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La Ley de Vivienda vista por los expertos: un paso en la buena dirección que se queda corto

Vista parcial de la fachada de un edificio de viviendas ubicado en la calle del Duque de Alba con varios carteles de "Se vende".

"Es mejor que nada". Así valora Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario y miembro de 'Economistas frente a la crisis', las primeras medidas que se han hecho públicas en las últimas 48 horas sobre la Ley de Vivienda que ha consensuado el Gobierno de coalición de PSOE y Unidas Podemos

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Un texto que aún no es definitivo ya que, previsiblemente, sufrirá cambios, y que también deja traslucir las diferentes sensibilidades en el seno del Ejecutivo. Lo más positivo, para Daniel Sorando, profesor de la Universidad de Zaragoza, es que por primera vez una Ley de Vivienda "ponga límites a los precios y se defina qué es una vivienda vacía". "Que se hable de la función social es muy positivo e importante", añade.

"Es un punto para empezar pero se queda corta", apunta Rodrigo Martínez, portavoz del Sindicat de Llogateres. En gran medida, los expertos consultados por elDiario.es consideran que está a medio camino. Por ejemplo, por poner el foco a la hora de controlar los precios de los alquileres en los grandes tenedores, siempre que sean personas jurídicas y tengan más de 10 inmuebles. Eso, aseguran, deja un 85% del mercado de viviendas en alquiler fuera de esas futuras medidas de control de precios. 

"Las viviendas en manos de grandes propietarios son limitadas y la fijación del control queda en manos de las autonomías, y algunas son hostiles a esta ley y no la aplicarán", resume Julio Rodríguez. "Un particular con 20 viviendas no se va a ver obligado a rebajar sus precios", ahonda Rodrigo Martínez.

Control de precios e índices

Elena Costas, profesora de Economía en Esade, pone de relieve que, "tras la crisis de 2008, se concentró mucho la oferta de alquiler en grandes empresas inmobiliarias y esto se juntó con un menor crédito para comprar casas. Teníamos una oferta mucho más monopolizada en pocas manos y un aumento de la demanda de alquiler de gente que ya no podía comprar". Y, ante esa situación de partida, "una buena política de vivienda necesita centrarse en estos puntos. Nuestro problema principal es el de la oferta, que hay muy poca oferta de alquiler a precios razonables".

Esa razonabilidad, ese control de precios para grandes tenedores, también es un punto abierto, donde el Gobierno se ha dado un plazo adicional de 18 meses para decidir cómo establecer un mecanismo. Julio Rodríguez apunta que el control de precios es una práctica habitual en la mayoría de países europeos, incluso en conservadores, como Holanda. "Los precios crecen en otros países, pero menos; y es una práctica que existe en Estados Unidos, en Nueva York, donde crecen, pero menos", insiste. 

Paloma Taltavull de La Paz, catedrática de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, señala que el control de precios está considerado como una medida de control de alquiler de tercera generación; y que para su puesta en marcha se requieren "bases de datos potentes y fuertes". "Barcelona, por ejemplo, sabe dónde hay tensión", indica.

A partir de ahora, en ese año y medio adicional, habrá que definir si esos índices tienen en cuenta factores como las estadísticas de precios de vivienda, aún reducidas, que publica el Instituto Nacional de Estadística; las declaraciones de la renta de propietarios e inquilinos; o la información que publican los portales inmobiliarios, entre otras cuestiones, aunque los expertos coinciden en que lo más útil sería mirarse en el ejemplo de cómo lo hacen otros vecinos europeos. 

El 'factor corrector' de las comunidades autónomas

La ley, su aplicación real en las medidas más relevantes, va a quedar en manos de las administraciones autonómicas y locales. Y ahí los expertos instan a que los municipios tengan más margen a la hora de reclamar que, en sus territorios, hay zonas con los precios del alquiler tensionados. 

"Hay comunidades que no lo van a hacer, pero los ciudadanos lo necesitan. La ley podría definir que sean los municipios los que actúen y las comunidades tengan un plazo de tiempo para adaptarse", aboga el portavoz del Sindicat de Llogateres. 

También Julio Rodríguez cree que hay margen para una actuación local. "Puede que haya un número de municipios que soliciten ser un área tensionada, aunque su comunidad no lo quiera, y así se pueda aplicar". 

