El boom del alquiler de temporada: el 30% de los pisos anunciados en las capitales ya solo se ofrecen por meses

“Alquiler temporal”, “de 32 días a 11 meses”, “11 meses renovables”, “alquiler temporal: no se aplica la ley de regulación del alquiler”, “de septiembre a junio”, “no se alquila para larga estancia”, “alquileres mensuales”, “vivienda para estudiantes, profesores, funcionarios o similar”, “monthly rentals from 1 to 11 months”, “ideal for Master's Students, Embassy Professionals, temporary workers, Professors or new arrivals”. Si estás intentando alquilar un piso en alguna gran ciudad, es muy probable que te hayas topado con estas expresiones en los anuncios de los portales inmobiliarios.

Estas fórmulas se usan para indicar que estos alquileres se firman como un contrato de temporada, una modalidad que, según explican distintos expertos, muchos propietarios estarían usando para sortear la regulación de los alquileres de la ley de vivienda, permitiendo a los caseros hacer contratos por meses y así saltarse el control de precios.

Según los datos obtenidos por elDiario.es, casi uno de cada tres anuncios de pisos disponibles esta semana en el portal Idealista en las 52 capitales de provincia se ofertaba como alquileres temporales. Cifras obtenidas la misma semana que el Congreso de los Diputados ha rechazado, con los votos de PP, Vox, Junts y UPN, la admisión a trámite de una proposición de ley promovida por los Sindicatos de Inquilinas e Inquilinos para regular estos contratos de temporada. 

Esta semana se podían encontrar en Idealista 32.155 anuncios de pisos en alquiler entre todas las ciudades capitales de provincia, tal y como se desprende del análisis de los datos recopilados por elDiario.es. De ellos, 9.565 eran ofertas para contratos temporales. En este 30% de las ocasiones, o bien se mencionaba explícitamente que se trataba de un alquiler de temporada, o se usaban otras fórmulas para indicar que no se firmaría un contrato de residencia habitual acorde con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). [Ver metodología]

Esta modalidad de contrato, que originalmente fue pensada para estudiantes o trabajadores temporales, hoy en día se usa para “escapar de la regulación de la ley de vivienda”, según Eduardo González de Molina, investigador especializado en políticas de vivienda de la University College of London. “Los propietarios, entre tener un contrato que acerca el poder entre inquilinos y propietarios y uno donde todo el poder lo tiene el propietario, prefiere lo segundo”, explica.

La Ley de Arrendamientos Urbanos permite los contratos de temporada cuando no están destinados a “satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. De esta manera, su regulación queda fuera del paraguas que hay para los contratos de vivienda habitual. Por ejemplo, en estos casos las inmobiliarias pueden cobrar el mes de comisión, el inquilino no tiene el derecho a permanecer en la vivienda al menos cinco años (siete si el propietario es una persona jurídica) y los propietarios pueden actualizar el precio cada vez que finaliza el contrato.

El precio mediano de las ofertas de alquiler de temporada identificadas por este medio es de 1.500€ por vivienda, 300€ por encima de la de los alquileres de larga estancia. Si nos fijamos en el precio por metro cuadrado, como los apartamentos de temporada acostumbran a ser más pequeños, la diferencia es aún mayor: los pisos temporales cuestan hasta un 59% que los de residencia habitual. “Se firma un contrato con unas condiciones que te ha impuesto el propietario y ya está. Igual que con las habitaciones”, afirma González, anteriormente consultor de vivienda en la Gerencia de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona.

Esta oferta de residencias temporales está presente en todas las ciudades, pero no en la misma medida. Aunque la oferta de apartamentos de temporada es mayor en las ciudades más pobladas, hay más capitales pequeñas que destacan mientras los alquileres se disparan por todo el territorio. Hay que tener en cuenta que el cálculo es conservador: muchos pisos de temporada pueden no especificarlo de forma explícita en el anuncio.

Es el caso de Barcelona, una ciudad donde en un solo día se pueden encontrar casi 3.000 anuncios de alquileres de temporada, el 63% del total. Son incluso más anuncios temporales que los que hay listados en Madrid, que tiene el doble de oferta de alquiler en total que la ciudad condal. En Madrid el 28% de los 8.000 anuncios se anuncian como contratos temporales. 

