El apoyo de Almeida a promotoras que impulsan el 'flex living': miles de camas en Madrid fuera de la Ley de Arrendamientos
“Apartamentos de convivencia que están equidistantes de las dos fórmulas”. Así describe el concejal delegado de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, Borja Carabante, el formato de hospedaje flex living. Las dos fórmulas en cuestión son el alquiler tradicional y el temporal o turístico. Este reciente modelo habitacional e híbrido, con una notoria falta de regulación específica, ha sido apadrinado por el Gobierno liderado por José Luis Martínez-Almeida.
Lo ilustraba el propio Carabante en un controvertido post publicado en Instagram del que se extrae la declaración que abre esta pieza y donde el mismo edil ejercía de publicista de una promoción: “Se han ejecutado 583 apartamentos en dos parcelas que había vendido el Ayuntamiento de Madrid por 37 millones de euros. Los promotores han desarrollado esta instalación para dotar a Madrid de 583 apartamentos en los que se podrá disfrutar de distintas estancias. Están destinados no a la vivienda, pero tampoco a un uso turístico específico y por eso aquí se van a ofrecer desde estudios hasta apartamento de dos habitaciones dentro de esa extraordinaria oferta que tiene que ofrecer Madrid por seguir creciendo”. Hablaba de ofertar “vivienda para los madrileños, pero también alternativas a los turistas”.
Conviene puntualizar que flex living, modelo que apunta a ocupar 25.000 camas en la Comunidad de Madrid en 2028 y donde la mitad de ellas ya están en funcionamiento, no es un término ni urbanístico ni jurídico. El concepto agrupa modalidades de alojamiento sobre el papel de carácter temporal, pero con cierta vocación de permanencia, en espacios amueblados que ofrecen servicios incluidos como limpieza, internet, zonas comunes o coworking. Son, en resumidas cuentas, viviendas temporales de alquiler con prestaciones adicionales y precios generalmente elevados.
Como señala en declaraciones a Somos Madrid el portavoz del PSOE en la Comisión de Urbanismo, Antonio Giraldo, hasta la definición es flexible en lo que al flex living respecta: “Es algo parecido a vivir en un hotel todo incluido”, dice, pero avisa de que su uso como alquiler de temporada fraudulento está cada vez más extendido: “El alquiler de temporada tiene una razón de ser y existe por algo en concreto, pasar el verano en un apartamento de playa o trabajar seis meses en un sitio. Pero usarlo en algo difícilmente justificable para eludir la LAU [Ley de Arrendamientos Urbanos] es otra cosa. Cuesta ver este formato para un estudiante y más en trabajadores”.
Una notoria diferencia respecto a, por ejemplo, los colivings está en la obtención de permisos. El flex living opera principalmente bajo licencia hotelera o de hospedaje en suelo terciario destinado a oficinas, permitiendo alquileres de media estancia (de días a meses) sin las restricciones de la vivienda turística o la convencional. Cierto es que esta particularidad comienza a extenderse a otros modelos, dadas las facilidades de la nueva legislación de la Comunidad de Madrid para permitir el uso como vivienda de suelos terciarios.
Giraldo añade como divergencia adicional que las estancias en los colivings “suelen tener un carácter más a largo plazo, aunque también tengan que ver con nuevas formas de precariedad y en ellos pueda ocurrir igualmente lo de compartir cocina”. Son, en resumidas cuentas, “dos formas de exprimir al máximo el metro cuadrado, que puede ser un 33% más rentable que en el alquiler tradicional, en un contexto de presión inmobiliaria y mercado tensionado que lo convierte en un caramelo”. Desde su punto de vista, es esa rentabilidad lo que explica el auge del modelo y no tanto la demanda por ese tipo de alojamientos.
25.000 camas en Madrid para ser “alternativa estructural”
Flex living se trata así más bien de una forma sofisticada de referirse a lo que siempre se ha conocido como apartahotel. Los precios alcanzan cotas mucho más elevadas que las del alquiler tradicional, sin apenas seguridad para los inquilinos ni moderación de las cantidades que pagan largo plazo (en cambio, la LAU limita las subidas anuales al IPC o al 3% durante unos contratos que deben durar un mínimo de cinco años). Todo ello dificulta echar raíces en este tipo de hospedajes y emprender proyectos de vida. De hecho, suelen enfocarse a nómadas digitales o a expats.
