Una mayor regulación del alquiler no frena la inversión inmobiliaria, que cierra 2019 con récord de más de 12.000 millones

La inversión inmobiliaria (tanto residencial, como locales comerciales, oficinas, logística...) alcanzó los 12.725 millones de euros en España en 2019, una subida del 5% respecto al año anterior, según un informe de BNP Paribas Real Estate publicado esta semana. Esta cantidad supone un récord respecto a la anterior década, según la entidad. En 2018 se invirtieron 11.630 millones, lo que a su vez supuso un 8% más que el ejercicio precedente. En el caso concreto de la inversión residencial en 2019 alcanzó los 2.000 millones de euros, y fue el segundo sector más demandado por los inversores tras el de oficinas.

“El buen momento por el que pasa el mercado del alquiler, unido al incremento previsto a largo plazo del régimen de este tipo de tenencia está generando una atracción muy elevada en todo tipo de inversores”, explica el servicio de estudios del banco francés. “Actualmente –añaden– hay una demanda en auge del alquiler como consecuencia de que los jóvenes menores de 30 años se decantan por este mercado debido a las barreras de accesibilidad al de compra (falta de ahorro para hacer frente al 20-25% del pago inicial) y el aumento de la movilidad laboral”.

Para la entidad, la “confianza de los inversores en el mercado inmobiliario español es más fuerte que las incertidumbres políticas y económicas”. Por ello, creen que las perspectivas son “positivas” para el año que acaba de comenzar: “España es uno de los mercados más atractivos para los inversores internacionales y una de las principales plazas donde realizar inversiones”, aseguran. E insisten en que “el mercado inmobiliario español está en el radar de los principales fondos de inversión gracias a la elevada liquidez, los bajos tipos, las rentabilidades atractivas y al buen momento de los fundamentales del mercado”, insisten.

Contraste con los mensajes de preocupación

Tanto las cifras de 2019 como las previsiones para 2020 contrastan con los mensajes que lanzaron algunos fondos de inversión y asociaciones de constructores cuando se fraguaba el pacto para una nueva ley sobre alquileres el año pasado. Y con las advertencias que se están volviendo a hacer ahora respecto a las intenciones del futuro ejecutivo de coalición en la materia. Fuentes de una importante empresa del sector admiten que este año probablemente caerán las operaciones, pero por un “agotamiento del ciclo”, no por la regulación.

El año pasado el representante de Blackstone en España y Portugal, Claudio Boada, se pronunció públicamente ante la ministra de Economía, Nadia Calviño, en relación al decreto que se negociaba. Lo que dijo Boada es que “esta forma de actuar por parte del Gobierno supone una probable paralización en el mercado del alquiler y un aumento de la inseguridad jurídica en uno de los mercados más importantes de la economía”. Se refería al hecho de que se hubiera aprobado un decreto que finalmente no fue refrendado en el Congreso de los Diputados y que se estuviera preparando otro nuevo.

Finalmente, el decreto que se aprobó incorporó una serie de mejoras para los derechos de los inquilinos como el aumento a cinco o siete años de la longitud de los alquileres o la limitación al IPC de las subidas de año a año dentro de un mismo contrato.

Pero se dejó fuera la limitación de precios entre contratos en áreas de precio “tensionado”, una medida que se aplica en lugares como París y Berlín. Ahora, en el el nuevo acuerdo entre el PSOE y Unidas Podemos, vuelve a haber un compromiso en este sentido.

La reacción a este nuevo anuncio ha sido mal recibida de nuevo desde el sector de la promoción inmobiliaria. “La limitación de los precios puede impactar notablemente en los planes de negocio que habían previsto los grandes inversores en nuestro país, por lo que se pone en juego la llegada de un importante volumen de capital que estaba rondando sobre España”, han declarado en El Economista y otros medios. Según Voz Pópuli han hablado de “pánico”, “terror” y “horror”. El Confidencial ha publicado que banca y fondos han congelado la compraventa en bloque por la llegada del nuevo Gobierno.

