El mapa de los miles de locales de Madrid que se han convertido en viviendas por el alza de precios, la pandemia y el turismo

Los barrotes blancos sobre ventanales han sustituido los escaparates en más de una decena de locales en la calle Teruel, una pequeña vía de Tetuán con aceras estrechas donde su antigua vida comercial casi ha desaparecido. El mismo fenómeno que está sucediendo a la vez en cientos de calles de Madrid como esta, fruto de una tormenta perfecta que ya se cocía antes de la pandemia pero que tuvo a la crisis del Covid como aceleradora y a la que ahora se le une el alza de precios de la vivienda como principal impulsora.

Según datos del censo de locales del Ayuntamiento de Madrid, hasta marzo de este año se han convertido legalmente en viviendas 8.333 establecimientos de la ciudad. Una práctica que tiene lugar desde hace años, pero que se ha acelerado desde 2022, confirman fuentes del sector. “Está siendo un boom, y también una necesidad”, explican desde el estudio de arquitectura Cambio de Uso Madrid, especializado en este tipo de actuaciones y que ha duplicado su actividad durante los últimos meses.

El auge de la venta online y de la gran distribución está acabando en muchos lugares de la capital con sus clásicas tiendas pequeñas, un comercio de barrio que se resintió o directamente cerró durante la pandemia. De forma paralela al vaciado de locales se ha producido un aumento de los precios de la vivienda, que cada trimestre bate máximos históricos en Madrid. Así que muchos inversores están comprando locales para transformarlos en viviendas o en pisos turísticos. Y algunos particulares los adquieren como plan B a la hora de conseguir su primera residencia, porque no pueden llegar a lo que se pide ahora por una casa que no esté a pie de calle.

En el estudio Cambio de Uso Madrid gestionan unos ocho proyectos de este tipo cada mes. “Se han quedado muchos espacios libres que si no se aprovechan, la ciudad los iba a matar”, apunta su arquitecto fundador, Javier San Juan, sobre una demanda cada vez mayor en la ciudad. Les llaman para trabajar sobre todo en Tetuán, Carabanchel o Vallecas, lugares bien comunicados y con zonas residenciales. Pero también en otras localidades de la región más pequeñas.

La normativa para convertir un comercio en una vivienda cambió hace poco en la ciudad de Madrid. Desde noviembre rigen nuevas normas urbanísticas que vetan el cambio de uso a locales que sean sótanos o semisótanos y obligan a que los pisos tengan al menos 40 metros de superficie, lo que impide que se conviertan legalmente en infraviviendas (antes el mínimo eran 28 m2). Otros requisitos son que cuente con una fachada exterior mínima de tres metros, o que las estancias pueden ser diáfanas pero el baño ha de estar separado y contar como mínimo con 3 metros cuadrados.

Si el local cumple estas características, su propietario puede pedir una licencia urbanística al Ayuntamiento, acompañada de un proyecto técnico para transformar el local en una casa, luego hacer las obras con permiso municipal y después un técnico del consistorio comprueba los cambios. A continuación podrá usarlo como vivienda de forma inmediata a través de una declaración responsable, que también deberá ser validada después por el Ayuntamiento.

Los precios más baratos del proyecto y la gestión de las licencias van desde los 2.000 euros para un local de unos 40 metros, aunque el coste mínimo de los estudios de arquitectura está en unos 5.000 euros. Después, las obras más baratas para transformar el local en un piso andan por los 20.000-25.000 euros. Pero si se quiere un proyecto más elaborado y mayores calidades en la construcción, el total de la reforma, con los permisos, puede estar entre los 50.000 y los 65.000 euros, explican fuentes del sector.

Con los números en la mano, el gasto compensa a muchos compradores, porque el precio del metro cuadrado de los locales es sensiblemente inferior al de las viviendas. A los inversores les deja más margen de beneficio y a los residentes les permite acceder a una casa, aunque sea un bajo. “Hay muchas familias a las que les soluciona la vida”, comenta San Juan sobre estos últimos.