Una apuesta en plena ebullición, como se desprende de las cifras difundidas desde la sede en Madrid de la compañía de servicios inmobiliarios JLL. Un informe de finales del año pasado estimaba en 19.089 la cantidad de camas flex living en España, un número que podría duplicarse hasta las 38.716 en solo dos años. El análisis expone que la Comunidad de Madrid concentra esa oferta, el 60% de las camas actuales y el 72% de las proyectadas. 11.375 están ya en el mercado y más de 14.000 en desarrollo, para un total de 25.375 plenamente operativas en 2028 (en Barcelona, segunda provincia en implantación, no llegan a las 7.000). La capital aglutina la inmensa mayoría dentro de la región.
Para JLL, son “la presión demográfica” y “la transformación del hogar” los principales factores que impulsan estos alquileres flexibles que en realidad no son viviendas aunque muchos de sus inquilinos las habiten como tales. Apostillan que ha dejado de ser “una solución dirigida exclusivamente a jóvenes profesionales o millennials” para convertirse en “una alternativa estructural dentro del mercado residencial español”.
Un modelo auspiciado por Cibeles que ya llega los barrios
Las compañías dedicadas al flex living han sabido tejer conexiones con la política institucional. Se mencionaba que Carabante, delegado de Urbanismo, ha llegado a publicitar una promoción que se edificará sobre terrenos cedidos por el Ayuntamiento en canales de comunicación municipales, lo cual fue contestado con dureza por otros usuarios (“¿ahora sois Booking?”, preguntaba irónicamente uno de los perfiles que respondieron al post). Su predecesor es directamente toda una cabeza visible del sector. Mariano Fuentes, que llegó al Consistorio de la mano de Ciudadanos, se incorporó en febrero a la Comisión de Urbanismo de la Asociación de Espacios Inmobiliarios Compartidos COWORD. Aterriza, según la propia entidad, para “impulsar el desarrollo normativo del flex living en España”.
Un desarrollo al cual el Gobierno de Almeida está contribuyendo más allá de notas de prensa o blanqueos publicitarios. Para muestra, escenarios como el paseo de la Ermita del Santo del distrito de Latina, donde un “agujero normativo” (en palabras de la oposición socialista) permite que una promotora haya vendido una de sus parcelas terciarias para que sean dedicadas a este tipo de viviendas de alquiler que escapan a la LAU. Todo ello después de que dichas parcelas multiplicaran su labor gracias a una recalificación del Ayuntamiento, que precedió al desmantelamiento del antiguo centro de ocio de la zona para edificar torres mediante un “pelotazo” en palabras de los vecinos que lo han llevado a la Justicia.
La implantación del flex living en las nuevas edificaciones estaba ya prevista inicialmente en el proyecto apoyado por el Consistorio, pero a los 530 pisos originales se le sumarán varios cientos más. Al planeamiento de las viviendas, aprobado en solitario por el PP municipal gracias a su mayoría absoluta, se le unirán otros 5.763 metros cuadrados (y 1.200 adicionales de uso dotacional privado) comprados por la empresa Dazia Capital para un proyecto de flex living. La misma empresa ha adquirido allí otra parcela residencial de 11.040 metros cuadrados. Ha pagado por ambas alrededor de 50 millones de euros.
Giraldo detalla lo ocurrido: “Había cinco parcelas destinadas a usos residenciales, dos más de carácter público y dos terciarias. Se aprueba con un estudio de movilidad planeado para 500 viviendas y que ya iba justito a nivel de movilidad o de refuerzo al transporte público. Pero además, si en esas parcelas terciarias se van a instalar flex living, va a estar viviendo más gente aunque sea con carácter temporal y eso añade presión de personas que van a ir entrando y saliendo del barrio cada día”. Así, se pregunta “dónde queda el planeamiento si de 500 viviendas se pasa a 750”.
