¿Tienes una hipoteca? Cómo reclamar los gastos de formalización en solo 3 pasos
¿Tenemos una hipoteca y todavía no nos hemos decidido a reclamar? No somos los únicos; hay muchas personas en nuestra situación en España: por la falsa creencia de que es una causa de antemano perdida; por el absurdo convencimiento de que las ganancias que obtendremos no compensarán los costes de abogados y las horas perdidas, o bien porque pensamos, equivocadamente, que nuestra antigua hipoteca ya prescribió para estas cosas.
Lo cierto es que la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 lo dejó bien claro: la tradicional cláusula que se incluía en todo préstamo hipotecario por la cual el usuario corría con todos los gastos de formalización de la hipoteca es abusiva, y lo es con carácter retroactivo. Es decir, que si tenemos, o tuvimos en algún momento, una hipoteca la sentencia nos otorga el derecho a reclamar que se hagan cargo de los gastos. Además, esto vale sin límite de tiempo, para hipotecas tan antiguas y cerradas como se quiera.
Dicho esto tal vez nos animemos a reclamar, porque si hacemos números veremos que los gastos asociados ascendían muchas veces al 2% de lo prestado por el banco, de tal suerte que si recibimos un monto, por ejemplo, de 200.000 euros, quizás pagáramos 4.000 en gastos asociados.
En total se calcula que este monto oscila de media entre los 3.000 y los 10.000 euros, según el importe prestado. Es una cantidad por la que merece la pena hacer un pequeño esfuerzo, mucho menor de lo que creemos, y prestar atención a los siguientes pasos para conseguir llevar la reclamación a buen puerto.
1. Infórmate sobre qué gastos reclamar
No puedes reclamar los gastos vinculados a la escritura de compraventa del inmueble para el cual se pidió el préstamo. Sí puedes, en cambio, reclamar los gastos asociados a la formalización de la hipoteca, que son los que definen tu relación con el banco. En referencia a estos, los que tienes el derecho a reclamar según la sentencia del Supremo son:
- Los honorarios del notario.
- Inscripción del préstamo en el registro.
- Honorarios de la tasación del inmueble.
- Gastos de gestoría.
- El impuesto de actos jurídicos documentados (Modelo 600-601).
- Los gastos asociados a la cancelación de la hipoteca en el caso de que la hayamos cancelado.
- En el caso de que no la hayamos cancelado aún, podemos reclamar que eliminen esta cláusula para que no tengamos que pagarla, ya que se generan unos gastos similares a los de constitución: intervención de un notario, certificación en el registro de extinción del préstamo y gastos de gestoría.
2. Reúne los documentos necesarios
El segundo paso será reunir la documentación necesaria, que seguramente conservemos en algún cajón más o menos olvidado. A continuación, encontrarás un listado con los documentos con los que podrás reclamar. No es imprescindible contar con todos, tan solo con uno basta, pero cuantos más aportes, más cantidad podrás reclamar:
- Escritura del préstamo hipotecario.
- Factura del notario.
- Factura del registro.
- Los honorarios del tasador de la vivienda.
- Lo que nos cobró la gestoría.
- El justificante de haber pagado o liquidado el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Si has cancelado la hipoteca, la escritura de cancelación, la factura de notario, de la gestoría y el justificante del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados subsiguiente.
Si no conservamos alguno de estos papeles, no debemos bajar los brazos, ya que podemos conseguir una copia en el banco de:
- La escritura del préstamo hipotecario en la notaría donde lo firmamos.
- Del gasto del notario también en la notaría.
- La factura del registro la tendrán guardada donde inscribimos la hipoteca.
- De lo que nos cobró el tasador tendrá copia la empresa que tasó la vivienda.
- Respecto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en la oficina liquidadora de tu comunidad autónoma te emitirán un certificado de pago.
O solicitar copia de todas las facturas en la gestoría que nos hizo los trámites.
3. Ponte en contacto con los expertos en llevar estos temas
Existen cada día más abogados expertos en reclamar los gastos de constitución de la hipoteca, que han ido adquiriendo experiencia a base de llevar a buen puerto las reclamaciones de sus clientes. En algunos casos han desarrollado interesantes web que nos permiten ponernos en contacto con ellos sin necesidad de desplazarnos, solamente rellenando un sencillo formulario y enviando copia digital de los documentos precisos desde la misma web.
Lo primero que hacen estos abogados es intentar llegar a una solución amistosa con nuestro banco. Para ello presentan una reclamación en nuestro nombre ante el servicio de atención al cliente. En el caso de que pasados dos meses no hayamos conseguido una respuesta positiva a la reclamación, los abogados iniciarán un proceso judicial para solicitar la devolución de los gastos.
Si se gana el proceso de demanda, es decir, que el juzgado nos da la razón, podremos recibir la totalidad o una parte de los gastos en función de la decisión del juez, ya que en estos casos cada sentencia es distinta.
