'Coliving': nuevos aires para el alojamiento y para el negocio inmobiliario a costa de más presión habitacional para los vecinos

DoveVivo es un grupo italiano que se presenta como “la mayor empresa de coliving de Europa” y que acaba de aterrizar en España con la apertura de un edificio en pleno centro de Madrid, entre Chueca y Malasaña, dedicado al alquiler de viviendas -con contratos flexibles y servicios incluidos- para jóvenes profesionales y estudiantes de postgrado, principalmente.

De este modo, en el número 11 de la calle de San Lorenzo, espacio en el que hasta el inicio de la pandemia estuvo funcionando la Residencia Universitaria San Lorenzo, hay ahora 44 apartamentos individuales perfectamente equipados, con cocina y baño, además de zonas compartidas donde trabajar, hacer la colada, hacer ejercicio y socializar.

En el precio de la mensualidad que pagan sus inquilinos -entre 630 euros y 1200 euros- se incluyen también los gastos de limpieza y de todo tipo de suministros y existen otros servicios que se pueden contratar aparte.

Desde DoveVivo se destaca que para los inquilinos el coliving es una “respuesta eficiente a la actual demanda de alojamiento y a las nuevas formas de vivir y trabajar”, mientras que en su página web la compañía señala también otros dos grupos de personas para las que resulta interesante el nuevo modelo de negocio que se esconde detrás del anglicismo: propietarios de edificios e inversores. 

A los primeros se les ofrece una gestión profesional e ingresos asegurados “explotando el último y más apreciado modelo de vida”, mientras que a los segundos se les brinda la posibilidad de “invertir en una fórmula de bajo riesgo y alta estabilidad en un sector del mercado residencial en auge”.

Aunque no sea el caso de San Lorenzo 11, la expansión del coliving, que avanza principalmente en lugares céntricos de grandes ciudades, puede chocar con la legislación vigente. El tipo de contrato de alquiler que sirve para formalizar la relación de la empresa con los inquilinos es de carácter temporal y no estaría incluido en la Ley de Arrendamiento Urbano. En otro orden de cosas, en Madrid, por ejemplo, el PGOUM de 1997 establece claramente que en edificios catalogados como residenciales no se puede desarrollar actividad económica alguna y, ¿qué otra cosa es este nuevo modelo de negocio? 

El coliving, en apariencia todo bondad para inquilinos de determinado perfil, propietarios e inversores, también aumenta la ya de por sí asfixiante presión que existe sobre el mercado de la vivienda en zonas céntricas de grandes ciudades. Ejemplo de esto podemos encontrarlo en el número 5 de la calle Reyes, en el barrio de Universidad, donde la propiedad del inmueble no renovó a los inquilinos los contratos de alquiler de larga duración que tenían firmados porque llegó a un acuerdo con el grupo francés Urban Campus para abrir allí, en 2019, uno de los primeros lugares de coliving que hubo en Madrid.

Como de costumbre, mercado y legislación se mueven a velocidades muy distintas y DoveVivo se postula como un importante acelerador del mismo en cuanto a coliving. En los próximos meses gestionará un nuevo edificio en Madrid bajo esta modalidad, situado en el distrito de Chamberí, en la plaza de Olavide, y antes de fin de año otros dos o tres inmuebles también en la capital. Su objetivo es manejar una cartera de 2.800 camas en toda España -según la consultora CBRE en todo el país no hay ahora más de 500-, estando el grueso de todas ellas en Madrid, Barcelona y Valencia.

Giulio Limongelli: “Una regulación clara ayudaría a atraer más inversores internacionales”

Con motivo de la presentación oficial del proyecto con el que desembarca el grupo en España, para lo cual han adquirido la firma madrileña Oh My Place!, hemos hablado sobre la compañía y sobre su modelo de negocio con Giulio Limongelli, Director de Operaciones (COO) internacionales de DoveVivo.

¿Cuáles son los planes de expansión de DoveVivo en el mercado español?

Nuestro proyecto es gestionar más de 18.000 camas en Europa, que se unen a las 8.000 que ya tenemos en cartera, de las cuales 2.800 estarán en España. Las ciudades españolas donde creemos que puede tener muy buena acogida por la nueva demanda que estamos observando serían Madrid, Barcelona y Valencia, aunque no descartamos implantar este modelo en otros territorios, según reaccione el mercado español, que por lo pronto nos ha recibido muy bien, con un 60% de reservas pocos días después de la inauguración de nuestro primer coliving en la calle San Lorenzo 11, una casa-palacio de 1807 y de 1.600 metros cuadrados que hemos rehabilitado.  

Son ustedes sólo gestores de edificios de otros propietarios, ¿no piensan en comprar? ¿El negocio reside en ofrecer nuevas soluciones de mayor rentabilidad a estos propietarios?

Nosotros somos operadores, no propietarios. El modelo con el que trabajamos funciona porque profesionaliza la actividad. Ofrecemos a los socios inversores y propietarios que confían en nosotros, una gestión inmobiliaria que maximiza el valor a largo plazo de los activos, reduciendo al mínimo riesgos y gastos. Al mismo tiempo, garantiza a los clientes finales, que constituyen una comunidad de miles de colivers, una solución profesional, transparente, segura, flexible y adaptada a su forma de vida. El coliving requiere de una gestión más potente, conocimiento específico y servicios concretos que necesitan la especialización del operador para satisfacer la demanda actual.

