La nueva Ley de Vivienda nace condicionada por el bloqueo de comunidades y ayuntamientos del PP

Vivienda en alquiler en Sevilla

La ejecución de una de las medidas estrella del Gobierno de coalición de PSOE y Unidas Podemos va a quedar en manos, bien de las Comunidades Autónomas, bien de los Ayuntamientos, lo que aboca a la Ley de Vivienda a quedar descafeinada. El PP se ha mostrado desde el primer momento contrario a la nueva norma, lo que hará difícil su ejecución en las administraciones que gobiernan.

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Serán las administraciones autonómicas y locales las que determinen su implementación. Por un lado, las comunidades tienen transferidas las competencias en vivienda. Y, en este caso, son ellas las que tienen que solicitar la existencia de áreas "tensionadas", con más presión al alza en los alquileres y donde se podrán aplicar los mecanismos de control de precios que diseña la nueva ley. Por otro lado, porque son los ayuntamientos a quienes corresponde el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la recarga en este para los pisos que permanezcan vacíos un largo periodo de tiempo.

"Hay un recargo en el IBI para las viviendas vacías durante un tiempo prolongado y es una medida donde el Gobierno lo que hace es que habilita la posibilidad de que los ayuntamientos lo apliquen", asumía este martes el ministro de Presidencia, Félix Bolaños, tras la rueda de prensa del Consejo de Ministros. 

"Hay otras medidas, como la declaración de zona tensionada, que han de ser las comunidades autónomas quienes lo soliciten al Gobierno de España. Es una Ley que tiene en cuenta las distintas competencias, las estatales, las autonómicas y las locales y que va a adoptando medidas en función de los problemas que se van planteando. Es una ley que, como no puede ser de otra manera, tiene que tener en cuenta las competencias de cada administración". 

Fuentes conocedoras del acuerdo explican que será cada Comunidad la que inste a una actuación porque entienda que hay áreas tensionadas en los precios del alquiler en su territorio y, solo tras ese proceso, se pondría en marcha el mecanismo de referencia de precios. En este sentido, justifican que la "ley es ambiciosa y respetuosa" con las competencias de las comunidades y un gran avance, porque "hace posible que haya estabilidad de precios y, al mismo tiempo, seguridad jurídica". Una ley que asumen es "muy compleja" dado que es la primera vez que se desarrolla una regulación de este tipo en 40 años, que "no se ha aprobado ni con mayorías absolutas".

¿Qué es un área tensionada y qué pasará en ellas?

Las áreas tensionadas serán, según el acuerdo aprobado este martes, aquellas en las que los precios de los alquileres avancen cinco puntos por encima del IPC en los últimos años y donde el esfuerzo para abonarlos sea más del 30% de los ingresos de la unidad de familiar, según indican las citadas fuentes. 

En esas áreas es donde se busca, sobre todo, que bajen los precios. Y ahí se diseñan diferentes herramientas en función de si los propietarios son personas físicas o jurídicas. Y es en estas últimas es donde se incluyen los definidos como grandes propietarios que tengan 10 o más viviendas, fundamentalmente fondos y bancos. 

En cuanto a los particulares, se elevan las bonificaciones fiscales para quienes tiren de los precios del alquiler a la baja. Por ejemplo, si hay una rebaja de hasta un 5% respecto al contrato anterior, las personas físicas propietarias pueden tener una bonificación de hasta el 90%. Si alquilan a jóvenes menores de 35 años, la bonificación sería de hasta el 75%. 

En cambio si los propietarios, personas físicas, suben el precio del alquiler de sus inmuebles en las zonas tensionadas verían reducidas las bonificaciones o, incluso, eliminadas si se considera que hay especulación detrás. 

En cuanto a los grandes tenedores, personas jurídicas con más de 10 inmuebles, no tendrán incentivos fiscales. En su caso, la futura ley, si no hay cambios, contempla dos escenarios para estas áreas tensionadas. El primero, que prolonguen los contratos de alquiler sin elevar más los precios, manteniéndolos –aunque sí permite subir el IPC– durante el tiempo que dure el contrato en el área tensionada. 

