos de temporada y habitaciones.

Galindo hablaba de una “retirada preventiva” del alquiler en su estudio. “El efecto del decreto se mezcla con el de convocatoria electoral”, advierte el sociólogo. “Endurecer todo no hace que de repente mágicamente el propietario decide hacer lo que nos parece más deseable”, defiende Galindo.

García Montalvo asegura que “al fondo de inversión que tiene menos peso sobre el total le preocupa la rentabilidad” y no tanto los impagos, que “puede asumir entre una cartera mayor”. “Pero el casero particular no puede asumir los impagos de un inquilino”, advierte.

En cualquier caso, al no poder topar estatalmente los alquileres de mercado ni garantizar una movilización significativa de nuevo alquiler a corto plazo, la menor rotación que supondrán en los próximos meses las prórrogas del alquiler tendrán como perjudicados a aquellos que quieran emanciparse, cambiarse de piso o los recién llegados a la ciudad. A menos expulsión de vecinos, menos oferta de alquiler disponible. Ahora bien, sin estos decretos, los inquilinos viven bajo la amenaza constante de expulsión de casa o subidas desorbitadas de alquiler a cada renovación de contrato. Una situación que, si no se aprueba el segundo decreto, volverá a producirse cuando finalicen las prórrogas extraordinarias. Para entonces, no obstante, ni siquiera se sabe qué Gobierno habrá en España.