Las constructoras se 'convierten' en cooperativas para lograr crédito y seguir, pero sin responder a esta filosofía
La negativa de los bancos a conceder créditos a los promotores y constructores de vivienda ha provocado una curiosa paradoja en el sector. Las constructoras tradicionales se están ‘convirtiendo’ en cooperativas para poder seguir en el negocio. Se trata de una fórmula mejor vista por los bancos para conceder financiación y las administraciones públicas así lo exigen al licitar promociones de viviendas de protección oficial. El problema es que estas empresas no funcionan necesariamente como una cooperativa al uso, es decir, no responden en todos los casos a los principios cooperativos de participación e implicación de los socios. Así, habrían entrado en el sector a título meramente instrumental, para movilizar suelos y vender pisos, según advierte el Observatorio Vasco de la Vivienda, una entidad que depende del Gobierno vasco.
Todo surge cuando los bancos cierran el grifo del crédito a las constructoras convencionales por el riesgo que conlleva tras la explosión de la burbuja inmobiliaria. Para las entidades financieras, la fórmula de la cooperativa supone una mayor diversificación (atomización) del riesgo, al ser el conjunto de los socios cooperativas los que responden por el crédito promotor, a diferencia de una operación tradicional en la que responde una única empresa. Además, en el caso de las cooperativas se transfiere el riesgo al socio cooperativista desde el inicio de la promoción, al requerir para la concesión del crédito la solicitud a las cooperativas de un porcentaje muy elevado (superior al 75%) de socios ya comprometidos. Esto significa que la mayor parte de las viviendas ya estaban vendidas en el momento de recibir el crédito.
La creación de cooperativas de vivienda en la comunidad autónoma ha sido espectacular en los últimos años: desde 196 cooperativas en 2004 a 350 en 2014. En el último trienio 2012-2014, una de cada tres viviendas protegidas (500 sobre un total de 1.400) se ha promovido a través de cooperativas de vivienda. En 2008, solo una de cada 20 viviendas protegidas se edificaba en Euskadi con esa fórmula.
Según el informe del Observatorio, esta proliferación de cooperativas impulsadas por las empresas tradicionales podría producir en el futuro “situaciones no deseables” asociadas a promociones que no hayan respondido a las expectativas y a los principios que “deberían haber regido las cooperativas y que terminen en los tribunales”.
Al margen de que se pueda dar alguna situación de este tipo, las cooperativas de viviendas “pueden ser un modelo eficaz y eficiente para la promoción de viviendas de calidad. El estudio pone de manifiesto, como conclusión principal, que las cooperativas de vivienda, cuando son gestionadas de forma adecuada, permiten a sus socios acceder a una vivienda especialmente adaptada a sus necesidades, formando además parte del proyecto de construcción de su propia vivienda desde el inicio hasta el fin del proceso.