Las repercusiones de esta práctica atienden así al precio de las viviendas, pero también a la falta de dotaciones y servicios que estas pueden traer aparejadas para los vecinos. Los flex living no son tenidos en cuenta a la hora de analizar las necesidades del barrio para colocar un nuevo centro de salud o educativo. Este es un punto especialmente importante dado que la alta densidad que la operación de la Ermita del Santo va a generar en la zona ha sido uno de los principales motivos de la oposición entre residentes. “No hay garantía de que existan los servicios y equipamientos que sí están vinculados a la construcción de viviendas”, concluyen desde el Grupo Municipal Socialista.
Cuando la noticia trascendió el pasado febrero, el PSOE de Madrid avisó de que este tipo de promociones no están reguladas como una categoría urbanística, ni a nivel municipal, ni en lo que compete al Gobierno autonómico de Isabel Díaz Ayuso. Si los socialistas hablan de ese “agujero normativo” es porque se permite construir pisos para alquileres de hasta un año, evitando la Ley de Arrendamientos Urbanos. Lo paradójico es que el modelo permite a las promotoras ofrecer habitáculos sin los mismos espacios y calidades mínimas que las normativas municipales les exigen a las viviendas, mientras que sus precios acaban siendo mucho más elevados que los del alquiler tradicional.
Estas consecuencias no preocupan al equipo de Almeida, que hablaba en la mencionada publicación oficial de Carabante de un “modelo de alquiler que puede ir desde unos días o semanas hasta varios meses, gracias a la flexibilidad y variedad de contratos que oferta”. Una visión que el PSOE no comparte, sobre todo en casos como el de la Ermita del Santo: “La flexibilidad del flex living beneficia sobre todo a los promotores privados”, apuntan, a la vez que convierte a “inquilinos en clientes” y les ofrece “habitaciones de hotel” en lugar de hogares. En ellos, rematan, es más difícil “iniciar proyectos de vida”.
Valdebebas: flex living a todo gas junto a la Fórmula 1
Las parcelas situadas en los alrededores del futuro circuito de la Fórmula 1 de Madrid también están siendo escenario de este tipo de operaciones, al coincidir la atracción de la cita automovilística como una zona en pleno desarrollo urbano como Valdebebas (situada entre los distritos de Barajas y Hortaleza). El último proyecto inmobiliario en abrir, el de los 583 apartamentos de Bext Valdebebas que recibieron licencia municipal el pasado verano, iba a ser comprado por un gigantesco fondo de inversión con idea de entrar en el negocio del flex living. Así lo reveló Expansión.
Encabeza la maniobra BGO (BentallGreenOak), un fondo con 89.000 millones de dólares en activos en todo el mundo y que ultima la compra del citado complejo inmobiliario a M&G-Stoneweg, otro gigante que estaba detrás de la empresa Effenberg SL. Con esta última firma se presentó a un concurso municipal para comprar unos terrenos propiedad del Ayuntamiento con una edificabilidad de casi 40.000 metros cuadrados, dividida en dos parcelas. La venta se cerró en 2022 por 37,2 millones de euros. Por entonces, la Fórmula 1 era todavía un proyecto deportivo y político que no se había hecho público, por lo que ahora los terrenos se han revalorizado sobremanera.
No ha trascendido el importe de la compra por parte de BGO, pero al impacto del circuito Madring hay que añadir que los precios de la vivienda en Valdebebas están en máximos históricos. Los crecimientos anuales superan el 13% y el precio medio los 5.500 euros por metro cuadrado, según datos de Idealista. Esta coyuntura elevaría a unos 220 millones la valoración de Bext. La operación será en todo caso muy rentable para los que venden, ya que consiguieron comprar la parcela pública ofertando solo el 0,1% más de lo que pedía por ella el Gobierno de Cibeles.
La reventa a BGO se produjo solo unos meses después de la citada visita a este espacio de Carabante, quien acudió a las instalaciones de Bext Valdebebas para sacar pecho por la política de ventas de parcelas públicas a cargo de su departamento. El objetivo, sostenía el Consistorio en una nota de prensa, es “reactivar solares sin uso y desarrollar actividades sociales, económicas y de vivienda”. El equipo municipal destacaba también las virtudes de esta zona de Madrid, próxima al aeropuerto de Barajas, a Ifema y “a un entorno natural privilegiado” como el parque forestal Felipe VI.
