Primer aniversario de Errenteria como zona tensionada: luces y sombras de un modelo que llega ya a catorce municipios
El consejero de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso, del PSE-EE, se reunió este jueves con los alcaldes de Hernani, Tolosa y Lezo, de EH Bildu, para oficializar la declaración de estos municipios como zonas tensionadas. Con esta decisión, Euskadi pasa a contar con un total de catorce localidades bajo la medida propuesta en la ley de Vivienda de 2023. El proceso, sin embargo, se inició hace ahora un año, en 2025. Errenteria, también en el área metropolitana de Donostia, fue el primer municipio en incorporar esta herramienta dentro de su plan de intervención en el mercado inmobiliario hace ahora doce meses.
Sin embargo, su activación estuvo marcada por la ausencia de los índices de referencia, cuya elaboración correspondía a la Hacienda Foral de Gipuzkoa, en manos del PNV. No fue hasta el 30 de septiembre de 2025 cuando estos se publicaron. A causa de esta tardanza, la alcaldesa Aizpea Otaegi, de EH Bildu, señala que no se cumple el aniversario “con todas las herramientas que la ley permite”. Durante los nueve meses en los que el índice no estuvo disponible, los nuevos contratos y los alquileres de grandes tenedores no pudieron ser topados, por ejemplo.
Aun así, la declaración de zona tensionada no solo implica la limitación de precios, sino que también permite una prórroga de tres años para los contratos que estén a punto de expirar. A lo largo de 2025, se registraron entre Donostia y Errenteria 15 unidades familiares que optaron por esta prórroga y lograron obtenerla. Además, la herramienta contempla que, si un inquilino se considera vulnerable, no puede ser desahuciado con el fin de no agravar su situación; no obstante, este punto fue el que generó alarma entre los propietarios.
Jon Altuna, gerente de la inmobiliaria Aterpe, de Errenteria, explica que los propietarios, ante la posibilidad de impago, sienten “miedo e incertidumbre”. La inseguridad jurídica es, según afirma el gerente, la principal razón por la cual “muchos alquileres han dejado de ser de larga duración”. Como consecuencia, algunos propietarios han optado por dejar las viviendas vacías, mientras que otros migran hacia contratos de corta duración. Actualmente, en la página web de Idealista solo se puede encontrar una oferta de alquiler en la localidad, la cual no especifica si se trata de un contrato de larga o corta duración.
El consejero Itxaso es consciente del aumento de los alquileres de corta duración por “estar fuera del alcance de la ley estatal”. Durante la declaración de zona tensionada de Hernani, Tolosa y Lezo, señaló que esta situación será “vigilada”. Por su parte, la alcaldesa Otaegi insiste en que “el discurso del miedo no tiene mucha cabida” gracias a los programas de mediación que ofrece el Gobierno vasco, como Bizigune o ASAP. A estas iniciativas se suma próximamente el programa Alokaplus, un seguro público destinado a propietarios en zonas tensionadas con el objetivo de aumentar la seguridad jurídica.
Pese a que los efectos de la zona tensionada se perciben mayoritariamente a medio plazo, tanto la inmobiliaria como el Ayuntamiento de Errenteria se encontraron con una sorpresa: actualmente, quienes compran vivienda son jóvenes y familias que desean vivir en el municipio. Altuna considera que se trata de un “efecto rebote”, ya que los inversores han perdido interés en la zona y “esa pérdida de rentabilidad ha conseguido que la gente del pueblo pueda comprar”. Tanto Altuna como Otaegi coinciden en estar “contentos” con esta evolución y subrayan que no se debe únicamente a la zona tensionada, sino al plan de intervención general.
En Errenteria se está construyendo vivienda “tanto pública como privada”, afirma la alcaldesa. Está previsto levantar alrededor de 1.200 viviendas en los próximos años. Para alcanzar este objetivo, el foco principal se sitúa en la construcción de vivienda protegida, mediante la cesión de suelos al Gobierno vasco y la restricción de la autorización de vivienda turística. En paralelo, el Ayuntamiento estudia cómo aplicar el canon a las viviendas vacías, un proceso que se ha visto dificultado por la falta de herramientas que permitan verificar si una vivienda se encuentra desocupada. El consejero Itxaso anima a llevarlo a cabo y ofrece “acompañamiento” a los municipios interesados, recordando que se trata de “un último recurso” tras haber planteado distintos “incentivos”.
La zona tensionada dura tres años, apenas ha transcurrido uno; además, es prorrogable, confirma la alcaldesa. Es una medida cuyo objetivo es a medio plazo, sin significar que en el Ayuntamiento se espera que “se congelen los precios”. El gerente de Aterpe cree que estas medidas son “necesarias”, mas no suficientes para atender la realidad “tan compleja”. Ambos están a la espera de datos sobre el panorama que ha vivido el municipio y en toda Euskadi. Otaegi confirma que “el Gobierno vasco ha contratado un estudio” para saber el “impacto” de las zonas tensionadas. Ante la falta de datos propios, Itxaso recuerda los estudios de Navarra y Catalunya, en los que muestran una disminución de precios en el alquiler. Itxaso tiene la “esperanza” de que suceda lo mismo en Euskadi.
Anteriormente, el Partido Nacionalista Vasco había votado en contra de la normativa estatal e incluso la recurrió ante el Tribunal Constitucional, a pesar de que la competencia en materia de Vivienda recae en el PSE-EE. Sin embargo, el escenario ha cambiado: tres de los catorce municipios declarados zonas tensionadas están gobernados por el PNV Además, el conjunto de municipios incluidos en la lista representa el 49,9 % de la población vasca, con una especial concentración en Bizkaia, que agrupa al 21,28 % del total de habitantes. Entre las localidades declaradas zonas tensionadas se encuentran las tres capitales vascas, Bilbao, Donostia y Vitoria, dos municipios de Bizkaia, Barakaldo y Galdakao, y nueve de Gipuzkoa: Astigarraga, Errenteria, Hernani, Irún, Lasarte-Oria, Lezo, Tolosa, Usurbil y Zumaia.