Vallecas, Latina o Tetuán, donde se concentran más cambios de uso

Muchos titulares de prensa se han centrado en cómo se está desarrollando este fenómeno en el corazón de Madrid, porque es donde más llama la atención la desaparición de un local, ante el que pasan miles de personas. Ocurrió por ejemplo en la zona de La Latina conocida como el Santa Ana Street Market, donde varias tiendas cool han pasado a ser pisos turísticos. Pero lo cierto es que donde más se está registrando este fenómeno es en los distritos de la periferia.

Las estadísticas municipales indican que Puente de Vallecas, Latina y Tetuán son los distritos donde más cambios de uso se registran. Al contrario que en la almendra central: Chamberí, Retiro o Salamanca son los lugares con menor número de locales oficialmente transformados en viviendas.

¿Por qué estas diferencias? Más Madrid apunta, en un estudio recién publicado sobre vivienda, a que las zonas que acumulan más locales cerrados son las que registran más cambios de uso de local a vivienda. “Existe una clara correlación entre distritos con un porcentaje de locales cerrados y locales transformados a vivienda”, que coinciden con los de “rentas medias más bajas”, explican en la publicación Madrid, ciudad tensionada.

El análisis de Más Madrid ve “un patrón claro donde los distritos centrales tienen valores superiores al 80% de locales abiertos, mientras que en los de menor peso el valor de locales abiertos se sitúa en el 60%”. En estos últimos se observa esta clara correlación. El partido de Maestre achaca la proliferación de cambios de uso a “la falta de soluciones habitacionales y de apuesta por el comercio local en los distritos más humildes”.

Otro fenómeno que apunta el estudio es la transformación de locales en Viviendas de Uso Turístico (VUT), una práctica que propicia la actual normativa municipal. El Plan Especial de Hospedaje que aprobó Carmena al final de su alcaldía prohíbe todos los pisos para turistas que no tengan acceso diferenciado al de vecinos en un inmueble. Es decir, que están vetados si para acceder a ellos hay que pasar por el portal. La norma pasó a la ilegalidad al 99% del negocio turístico tipo Airbnb, pero puso el foco de mira de los inversores sobre los locales comerciales convertibles en vivienda, ya que contaban con el elemento principal para conseguir licencia municipal para un negocio turístico: un acceso diferente al portal de vecinos.

De esta forma y coincidiendo con algunas multas cuantiosas de Ayuntamiento y Comunidad de Madrid, algunos inversores se lanzaron a comprar bajos comerciales del distrito Centro situados en calles poco transitadas, donde la rentabilidad de un piso para turistas es mayor que el alquiler a un comercio de barrio. El fenómeno es especialmente intenso en Lavapiés, aunque se ha extendido por todos los barrios del corazón de la capital. Fuentes municipales reconocen a este periódico su preocupación ante la posibilidad de que se pierda así parte del tejido comercial, una de las señas de identidad del Madrid tradicional.

El área de Urbanismo también está preocupada y anunció hace unos días que dentro de su cambio de normativa para licencias turísticas, anunciada hace meses y que será presentada en abril, habrá un apartado específico para revertir esta tendencia de transformación de tiendas en VUT. “Creo que es esencial mantener el comercio de proximidad y en la medida de lo posible que esos locales comerciales sigan siendo comerciales y no se conviertan en vivienda”, aseguraba el delegado este área municipal al anunciar una medida que intentará “conciliar” la actividad económica, turismo y el descanso de los vecinos.

Mientras llega, queda por saber qué hará el Ayuntamiento en el resto de zonas de Madrid donde los locales se están transformando en viviendas residenciales. Un fenómeno creciente y que hemos puesto sobre el mapa bajo estas líneas, teniendo en cuenta los datos municipales publicados hasta el momento. En él solo se reflejan los cambios legalmente efectuados, porque fuentes del sector apuntan a que muchos bajos comerciales se están convirtiendo en viviendas de facto, pero sin autorización del Ayuntamiento de Madrid.