El segundo, que estos grandes propietarios opten por un nuevo contrato o un nuevo inquilino. Sería entonces cuando entre en juego el índice de precios de referencia de la zona, que sería aplicable.

Pero respecto al índice, a cómo configurarlo y qué características tendrá, aún no hay consenso. El Ejecutivo se ha dado lo que queda de 2021 y 2022 –que será lo que dure la tramitación parlamentaria– para ver las diferentes opciones que tiene respecto a cómo construirlo y perfeccionarlo, según indican las citadas fuentes. 

Las medidas en zonas no tensionadas

Las zonas tensionadas son, básicamente, urbanas y con alta presión sobre los precios pero, para el resto, también hay medidas, aunque no haya tanta ansiedad por bajar los precios del alquiler.

En estas áreas, habrá bonificaciones al alza, de hasta el 70%, para los propietarios que cedan el alquiler de una vivienda a una administración pública; o del 60% en el caso de que se trate de una vivienda rehabilitada. 

Además, se contempla el recargo en el IBI para aquellos inmuebles que lleven un largo periodo de tiempo cerrados. Una potestad que es exclusiva de los ayuntamientos.

A este respecto, los consistorios ya pueden establecer un recargo del 50% si un propietario tiene más de cuatro viviendas que lleven vacías más de dos años. Ahora, con la ley, ese recargo se puede elevar hasta el 150%.

Nuevo choque con el PP

Es obvio que la Ley de Vivienda no será bien recibida por las Comunidades lideradas por el Partido Popular. "Es un ataque sin precedentes a la propiedad privada que tendrá consecuencias negativas para España y los ciudadanos", declaró la portavoz del Grupo Popular, Cuca Gamarra. El presidente de la Xunta, Alberto Núñez Feijóo, calificó de "sorprendente" que el Gobierno acuerde la ley de vivienda sin "ponerse de acuerdo primero con las comunidades autónomas". Además, apuntó que de la nueva Ley  "no se desprende nada bueno para inquilinos y propietarios".

En el caso de la Comunidad de Madrid, en los últimos dos años, el Ejecutivo de Isabel Díaz Ayuso ya ha indicado en diferentes ocasiones que no tiene intención de poner en marcha un control de precios. Justo antes de la pandemia, Díaz Ayuso aseguró en un pleno de la Asamblea de Madrid que no tenía ninguna voluntad de intervenir en los precios del alquiler porque constituiría "un ataque directo a la propiedad privada" y que "la propiedad privada no es ideología; es un derecho constitucional".

Este martes la consejera madrileña de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura, Paloma Martín, salió rápidamente a descalificar la norma: "Lo que hemos conocido nos parece de una enorme gravedad porque cercena la libertad de los ciudadanos. No se puede poner en riesgo a quienes han ahorrado toda su vida. Es una medida intervencionista, que no puede tener cabida en una democracia liberal y avanzada".

En una línea muy similar se ha pronunciado este martes el alcalde de Madrid, José Luis Martínez Almeida, respecto al recargo en el IBI, de hasta el 150%. 

"Nosotros no vamos a subir el IBI a nadie y no vamos a recargar el IBI a las viviendas vacías. Vamos a seguir generando más vivienda, mejor vivienda, más suelo y vamos a seguir bajando el IBI", señaló Almeida, que también apuntó que la Ley "es un ataque a la propiedad privada con pocos precedentes y será inútil porque no va a ayudar a solventar un problema que existe".

En el caso de que el recargo al IBI venga definido en una reforma de Ley de Haciendas Locales (algo que, de momento, el Ejecutivo no contempla) el alcalde madrileño aseguró que "ya articulará las medidas necesarias para que todos los madrileños puedan seguir disfrutando de la rebaja del IBI".

Quedan por delante meses de negociaciones y de cerrar flecos, porque ahora se inicia todo el proceso administrativo, la tramitación de información pública, Consejo de Estado, etc. De esta forma, la nueva ley, previsiblemente, no saldrá de Moncloa hasta finales de este año. Y por ello, como pronto, se aprobaría en la recta final de 2022.

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