Los agujeros de la Ley de Vivienda que se tratan de solucionar en la recta final de la negociación parlamentaria

Viviendas de cartón. El mismo día en el que echaba a andar en el Congreso de los Diputados la ponencia de la Ley de Vivienda, varios colectivos de defensa de los inquilinos y del derecho a la vivienda escenificaron a las puertas de la Cámara Baja la necesidad de mejorar el texto que, si fructifican las negociaciones, podría desbloquearse en las próximas semanas. No es la primera vez que ponen de relieve esta situación colocando en la calle simbólicas casas de papel. 

Con esas viviendas de celulosa pusieron en evidencia los fallos que ven en el proyecto de ley que, tal y como está redactado, consideran insuficiente. “Si los agujeros no se tapan, la ley no va a servir”, sentencia Carme Arcarazo, portavoz del Sindicat de Llogateres. “Es una ley que pone muchos parches y que no solo tiene agujeros, tiene algún cráter”, explica en el mismo sentido Laura Barrio, coordinadora de Vivienda de la Plataforma de Afectadas por la Hipoteca (PAH) de Madrid.

Las críticas al texto que salió del Consejo de Ministros hace ya un año no son nuevas, porque desde su redacción los expertos lo han valorado como un paso en la buena dirección que se queda corto. En su tramitación, los grupos parlamentarios han presentado más de 800 enmiendas, de las que se han transaccionado la mitad. Y aún se está negociando. Este martes, el portavoz de Unidas Podemos en el Congreso, Pablo Echenique, reconocía que se han hecho “importantes avances” en la negociación entre los grupos políticos pero que aún queda ponerlos “negro sobre blanco”. 

El cráter de los desahucios

“Se está hablando pero no hay un debate público y creo que no lo vamos a ver”, señala Laura Barrio. La coordinadora de la PAH en Madrid pone el foco en uno de esos agujeros del proyecto de ley: los desahucios. “Es un cráter, porque el marco conceptual de la ley pasa por posponerlos, suspenderlos mientras los servicios sociales buscan alternativa. Y eso es una trampa. Sabemos que no siempre se da traslado a los servicios sociales que, por otro lado, están colapsados. Además, no hay alternativa, porque no hay casas”, argumenta, dado que no hay un parque de vivienda pública.

El texto pactado por el Gobierno de coalición marca que, cuando se trate de personas en situación de vulnerabilidad, los jueces puedan suspender el desalojo dos meses, cuando el propietario sea persona física; y cuatro, cuando sea persona jurídica. Plazos que hasta ahora son de uno y tres meses, respectivamente. 

“La legislación internacional prohíbe los desalojos de quien no tiene los medios para buscar una alternativa. Los desahucios se dejan en una nebulosa cuando se deberían prohibir”, añade la coordinadora de la PAH. “Tampoco podemos disociar los desahucios de la gestión pública de la vivienda, porque no hay vivienda pública. Y no sabemos cuántas personas están en vulnerabilidad, ni cuántas viviendas vacías hay. Quedan muchos flecos”, asume. “Perdimos la oportunidad de que la Sareb fuera otra cosa y parece que vamos a perder la oportunidad de que ley también lo sea”.

Zonas tensionadas y grandes propietarios

Hay cambios en el texto que son más factibles que otros. Entre los primeros, las condiciones para declarar zona tensionada y la definición de gran tenedor o propietario. El proyecto pactado por PSOE y Unidas Podemos marcaba dos requisitos para declarar esas áreas con rentas incontroladas. Por un lado, que el precio en esas zonas se haya incrementado más de un 5% por encima del IPC en los últimos cinco años. Un planteamiento que se realizó antes de que la inflación se disparase como consecuencia de la guerra en Ucrania, lo que ha cuestionado si marcar un 5% es adecuado.

Por otro lado, para ser zona tensionada se exige que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares. 

Las negociaciones, según indican distintas fuentes, van a derivar si se concretan en que la ley disocie los dos supuestos, uno u otro, y no los dos al mismo tiempo, lo que facilitaría su aplicación. Sin embargo, esa solicitud de declaración de zona tensionada debe partir de las comunidades autónomas que son las que tienen competencias en vivienda, lo que dificultará su aplicación, sobre todo en las gobernadas por el PP. Por ello, los sindicatos de inquilinas e inquilinos también solicitan que los ayuntamientos puedan instar a declarar estas zonas con protección especial. 

En cuanto a los grandes propietarios, sobre los que se aplicará un índice de precios de referencia –solo en esas zonas tensionadas– el proyecto de ley los define como aquellos que tienen más de 10 viviendas y el control solo se aplicaría si esos grandes tenedores son personas jurídicas. Ahora se está negociando rebajar ese requisito a cinco inmuebles, pero se mantiene que sean personas jurídicas, no propietarios particulares. 

“La ley no funcionará si hay un 60% de la vivienda en alquiler fuera de la regulación”, afirma Carme Arcarazo. “Los países que regulan el alquiler lo regulan todo. Aquí se separa entre particular y gran propietario y lo que puede pasar es que beneficie más tener como casero a un gran tenedor. Además, las empresas van a saber buscar los huecos. La ley debe diferenciar entre quienes fijan precios abusivos, esos son los que tendrían que bajar”. 