El profesor Daniel Sorando, en cambio, ve menos margen de actuación. "La eficacia de la ley puede ser, desafortunadamente, limitada por las propias competencias de las comunidades autónomas", ya que tienen transferida la regulación sobre vivienda. "El efecto va a ser limitado por la distribución de poder en España y por la propia ley", asevera.

Esa misma situación es aplicable a los recargos en el IBI a las viviendas vacías, de hasta el 150%, que queda en manos de los ayuntamientos y donde los expertos coinciden en que habrá un mapa de España con municipios donde se ejecuten recargos y otros donde no. "En las grandes ciudades es donde hay un problema de alquiler, pero los estudios indican que los pisos vacíos no son tantos. No son una panacea", matiza Elena Costas. 

Promociones de vivienda social y asequible

La nueva ley también creará la figura de la vivienda asequible, que tendrá que convivir con otras fórmulas ya existentes como la Vivienda de Protección Oficial (VPO). Paloma Taltavull de La Paz, sin conocer los detalles finales de cómo quedará la ley, explica que "cuando se habla de viviendas asequibles, estas pueden ser privadas o públicas, VPO o no". La clave, argumenta, es que su precio esté en relación de la media de renta de donde se localice, mientras que la VPO tiene, por definición, que tener ayudas directas.

Julio Rodríguez apunta que esta nueva figura puede llevar a la VPO a una "vida lánguida" y que, en muchos casos, los precios de la VPO son altos, como en Madrid.

La ley también contempla, pero sin mandato obligatorio y si no hay cambios, "extender la posibilidad de que la legislación urbanística pueda establecer (...) una reserva del 30% en suelo urbanizado, articulando los mecanismos jurídico-urbanísticos de compensación adecuados". Sobre este aspecto, la profesora Elena Costas indica que "el problema es qué efectos tiene esta medida. Yo no he visto evaluaciones de qué ha ocurrido en Cataluña. Hay algunos datos que indican que ha habido una reducción de la oferta. Hay que ir con cuidado con medidas que busquen aumentar el número de viviendas y al final provoquen una reducción de la misma".

Mientras, el profesor Daniel Sorando indica que "la idea del 30% es buena, pero si uno mira dónde están las medidas de bajar el alquiler en zonas tensionadas, el porcentaje de ciudadanos que se van a beneficiar es muy reducido", aunque cree que sería la medida más efectiva para aumentar el parque de viviendas asequibles para los ciudadanos.

El bono presionará los precios al alza

Respecto a lo que hay un claro consenso es en una medida que no estará en la Ley de Vivienda, sino que se aplicará a través de los Presupuestos Generales del Estado: el bono de 250 euros como ayuda al alquiler para menores de 35 años

"Este tipo de bonos sin una regulación firme termina en efecto inflacionario. Si se aplican a una gran parte de la población, los precios acaban subiendo y son una transferencia para los ingresos más altos", explica Rodrigo Martínez. 

"El bono es una medida de tensión en los precios", indica Daniel Sorando. Pone el ejemplo de lo ocurrido en París, donde "por cada euro de subsidio se ha encarecido el precio del alquiler 0,78 céntimos. No quiere decir que siempre sea la misma relación", matiza. "Es una forma de satisfacer a las economías que viven de las rentas del alquiler. Hay investigadores que indican que el 15% de los hogares españoles generan rentas a través del alquiler". 

En este mismo sentido, Elena Costas argumenta que "en muchos casos se trata de una transferencia directa del Gobierno a los propietarios de las viviendas. En el caso francés un 80% de la ayuda se iba directamente a aumentar el precio del alquiler; y solo un 20% beneficiaba directamente a los jóvenes que alquilaban. Se tiene que ir con cuidado con este tipo de medidas, que pueden sonar muy bien, que tienen sentido pero, a veces, consiguen un efecto contrario". 

La conclusión generalizada es que una medida no basta para bajar los precios del alquiler y la Ley de Vivienda es ambiciosa, pero no lo suficiente. Se requiere una solución combinada, en distintos frentes. Ahí, la tramitación parlamentaria, con el resto de fuerzas políticas progresistas, puede ser un factor clave.

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Publicado el
6 de octubre de 2021 - 22:07 h

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