¿Qué alquileres pueden acogerse a este tipo de contratos? Expertos y juristas consultados por este medio coinciden en que no existe una normativa clara sobre estos arrendamientos. Como explican desde el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona en un informe sobre el arrendamiento de temporada, “la ley no define de forma explícita el atributo ‘temporada’, más allá de excluir su uso para cubrir una necesidad de vivienda permanente, dejando abierta la cuestión sobre su duración”.

Los mismos expertos añaden que “implícitamente se puede derivar que la duración del contrato tiene que ser superior a 31 días”, ya que ese es el máximo estipulado en Catalunya para el uso turístico. La mayoría de anuncios de temporada identificados por elDiario.es incluyen la referencia a que la duración del alquiler oscila entre 32 días y 11 meses. Sobre los 11 meses, no hay referencia en la ley de arrendamientos sobre la duración mínima de los contratos.

Según distintos juristas, existe una especie de mito sobre que los contratos de temporada tienen que ser de menos de un año. “Hay una creencia falsa de que si pongo que la duración del contrato es de menos de un año ya no es una vivienda habitual y entonces ya es un arrendamiento de temporada. La vivienda de temporada es por finalidad, no por tiempo”, explica Pelayo de Salvador Morell, abogado en el bufete en Derecho Inmobiliario “De Salvador”.

Precisamente, el mal uso de esta modalidad de contratos puede incurrir en fraude de ley. “El arrendamiento de temporada no se puede prorrogar porque está pensado precisamente para que sea de temporada”, advierte Cristina Argelich, profesora ayudante doctora de Derecho Civil de la Universidad Autónoma de Madrid. “Lo que no puede ser es que se firme un contrato por 11 meses y luego otro contrato por 11 meses más y, en realidad, esa persona esté residiendo de manera habitual en un inmueble sin que le proteja la LAU”, añade. 

En las grandes ciudades, las ofertas de alquiler temporal se reparten de forma desigual. En Madrid, la oferta de arrendamientos bajo esta modalidad se concentra en la mayoría de barrios más céntricos de la capital.

Sin embargo, si se siguen celebrando este tipo de contratos es porque no existe un control. “No es que se esté abusando, lo que sí que es verdad es porque hay desconocimiento por parte de los inquilinos. Primero por firmarlo y segundo por no protestarlo”, dice Salvador Morell. 

La única manera de reclamar es por la vía judicial. “Si puedo demostrar que soy el inquilino, que es mi lugar de residencia habitual o que tengo los suministros básicos contratados en esa vivienda puedo impugnar judicialmente un contrato y lograr que el juez determine que tiene que aplicarse la LAU”, explica Argelich.

Justamente la proposición de ley tumbada esta semana en el Congreso introducía la obligación de justificar la necesidad de la temporalidad. Para ello, modificaba el artículo 2 de la ley, con un nuevo apartado: “Para que se entienda que concurre causa justificada de temporalidad será necesario que se especifiquen con precisión en el contrato la causa habilitante de la temporalidad, las circunstancias concretas que la justifican y su conexión con la duración prevista. En caso de no quedar debidamente acreditadas, se presumirá que dicho contrato es de vivienda habitual”.

Esta modalidad de arrendamiento está disparado en ciudades como Cádiz, donde representa actualmente el 70% de la oferta; Donostia, con el 62%; o Santander, con el 58%. En el otro extremo, la oferta temporal representa menos del 10% del total en 13 capitales. Son principalmente ciudades del interior como Lugo, Logroño, Ciudad Real o Cáceres. En la mayoría, a precios más caros que el alquiler de larga duración.

En la mayoría de ciudades los alquileres de temporada son, de mediana, más caros. En Madrid la diferencia es de hasta 550€ entre las dos modalidades. En Donostia y Toledo, de 350€. Estas diferencias son más claras en el precio por superficie, ya que los pisos que se alquilan por meses son a menudo más pequeños. En Madrid, la diferencia es de casi 10€ por metro cuadrado: un piso de 70m² cuesta de media 1.500 euros para alquiler de larga estancia y hasta 2.200 con contratos temporales.

Barcelona, zona cero de la oferta de alquiler temporal

Si hay una ciudad donde el alquiler temporal hace meses que atemoriza a los inquilinos, esa es Barcelona. En la capital catalana los anuncios ofrecidos solo para arrendar por una temporada ya superan el 63%. Esta semana más de 2.800 pisos se ofertaban en esa modalidad. Visto de otra forma, en toda la ciudad había alrededor de 1.600 anuncios para alquileres de larga estancia, es decir, para cubrir las necesidades de vivienda permanente.