Fuentes de Blackstone consultadas por eldiario.es explican que no quieren hacer ningún comentario sobre posibles medidas regulatorias. Otras fuentes del sector indican que empresas y fondos de esta envergadura no pueden simplemente “irse de un país” aunque sí reducir su inversión a futuro. En todo caso, señalan que el ciclo inversor se está acabando, y que la cifra de inversión de fondos se va a reducir “pero no por temas regulatorios, sino porque no hay carteras en venta”. Aunque parte de la inversión la pueden hacer otros tipos de inversores (nacionales e internacionales) en promoción nueva, matizan. Desde el año 2013, según las citadas fuentes, Blackstone ha acumulado 20.000 millones en inversión inmobiliaria en España: hoteles, oficinas, logística y residencial.

La inmobiliaria Neinor Homes (que este jueves ha comunicado el cumplimiento de sus objetivos de rentabilidad y entregas de 2019) afirma por su parte que no esperan “grandes riesgos ni cambios dentro del sector durante 2020”. Opinan, en declaraciones a este periódico, que el año que comienza será “un ejercicio de moderación” y frente a incrementos del 9% que se experimentaron en 2018 y del 5% que hemos visto en 2019, para 2020 esperan que los precios de la vivienda suban más bien en el entorno del 3,5%–4,5%.

“Más allá de colores políticos, lo importante para el sector es tener un contexto político y regulatorio estable, donde las reglas de juego estén bien definidas y no impliquen cambios constantes que generen incertidumbre y alejen la inversión”, afirman. En cuanto a la opción de una posible regulación de los precios del alquiler, creen que es “pronto” para saber cómo podría aplicarse, pero en líneas generales creen que es posible que produzca un efecto contrario al que busca y pueda provocar una reducción del número de viviendas en alquiler.

Por su parte, José María Alfaro, coordinador general de la Federación Nacional de Agencias Inmobiliarias, asegura que la opción de permitir a los ayuntamientos que limiten el precio de los alquileres “no va a ser positivo para el mercado en general” y “puede distorsionar la oferta”. Según su criterio, el decreto aprobado este año pasado ya generó “cierta reducción de la oferta” al resultar “excesivamente proteccionista” con el inquilino en cuestiones como limitar las fianzas a tres meses sin al mismo tiempo aumentar la seguridad de los propietarios.

Inversiones destacadas de 2019

En el pasado ejercicio la inversión récord estuvo impulsada por las grandes operaciones cerradas a finales de año, como es la compraventa del centro comercial 'Puerto Venecia' de Zaragoza por 475 millones, así como la venta por parte de Merlin Properties de una cartera de edificios de oficinas por otros 200 millones.

Por sectores, el de oficinas es el que más inversión acaparó durante 2019, al registrar operaciones de compraventa por 4.600 millones, lo que, según la firma, “supone alcanzar niveles máximos de la serie histórica”, informa EP sobre el informe de BNP Paribas.

Después se situó la vivienda en alquiler, que atrajo inversiones por unos 2.000 millones al calor del auge que experimenta este tipo de residencias por el aumento de la demanda. En esta inversión se incluyen las operaciones de venta de promociones 'llave en mano' por parte de inmobiliarias como Metrovacesa y Aedas Homes a inversores que prevén destinarlas al arrendamiento. No hay datos sobre este punto concreto en el informe de 2018 de BNP Paribas.

De su lado, las naves logísticas coparon inversiones de 1.850 millones, importe que supone un incremento anual del 42% y marcar el quinto récord consecutivo sustentado por el aumento de demanda que registran estos activos dado el continuo aumento del comercio 'online' en España.

Por su parte, los locales y centros comerciales fueron objeto de compraventas por un total de 1.965 millones, importe que, no obstante, arroja un descenso del 54% en comparación a 2018.

En cuanto al segmento hotelero, BNP Paribas indica que “ha mantenido su elevada actividad, pese al menor número de operaciones corporativas”. Entre las transacciones más representativas, la firma semana la venta del futuro hotel 'W' de Madrid por 82 millones y el 'Alof Gran Vía' también de la capital por otros 58 millones.