Radiografía de una calle de Madrid que ha perdido un tercio de sus locales comerciales para convertirse en viviendas

Un paseo por la memoria de los últimos diez años desde Bravo Murillo hasta el final de la calle Teruel, en el barrio de Cuatro Caminos, ofrece un camino en el que han ido desapareciendo letreros comerciales para poblarse de ventanales protegidos por barrotes blancos, el fenotipo habitual de los locales comerciales reconvertidos en vivienda.

Hay pisos donde hasta 2013 había una barbería latina, hasta 2016 un locutorio, hasta 2016 un estanco –si se cotillea a través de la ventana se puede ver que los nuevos dueños se quedaron con el característico letrero–, hasta 2017 un local de telefonía móvil…O un bar, la Asociación Española e Dominicanos de Ultramar, un sitio de venta de ropa al por mayor, unos coloniales asiáticos que conservaban el letrero de una antigua lechería, además de varios locales comerciales desnudos, cuya primera obra ha sido la de adecuación al nuevo destino.

La calle de Teruel tiene actualmente una veintena de locales comerciales a pie de calle (la mayoría en uso). Su situación de paso entre Bravo Murillo y la zona de influencia de la Castellana la convierte en una calle relativamente transitada para su tamaño, pero ha perdido 11 locales comerciales en la última década, la mayoría de ellos en los últimos 5 años (aunque en este artículo utilizamos la horquilla de la década para obtener una perspectiva razonable). Un treinta por ciento. En algunos casos, los locales reconvertidos llevaban años cerrados, en otros, estuvieron ocupados justo antes del cambio de uso.

El resultado de las reformas es siempre similar: espacios diáfanos con grandes ventanales protegidos por barrotes blancos que permanecen la mayor parte del día con la persiana bajada. En algunos casos, pisos muy pequeños –más aptos para el alquiler puntual que para ser viviendas– que intentan aprovechar la mayor altura de los techos de algunos locales para colocar la cama en un falso segundo piso. La gran mayoría de los nuevos pisos, de hecho, no superan los 50 metros cuadrados. El más pequeño de la calle tiene 20 y figura en el catastro aún con uso comercial, aunque funciona como vivienda turística. Otro ejemplo: actualmente, se está troceando un local grande (fue una entidad bancaria) para sacar varias viviendas que apenas superan los 40 metros cuadrados.

El cambio de naturaleza de la última hornada de locales convertidos en pisos, a falta de números concretos, bien podría señalar una tendencia en el cambio del vecindario: muchos de los locales transformados eran, en su última encarnación, negocios regentados por miembros de comunidades de origen migrante, en no pocas ocasiones dirigida a ellos mismos. Hablamos de peluquerías latinas, un bar dominicano, un locutorio o una tienda de alimentación asiática. La calle Teruel es una de esas vías mixtas de la orilla derecha de Bravo Murillo que en su principio se parecen más al Tetuán de toda la vida y al desembocar en la parte noble del barrio ha cambiado su fisonomía.

Entre la oportunidad de mercado y el auge de las viviendas turísticas

Las viviendas construidas sobre locales comerciales son más baratas y ofrecen una mayor rentabilidad a los inversores. Según publicó el diario El País, hay un 26,25% más que antes de la pandemia y se distribuyen sobre todo en los barrios fuera del centro de la ciudad, como Puente de Vallecas, Latina o Tetuán.

Para acometer el cambio de uso, el propietario del local debe presentar un proyecto al Ayuntamiento –las Juntas de Distrito se ocupan de ello– y, una vez aprobado este, llevar a cabo una serie de pasos burocráticos: obtener la preceptiva licencia de obras, solicitar el cambio catastral y, finalmente, obtener la licencia de primera ocupación, como cualquier otra vivienda. Unos trámites que pueden dilatarse entre los tres meses y el año según la carga de trabajo de los distintos distritos y que normalmente son llevados a cabo por agencias especilizadas.

El Consistorio de Ahora Madrid, liderado en el ramo por José Manuel Calvo, prometió sacar adelante una normativa que regulara la conversión de locales en viviendas para evitar un cambio de uso masivo en detrimento del pequeño comercio si revalidaba mandato, algo que no llegó a suceder.

El destino de la mayoría de estos locales reconvertidos en vivienda es la vivienda turística. En algunos casos desde el principio, aunque en la calle Teruel algunos de estos nuevos bajos empezaron a alquilarse convencionalmente y han acabado por ingresar en el parque de Airbnb tiempo después. El sonido de la fricción de las maletitas de ruedas contra la acera se ha convertido en los últimos años en uno de los paisajes sonoros recurrentes de la calle, y algunos de los pisos tienen el habitual cajetín con contraseña para las llaves de los pisos vacacionales.

Según Inside Airbnb actualmente hay 1228 apartamentos turísticos en el distrito de Tetuán (un 5,2 % de los disponibles en la ciudad), un rango similar a Arganzuela (1224) y por encima de Carabanchel (827), por nombrar dos distritos similares en cuanto a su evolución histórica y situación en la ciudad como antiguas periferias devenidas en nuevas centralidades.

En la ciudad de Madrid, desde el Plan General de Hospedaje de época carmenista, las viviendas de uso turísticos solo pueden estar situadas en edificios residenciales en plantas bajas o planta de piso con acceso. El actualizado Plan General de Ordenación Urbana, en fase de validación por la Comunidad de Madrid, prevé eliminar la exigencia del acceso independiente, pero mantendrá la condición de que estén situados en bajos o primeras plantas (siempre y cuando no tengan vecinos viviendo debajo). Así pues, la legislación también empuja en el sentido de la reconversión.

La reconversión de los bajos comerciales no es el único signo del cambio de Teruel, que ejemplifica el de todos los barrios que rodean el centro de la ciudad. El número 8 de la calle se reformó integralmente y ha sido convertido en una discreta residencia juvenil, un coliving cuyas habitaciones cuestan entre 600 y 700 euros. Como en el caso de muchos de los pisos turísticos, que operan sin anunciarse en los bajos comerciales, se trata de un cambio con vocación de invisibilidad que se da a la vista de todos.