Esta oferta alcanza el 80% en barrios turísticos y céntricos como la Barceloneta y la Sagrada Familia. En gran parte de los distritos de Ciutat Vella y l'Eixample estos anuncios son ya tres de cada cuatro.

Los expertos vinculan esta enorme oferta de alquiler temporal al atractivo de Barcelona para perfiles que están “de paso”, como estudiantes, trabajadores de multinacionales o “nómadas digitales”. Pero también a los cambios de regulación del alquiler - fructíferos o no - que han tenido lugar en Catalunya. 

En 2020, la comunidad fue pionera en aprobar una legislación que ponía topes a los precios de arrendamiento. Sin embargo, esta ley catalana fue declarada inconstitucional en 2022. Catalunya tuvo que esperar la aprobación de la Ley de Vivienda, la primera legislación española que reconoce el derecho a la vivienda de la ciudadanía, en mayo de 2023. Y después de esta, la publicación en marzo de este año del índice de precios de referencia para limitar las rentas del alquiler en ciertas zonas. A día de hoy, Catalunya es la única comunidad que ha solicitado la declaración de algunos de sus municipios como áreas tensionadas para activar la limitación de los precios. 

Más tarde, en abril de este año, el Govern de Pere Aragonès aprobó un decreto ley de urgencia que regulaba los alquileres de temporada para evitar que los propietarios de vivienda los usasen para esquivar la limitación de precios. El decreto consideraba que cualquier alquiler no vacacional, incluso los de estancias limitadas, cubrían las necesidades de vivienda permanente y debían cumplir con la ley de vivienda. Esta norma tuvo un solo mes de vida, ya que el PSC y Junts la tumbaron en el Parlament.

En el último año, la oferta de alquileres temporales ha pasado de representar el 40% al 60% de los anuncios publicados en Idealista en la capital catalana.

Más allá de Barcelona, la presencia de pisos de temporada también se nota en otras capitales catalanas. En Girona la mitad de los anuncios encontrados esta semana son ofertas temporales y en Tarragona se quedan muy cerca: son el 49% del total.

La profesionalización del sector inmobiliario en el alquiler temporal

Los expertos también atribuyen parte del origen de este aumento de los alquileres temporales a los intermediarios del mercado inmobiliario. “Estos actores cuando hablan con el propietario le dicen que lo hagan de temporada porque así le salen gratis”, explica González de Molina en referencia a las comisiones que cobran las inmobiliarias a los inquilinos por alquilar un piso. 

La Ley de Vivienda de 2023 prohibió cobrar a los inquilinos los gastos de gestión inmobiliaria y formalización para los contratos de vivienda habitual. Una regulación que no aplica a los contratos de temporada, en el que se puede cobrar por “tasa de servicio”, “suministros” o “mes de agencia”, tal y como se puede observar en muchos de los anuncios analizados por este medio. 

También son contratos que conllevan una mayor rotación de inquilinos, que también da la posibilidad de obtener comisiones a los gestores de apartamentos. “Los intermediarios y agentes inmobiliarios son un promotor de este modelo”, afirma el experto en políticas de vivienda González de Molina.

Precisamente, los anuncios publicados en Idealista muestran la profesionalización de los alquileres de temporada. Dasha Living Space, una empresa de gestión de viviendas para alquiler de temporada en Valencia, tiene casi 80 pisos anunciados en su página, de los cuales al menos 30 están también anunciados en Idealista. En su propia web, al intentar alquilar una vivienda, solo te permite seleccionar una duración entre 15 días y menos de 11 meses. Con hora de entrada y de salida. Al igual que en un hotel, el check-in es a las 3 de la tarde. El check-out, a las 11 de la mañana.

Como Dasha Living Space, decenas de compañías de gestión de alquileres de temporada inundan la oferta disponible en Idealista: HomeLike (638 anuncios), SH Barcelona (185 anuncios), Spacest.com (300 anuncios) o Caterina House (105 anuncios). 

González de Molina ya avisa que este auge no es nuevo: “Es igual que lo que pasó con el alquiler turístico. Si yo como propietario le sacó una rentabilidad de 20 en vez de 10 pues me voy al vacacional. La lógica es la misma. Es la maximización de la rentabilidad que, al final, trae alquileres abusivos”. El investigador especializado en políticas de vivienda de la University College of London argumenta que la vivienda tiene que volver a ser “un negocio aburrido”. Es decir, que dé una rentabilidad razonable frente a los excesos que, asegura, se dan en el mercado actual.