La trampa de los contratos de 11 meses

Hay otros aspectos, en la regulación del alquiler, donde también se ven agujeros. “El principal, los alquileres de temporada, que no tienen protección”, apunta la portavoz del Sindicat de Llogateres. “Se están dando este tipo de contratos” inferiores a 12 meses, que esquivan las exigencias legales de los alquileres a largo plazo. “Es un uso fraudulento, que se está usando para crear un clima de miedo en los inquilinos”, dado que se les obliga a aceptar las condiciones que les exigen los caseros. “Es peligroso, porque estamos viendo un desvío de la oferta”, a ese alquiler por pocos meses, al que se suman los pisos turísticos. 

Además, Carme Arcarazo hace énfasis en otros vacíos del proyecto de ley. Por ejemplo, la idoneidad de que sean los propietarios y no los inquilinos quienes se hagan cargo del pago de los honorarios de las agencias que contratan para buscar arrendatarios. También, que se reconozca el papel de intermediación de los sindicatos. “Hemos organizado a 400 inquilinos de Blackstone, lo que nos da poder de negociación, pero Blackstone lo ignora y hace llamadas particulares con ofertas, no nos reconocen; o con Azora, que no deja a los inquilinos ir acompañados a firmar los contratos”, explica. 

Otro tema que echan en falta los sindicatos es que se abra la opción a que si el propietario incumple el contrato, por ejemplo ante una avería o unas humedades, el inquilino pueda consignar el alquiler en un juzgado o en un cuerpo intermedio hasta que el propietario lo arregle. Algo que aseguran ya ocurre, por ejemplo, en Nueva York. 

Y el problema de la revisión de rentas en un 2%

Al margen de la ley está el actual límite a la revisión de rentas, fijado en el 2%, donde muchos propietarios no cumplen, porque el Gobierno permitió que arrendador y arrendatario puedan pactar una subida diferente, siempre que sea por acuerdo. “No ha habido información”, critica Arcarazo, “ni a los inquilinos explicando sus derechos, ni a los propietarios explicando sus obligaciones”. “Hay la sensación de que no ha pasado nada, porque no hay inspecciones, ni sanciones. Como pasa en el mundo laboral, si se incumple, el Estado tendría que actuar de oficio”, insta.

Una de esas situaciones la ha vivido Celeste, que explica a elDiario.es que su casera le ha subido el alquiler en el madrileño barrio de Moratalaz porque “es lo que hay”. “Hace dos meses nos dijo que nos subía con el IPC, obviamente está el límite del 2% pero le dio igual. Al final, acordamos un 4,5% porque miro los precios y tampoco encuentro nada”, reconoce. No es un hecho aislado en un contexto donde hay propietarios que argumentan que quieren recuperar los inmuebles para familiares directos cuando, en realidad, al poco tiempo vuelven al mercado.

Esta presión la ha vivido Fátima. Llegó a España desde Marruecos hace más de 15 años. Trabaja limpiando casas y ha conseguido papeles. A pesar de que su vida es durísima prefiere quejarse poco. Desde hacía tres años compartía el alquiler de una casa en un barrio madrileño de la periferia con otra chica, cada una pagaba la mitad del alquiler y tenían su propia habitación. Hace unos meses un nuevo problema hacía más difícil su ya complicada vida: la dueña de la casa les avisó de que tenían que marcharse porque necesitaba el piso para su hija. Fátima y su amiga tuvieron que irse. Dos meses después se han encontrado con que el piso vuelve a estar anunciado para alquilar pero 300 euros más caro. Fátima no se plantea ni siquiera protestar a su antigua arrendataria: “No quiero problemas, no voy a hacer nada. Nunca dejé de pagar el alquiler. Si Dios lo ha querido así tiene que ser. No quiero más problemas, yo todavía estoy buscando una habitación. Los precios son carísimos. Cada día es más difícil vivir en Madrid”, sentencia.

Tirón de orejas de los relatores de Naciones Unidas

Las críticas, los agujeros y las posibles mejoras de la Ley de Vivienda no solo llegan de los movimientos sociales y de los afectados por la realidad del mercado. También proceden de los relatores especiales sobre vivienda adecuada y extrema pobreza y derechos humanos de Naciones Unidas. En un reciente informe, ven adecuado el proyecto de ley que hace un año salió de Moncloa pero constatan margen de mejora en aspectos como consagrar el derecho a la vivienda. “Según el derecho internacional, el derecho a una vivienda adecuada es derechos de todos, del que debe disfrutar toda persona, independientemente de su ciudadanía y sujeto a un principio de no discriminación”. 

Los dos relatores, Balakrishnan Rajagopal y Olivier De Schutter, ven opciones de mejora en aspectos como la protección de los vulnerables, por ejemplo, en los desalojos instan a los tribunales a cerciorarse antes de ordenarlos de que no “generarán graves dificultades o riesgos para los derechos de las personas afectadas”. Ahondan en que “los procesos de desalojo en España han desencadenado suicidios” que “en la mayoría de los casos podrían evitarse obligando a los tribunales a considerar exhaustivamente la proporcionalidad y la razonabilidad” de este tipo de decisiones. Por ello, instan a que los jueces se cercioren no solo de los riesgos de salud mental o física, también de la capacidad económica para encontrar vivienda alternativa. Y vuelven a hablar de la exigencia de que exista vivienda pública como alternativa.

Además, ambos relatores piden que la ley amplíe las medidas de contención de los alquileres, para que las familias, especialmente las vulnerables, no tengan que gastar más del 30% de sus ingresos en el alquiler y gastos de la vivienda. También, la citada rebaja en el número de viviendas para ser declarado gran tenedor y que se obligue a los propietarios a informar de la renta anterior, para dar más transparencia al mercado.