Siendo un sector en expansión, ¿es más rentable para un inversor o un propietario optar por dedicar su edificio al coliving antes que a un alquiler tradicional?

El inversor que busca una rentabilidad estable sin tener que ocuparse de la gestión del inmueble ni del mantenimiento del mismo suele contar con nosotros. Además, nuestro diseño y marca aumenta el valor del activo a largo plazo. Hemos confirmado el éxito y crecimiento de esta tendencia que demuestra ser muy resiliente en el escenario internacional del sector inmobiliario. 

¿Cree que sería necesaria una regulación específica del nuevo sector del coliving para su expansión, al igual que existe una para las residencias de estudiantes, por ejemplo? ¿Pueden dificultar sus planes de expansión esa falta de regulación?¿Existe en Italia? 

Una regulación clara ayudaría a atraer más inversores internacionales, dándoles más seguridad en las operaciones. Sin embargo, es importante que esta legislación o regulación se adapte a la realidad y a las necesidades del sector y de los usuarios finales. Para ello, la Administración debe contar con el asesoramiento de técnicos y especialistas para entender realmente el modelo y no frenar el avance económico que puede suponer esta actividad en el país. En Italia las licencias se adaptan a la tipología de cada activo y a las necesidades de cada zona. 

Tanto su empresa como otras que también están funcionando ya en el mercado español han elegido el centro de las grandes ciudades para echar a andar. ¿Podría funcionar el coliving fuera de lo que es el centro de una gran ciudad?

El coliving no solo existe en las ciudades sino también en entornos rurales o en la costa, bajo la gestión de pequeños operadores. No obstante, para nuestros inquilinos tener una localización estratégica y buenas comunicaciones en las ciudades es prioritario, por lo que nos enfocamos por el momento en estas ubicaciones para satisfacer dicha demanda. 

¿Cree que este modelo de negocio puede contribuir a aumentar la presión inmobiliaria en zonas ya de por sí con alquileres y precios de compra-venta muy altos? ¿Ayuda a gentrificar áreas? ¿Han pensado en cómo su implantación puede afectar a la transformación del lugar en el que se instaura?

Nosotros no somos alquiler turístico, nos dedicamos a medias y largas estancias. Nos convertimos en el primer hogar de muchos jóvenes que no quieren vivir aislados en un apartamento, especialmente después del confinamiento tan duro que han vivido. Nuestros colivers valoran la comunidad, las zonas de coworking para teletrabajar, las salas de fitness. En definitiva, espacios a los que no podrían acceder viviendo solos.  Si comparamos el precio de una habitación o estudio todo incluido, con flexibilidad de contrato, con la media del mercado, añadiendo los suministros, mobiliario o servicios, más los requisitos que se exige a un joven para el alquiler de una vivienda, encontramos la explicación al éxito de nuestro modelo. 

La segunda apertura que preparan en España es en un edificio de 1.000 metros cuadrados y 17 habitaciones actualmente en obras y situado en la plaza de Olavide... ¿Para cuándo estará listo?

Este verano podremos tener a los primeros colivers disfrutando en el centro de Madrid de este edificio completamente renovado y dotado de la máxima innovación tecnológica.

¿Está catalogado actualmente como de uso residencial?

Todavía no podemos dar muchos detalles. Haremos un anuncio oficial e inauguración en los próximos meses. Lo que sí podemos avanzar es que uno de los atractivos de este inmueble será la tecnología: control de calidad del aire, cerraduras inteligentes, wifi de alta velocidad y muchas otras aplicaciones que desvelaremos más adelante. 

¿Qué condiciones debe reunir un edificio para que lo consideren óptimo de cara a convertirlo en un espacio de coliving?

Ubicación estratégica, no solo en el centro sino cerca de Escuelas de Negocio, Universidades, centros financieros u oficinas. A partir de 1.000 metros cuadrados de superficie, nuestro equipo interno analiza cada una de las oportunidades que nos llegan para valorar la viabilidad de implantación.  

¿Por qué dice que es necesario el coliving en la sociedad actual? 

Cada vez más estamos registrando una fuerte demanda de nuestro modelo, algo que con la pandemia se ha acelerado debido a las nuevas formas de trabajo y a no tener que vivir en un determinado territorio permanentemente, pero en cambio, sí necesitar otros servicios como espacios separados de coworking para el teletrabajo y contratos de alquiler flexibles que se adapten a este nuevo modo de vida de los nómadas digitales. Además, el gran valor añadido es la creación de una comunidad que genera un sentimiento de pertenencia y que ofrece una mezcla equilibrada entre espacios privados y públicos, permitiendo la conexión social en un entorno seguro. Nuestros colivers tienen necesidades específicas. Por ejemplo, un estudiante de máster o un joven profesional desplazado a una nueva ciudad que no quiere estar solo permanentemente, ni preocuparse por amueblar o mantener una vivienda o contratar suministros, encuentra con nosotros una solución donde solo tiene que traer su maleta. Nos encargamos de todo lo demás: mobiliario, menaje de cocina, sábanas, toallas, limpieza, mantenimiento 24/7 o recepción de paquetería, por citar algunos ejemplos. Tanto el diseño de espacios, la distribución, los servicios que se ofrecen, como la forma de comunicación es diferente y adaptada a este perfil que no encontraba respuesta a su demanda en otros modelos tradicionales.