Todo un Botín para el sector inmobiliario
Próximos a los apartamentos de Bext y junto al terreno donde se construye la autoproclamada curva Monumental de Madring, se levantará otro proyecto de flex living todavía más grande, también sobre una parcela que vendió el Ayuntamiento de Madrid. Lo prepara la empresa Flexy Valdebebas Propco I, nombre actual de una propiedad que se adjudicó la compañía Global Filema. Fue la única en presentarse al concurso para la construcción de estas viviendas temporales, convocado en 2024.
El Ejecutivo de Almeida enajenó esta parcela por 41,45 millones de euros, cuando ya se conocía que los edificios estarían al lado de uno de los puntos más destacados del circuito automovilístico. Lo hizo junto a otra parcela aún más grande, situada también en Valdebebas (pero más lejos del circuito), que vendió por 75,45 millones de euros y sobre la que se edificarán otros 2.041 apartamentos de alquiler. La única oferta recibida se acercó muchísimo al precio de salida que propuso el equipo de Almeida. Como en el caso de Bext.
La compañía Stoneshield Souther Real Estate Holding es quien está detrás de Flexy Valdebebas propco I, que ya ha pedido sus primeras licencias para las obras. La entidad matriz tiene su sede en Luxemburgo y fue creada en enero de 2024. Es filial a su vez de Stoneshield Capital, un fondo de inversión fundado en 2018 por el empresario argentino Juan Pepa y por Felipe Morenés Botín. Este último es hijo de la actual presidenta del Banco Santander, Ana Patricia Botín.
La flexibilidad también está en la regulación (o en su ausencia)
Estas operaciones se desarrollan con mucha mayor facilidad gracias a una modificación normativa. Las parcelas vendidas por el Ayuntamiento son de suelo terciario, que desde hace poco permiten el desarrollo de viviendas en alquiler con espacios compartidos para estancias cortas o medias. En la práctica, no se diferencian del suelo con destino residencial, pero este último es habitualmente más caro de comprar.
Los de Bext y Flexy Valdebebas son los proyectos inmobiliarios más grandes que se han aprovechado de estos cambios, pero no los únicos de una zona convertida en gran atractivo inmobiliario. Cuenta también con el Hotel 101, que se ha construido con un modelo de pequeños inversores que compraban habitaciones para que luego fueran explotadas por Double Dragon, la compañía filipina propietaria de las instalaciones.
Al principio, estas habitaciones eran vendidas a extranjeros con la promesa de obtener la golden visa para residir legalmente en España, pero el fin de este programa por parte del Gobierno de Pedro Sánchez ha provocado que las últimas unidades se intenten comercializar gracias al reclamo de las carreras de coches.
Para Giraldo, “lo que falla es que no hay una regulación concreta, no como en Barcelona, donde de manera municipal se ha comenzado a legislar con cierta asimiliación al alquiler de temporada”. “Me consta que el Ministerio de Vivienda está trabajando en ello”, asegura, al tiempo que indica que “en Madrid lo han rechazado”. Admite, eso sí, que “determinados aspectos del fraude en el planeamiento urbanístico escapan al control de cualquier Ayuntamiento”, pero cree que el mayor problema es que “el de Madrid además lo promociona”. El concejal explica que “si no te parece mal el flex living en suelo terciario, al menos puedes regular que en él las condiciones sean las mismas que en el suelo residencial, pero eso tampoco sucede”. Concluye que “los promotores están alineados con el Consistorio y la Comunidad”.
'Colivings', residencias de pedigrí y otras minas de oro
La inoculación cual virus del flex living en el sector inmobiliario madrileño convive con la de otros modelos habitacionales alternativos que llevan años proliferando. El más conocido es el de los coliving, que escapan igualmente de la LAU y se rigen por la libertad de pactos bajo el Código Civil, aunque la normativa desarrollada es algo mayor.
La legislación principal sobre la materia en Madrid es la Modificación Puntual de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana (PGOUM), aprobada provisionalmente en julio de 2023 y que establece una diferenciación concreta respecto a los alquileres tradicionales. Esta regulación define el coliving como “residencia compartida” y exige un edificio exclusivo, con unidades privadas mínimas de 15 metros cuadrados por persona si es individual y diez por persona si es doble.
El sector desembarcó en el corazón de Malasaña, pleno centro de la ciudad, en 2024. La empresa Sharing Co_living, especializada en este tipo de proyectos, transformó un antiguo edificio de viviendas de la calle San Vicente Ferrer en el que residió la escritora Rosa Chacel en otro de habitaciones con espacios compartidos, al que añadirá varios apartamentos turísticos. Una decena de pisos donde vivían vecinos a largo plazo reconvertidos en 18 habitaciones individuales y baño, con espacios comunes como cocina, lavandería, comedor o salón en sus plantas superiores. Y una chimenea junto a un jardín vertical en el patio de manzanas. En el bajo resisten los azulejos de la característica Farmacia Juanse, que goza de protección patrimonial, pero el lugar lo ocupará otro tipo de negocio.
Aunque todavía no ha empezado a operar (pese a que ya permite solicitudes de reserva vía web), sus precios estarán entre 100 y 130 euros por noche, según diversas informaciones. Los impulsores del proyecto afirman que no quieren ser “una empresa de turismo”, sino “promover los viajes de empresa (...) por eso no hacemos estancias de una noche, una decisión con la que también hacemos una selección natural del cliente”.
También en el centro de Madrid, junto a plaza de España, un característico edificio de siete plantas que fue sede del Ministerio de Trabajo y albergó oficinas de Comisiones Obreras se reconvirtió en una residencia que pide 1.685 euros mensuales por habitación. El perfil objetivo son estudiantes, pero de alto standing. De la gestión se ocupa, gracias a una permuta por 99 años aceptada en este caso por el Gobierno central, el fondo de inversión Azora. Una compañía protagonista de varias informaciones en los últimos años por sentencias de los tribunales contra cláusulas abusivas en sus contratos de alquiler tradicional. En Vallecas, un fallo judicial histórico condenó a la empresa Nestar (dependiente de Azora) y declaró abusivas seis de las siete cláusulas introducidas en los contratos de varios vecinos.
Aunque un escenario especialmente sacudido por este tipo de fenómenos ha sido el distrito de Chamberí. Los colivings se han extendido a la par que el antiguo convento de San Francisco de Sales, dos edificios de oficinas en el entorno de Arapiles o las antiguas oficinas de El Corte Inglés se transformaban en campus urbanos de la mano de planes especiales auspiciados por el Ayuntamiento. Espacios con el que las instituciones privadas plantean una ciudad como experiencia, a raíz de la cual la zona se llena de habitaciones para estudiantes (con su correspondiente oferta de ocio en terrazas).
Las residencias de estudiantes son tendencia entre las inversiones inmobiliarias. La Universidad de Nebrija cuenta con dos residencias en el distrito, donde el coste de la habitación va de 1.500 a 1.800 euros. Pero los colivings son la última moda en Chamberí. En 2018, se renovó un edificio entero en la calle Andrés Mellado para ofrecer esta modalidad de alojamiento; en 2021 un grupo italiano hizo lo propio con un edificio de la misma época en el entorno de la plaza de Olavide (donde no es el único en su género) y se pueden encontrar en internet ofertas en las cercanas calles de Cea Bermudez o Santa Engracia. Ser estudiante y alojarte en un apartamento con una habitación en un edificio preparado para ello en la calle de Donoso Cortés, pensado para estudiantes extranjeros, cuesta como mínimo 2.000 euros, con la limpieza y el wifi incluidos. Puedes compartir habitación en el mismo edificio por algo menos de 900 euros, eso sí.
Según el informe Estado actual del mercado de residencias de estudiantes de Atlas, Madrid es la ciudad donde más caro es alojarse en una residencia, con un precio medio de 1.096 euros frente a una media de 757 para España. Villaviciosa de Odón, Pozuelo de Alarcón y Villanueva de la Cañada son los siguientes municipios en la lista, por delante de Barcelona. Mientras, el Consistorio se preocupa por generar “alternativas a los turistas” para que la urbe “pueda seguir creciendo”. Ojalá la ciudad y sus habitantes no se estampen contra el cielo.